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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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广万商业的差异化:教育品牌叫响广州首个万科里项目  

2015-10-30 21:20:00|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州万科在业态组合、自有品牌打造方面都进行了探索,将教育品牌社区营地和城市营地纳入商业项目中,打造素质教育平台,服务于社区商业周边的居民家庭,并与零售、餐饮、娱乐等业态一道,塑造强消费粘性。

 广州江燕路万科里项目年底将迎来开业

教育品牌与商业项目融合发展

发展教育产品线,将教育品牌融入商业运营中,万科的这一做法有两大出发点。

首先是万科转型的需要,万科近年来的业务转型表现为从住宅配套到城市配套、从房子需求到客户需求,满足城市商业和公共事业发展的需求,做好城市配套服务商。万科已在社区商业、购物中心、出租型公寓、教育服务、养老服务、旅游度假等领域开展了创新试水。

其次,目前国内整个教育系统除了应试教育之外,倡导加入素质教育,万科的社区里有大量的适龄孩童,各类学习班、兴趣班、少年宫兴起,素质教育的市场有着巨大的需求,万科可依据各个社区打造家门口做素质教育的平台。

面对可观的市场需求,万科在教育领域逐渐发力,要做体制内的教育+,立志成为首席素质教育产业服务商。万科规划了社区营地、城市营地、户外营地和全日制学校等系列产品线,统称为万科塾。

而且,万科的社区营地和城市营地都能与商业项目很好地融合。

万科在教育领域逐渐发力

在广州江燕路万科里项目中,万科打造的旗舰版的社区营地、VPARK科技童玩中心(中文暂名,下同)一同进驻,与儿童游乐品牌悠游堂等品牌一起,塑造了家门口的一站式教育平台。

在广州万科云城的二期项目中,教育主题业态占一半,万科的城市营地进驻,城市营地针对中小学生和成年人,打造成一张城市名片,满足学习、社交、购物和休闲娱乐的需求,定位为终生学习中心,以学校和幼儿园作为主体,业态包括培训机构、白领社区、户外活动区等,塑造了一个教育主题mall,里面有一半面积是教育主题的,另外一半是强相关的业态,比如说亲子母婴店、餐饮类、生活超市,我们还会在这里面做一个综合性的运动场馆,周一到周五为学校服务,周六、周日为居民和购物的人群服务。

万科塾是万科教育的完整体系

社区营地旗舰店亮相江燕路万科里

江燕路万科里计划年底开业,该项目交通条件优越,紧邻海珠区江南大道和江燕路,与地铁2号线及11号线交汇点江泰路站零距离。该项目定位为集多种业态的社区商业综合体,无印良品、优衣库、百佳超市、探鱼等知名品牌进驻。

与其他社区商业的区别在于,江燕路万科里的特色在于儿童教育,旗舰版的社区营地和VPARK科技童玩中心将与商场同步开业。

社区营地与VPARK科技童玩中心都位于万科里的三楼,面积均为1200平方米。在万科里项目中,万科的教育品牌与悠游堂、KidslandBalabala等儿童品牌一道,形成了购物中心独特的亮点。

计划今年内开10个社区营地

有别于儿童零售、儿童玩乐品牌,社区营地专注于4-12岁孩子的成长,提供优质的专业素质教育服务。在社区营地里,万科负责提供场地、做产品研发和将合作教育机构纳入体系进行管理,在品牌孵化方面努力。

万科十分重视教育产品的研发,将市场上优秀的科研人员纳入麾下,邀请在舞蹈、绘画、课外辅导、成绩提升、学科类辅导等方面表现突出的创业者加入万科公司,或与万科合作做程研发。迄今为止,万科已推出了优质午托、四点半课堂、辅导课、科技益智课和户外课程等一系列课程,受到了众多好评。

VPARK则是万科推出的寓教于乐的科技游乐中心,有着全套从国外进口的设备。若干年前,万科高管参观加拿大皇家安大略省博物馆的儿童游乐区,有感于该游乐园寓教于乐的理念和专业的儿童教育课程,于是决定参照该游乐园,从德国进口一批游乐设备,融入万科的元素,打造万科自己的品牌VPARK

2014年底开了第一家社区营地以来,广州万科已开业6个社区营地,共有学员一千多人,计划今年内开10个社区营地。

在江燕路万科里,旗舰版的社区营地将惊艳亮相,万科的教育品牌将与快时尚、餐饮、配套服务等业态将形成良性互动,塑造万科里的强消费粘性。

从东莞到广州 万科商业主打社区品牌线走得更坚定

万达万科的“牵手联姻”让房地产行业激起千层浪,“万万”没想到之后,它们将更加专注于轻资产的转型。

做城市配套服务商,这是万科在转型轻资产过程中坚定不移的方向。而在万科“城市配套服务商”的蓝图中,商业地产是不可或缺的重要一环。

如今,房地产行业已经进入下半场,行业的游戏规则正在发生变化,上半场万科旨在“为普通人造好房子”,下半场万科要“盖有人住的房子”。不但要把产品做好,还要通过社区配套、物业服务等方式吸引人们住进来。

大力发展社区商业,营造“好房子、好服务、好邻居”的“三好”生活环境,这是万科商用业务坚定不移的发展方向。

在华南地区,万科的商业版图正在崛起,并加快扩张。其中,东莞是万科发展社区商业的试水首站,从松山湖万科生活广场到厚街万科生活广场,到塘厦万科生活广场,再到以定位城市区域购物中心为代表的长安万科广场的成功运营,万科在东莞的商业布局已渐趋成型。

形成三大商业产品线 主推万科里

万科在广州的商业市场上未来的发展空间非常大,目前广州万科商业存量已有20万平左右。

正是基于现有的商业存量,重新对商业的梳理与规划是尤为重要。杨卫东表示,未来广州万科商业发展将形成三大产品线,主打社区商业,分别是万科里,万科街FUN,以及万科广场。

万科里其实类似于东莞的万科生活广场的3.0升级版本,该产品线商业面积在3-5万平方米之间,定位为社区型商业。以生活配套和服务为方向,最大限度满足社区居民的生活消费需求。最大的特点会是一个以教育类型产品及以教育关联性产品为主的商业业态,这个很有趣,未来会是万科区隔其他发展商的最主力的商业产品,万科里这类产品是未来广州万科将主推的商业产品线。

目前,广州的第一个万科里已在如火如荼地建设准备中。该项目位于海珠区江燕路,为双地铁上盖商业项目,交通便利,周边社区、学校林立,拥有庞大的消费群体。

“江燕路地铁上盖的万科里为广州万科今年重点打造的商业项目。”杨卫东强调,该项目将于年底圣诞节前后开业,目前招商率已达70%,业态布局上主要以教育产品、生活配套与餐饮类品牌为主。

无印良品、优衣库、百佳精品超市等几大主力店已基本确定进驻,另外次主力店将引进万科与加拿大一家企业合作开发儿童教育类型产品——mini park,涉及素质培训、儿童早教、童玩游乐等。

而第二条产品线,万科街FUN也是一个有趣的商业产品,其商业面积将在1.5万平方米以下,类似社区商业街。杨卫东表示,万科街FUN目前存量亦较大,未来广州万科将对这些项目进行整合,为以后万科自身的教育类产品做铺垫。

还有,第三条产品线则是万科广场,该产品线会与长安万科广场、深圳龙岗万科广场有一定相似性,不过目前还没打算再广州做这一类产品,其还在酝酿中,为机会型产品,是基于如今广州城镇化改造应运而生的产品线,因而有很大想象空间。“有合适的机会,我们一定会打造广州版的万科广场。”

土地资源稀缺的广州,正探索盘活城市低效土地,节约集约利用土地资源的方法,寻找以城市更新推进经济可持续发展、改善民生和推动产业转型升级的路径。

看好广州商业市场 未来走轻资产化

广州商业地产渐趋成熟,也有一些很成功的商业项目,但大部分都是大型综合的购物中心,社区商业类型相对较少,这就是市场空白,万科社区商业未来前景是非常看好的。

当问及未来万科将在广州规划布局时,杨卫东再次强调,万科不再单纯追求数字规模,而是坚持做“城市配套服务商”,在商业地产上,万科不会再把重点放在量,更多的是质的飞跃,比如更好的运营和管理,未来广州万科商业也会坚持走轻资产化道路。

不追求规模的广州万科在商业地产上走轻资产化道路,就意味着万科将花费更多精力在商业模式、前端项目获取、产品设计、招商管理、后期经营等上。广州万科会与资本方面深度对接,合作以万科里为主,毕竟在商业地产上仍是行业后辈的万科操作大型商业项目仍存在诸多困难,主打社区商业的升级版3.0万科里。

如何在在商业产品日渐同质化严重的今天突围也是广州万科商业必须面对的课题。

未来万科将积极深入探索教育产品发展,并以此为其商业项目主力店。

除此之外,自身内部创新突破的同时,特别是在这个竞合的大时代,合作共赢才能更好地发展。杨卫东也表示,强强联合开发商业项目渐成行业热风,广州万科商业未来不排除与其他开发商一起合作开发商业项目。

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