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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

曾经火爆一时的社区O2O为何慢慢沉寂?  

2015-10-14 02:34:12|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两年前各种社区O2O创业公司如雨后春笋一般冒头,一时间创业者们都在谈论未来的智慧社区生活。究竟是何种原因而今社区O2O无论从资本圈还是创业圈都渐渐被淡忘了!

现在这样谈O2O创业确实有点马后炮的嫌疑,但当时身边很多朋友开始着手缔造自己社区O2O生态体系的时候,确实抱着强烈的怀疑,倒不是因为对未来有什么有信心的行业预言,做出这样的判断仅仅是基于一点:他们要做的东西实在太多太多了。做得多意味着精力不能集中,作为一个创业企业如果精力太过分散就意味着会被过长的战线给虚耗而死。

第一:供需关系

从商业的本质上而言就是一种供需关系,商家为用户提供用户需要的产品。这当中有两个重点:第一、用户是否有这样的需求,第二、如果有,你的解决方案有没有满足用户的需求。而大部分社区O2O的项目都忘了他们是来解决问题的只是沉溺在自己所谓的“闭环”“生态体系”当中去了。

其实现有的几乎所有项目都是包括三个模块:

第一 社区论坛:社区论坛主要是为增加邻里之间的互动,增进邻里之间的感情,说白了就是为社区用户提供一个交流平台。我们回来再来思考一个问题:社区用户是否需要真的很迫切需要一个在社区内部交流的平台呢?交流是人的天性,而且社区作为一种地缘关系,社交需求必然是存在的,那现在市场上的产品有没有解决问题呢?

现有的大部分社区O2O的平台仅仅只是做了一个移动端的论坛,仅此而已,这和用户建一个QQ/微信群有多大区别?一定程度上还不如微信/qq的体验好。

所以结论就是:有需求但是满足不了。

第二 社区电商:无疑这才是做社区O2O商业模式(专题阅读)的核心,社区用户通过这一模块产生交易从而使得平台获取利润。同样我们来考虑两个问题:第一、用户到底有没有通过一个社区平台的购物需求?现在我们都喜欢谈懒人经济,懒是人的天性通过最方便的方式获得商品或者服务。第二、现在市场上所谓的社区O2O平台,有没有解决懒人购物的问题?业主为何要选择过社区O2OAPP去购买商品呢?解决了用户的什么痛点,用户体验更好?更加实惠?更加方便?

答案是并没有,而且衣食住行各个方面现在都有独角兽在耕耘,资本市场引发的补贴大战也让用户以更低的价格获得产品或者服务,而且无论是用户体验还是服务品质以及对供应商的把控上,毫无疑问大而全的社区O2O都差一大截,用户为何还要去选择他们?

结论就是:需求真实存在,但替代方案更好。

第三 物业管理:这不难理解,作为社区O2O,是针对社区用户,在社区用户与平台之间始终挡着一堵墙,那便是物业公司。要进社区首先要解决的就是物业公司,答应给物业公司利润分成都成为了社区O2O项目进社区的重要举措。

首先物业公司和用户是否需要这样一套体系呢?笔者认为是需要的,首先就是物业互联网化的需求,其次是用户也需要一个入口去完成与物业公司的连接。

其次现在的产品有没有解决用户和物业的需求呢?就目前的情况而言还是解决了一部分,例如物业通知,账单等都可以通过平台去推送或查询。但这并没有什么卵用,因为这些解决方案带来的是与原有系通的冲突或者巨大的学习成本,就拿账单来说,现有的就笔者基础的平台根本无法解决与原有物业管理系统的数据互通和同步,而且物管为了使用这套蹩脚的系统还得重新学习。

所以目前这一模块的解决方案并不完美,甚至都不值得去用。

第二、使用场景

如果你身边有社区O2O的创业朋友,或许你经常会听到类似的话:作为一个平台我们可以满足用户在社区中的需要,他们还会经常为你描述一个业主未来生活的一天,貌似只要在社区,业主都会忍不住使用他们的产品。但实时是这样的么?

此类产品主要是针对年轻群体,而年轻群体现在基本上都是在过着朝九晚六的生活,晚上回到家看看剧洗洗就睡了,没有时间去看你的app怎么样。在上班期间基本不会去使用一个社区O2Oapp,一来是没什么用,而来,现在其他app已经占据了他很长的使用时间。周末,要么就是约朋友去外面玩,要么就宅在家休息。这两种情况都不会使用所谓的社区app

当然在这个过程中有一个信息是作为业主不得不看的:那就是物业的通知,但仅此而已。

所以综上:所谓综合类社区O2O平台的使用场景很有限,使用频次非常低,其商业价值固然也高不到哪里去。

总结

看到这里或许有读者要开始问了,为什么他们不去做的更好呢?笔者认为,主要基于三点原因:

第一、作为一个初创企业没有那么多时间啊和精力去完善好每个细节,而且是在他们还在做大而全的综合类平台,光线下活动就已经浪费了他们大量的时间和精力了。

第二、所做的事情,每件拎出来都可以形成一套庞大的产品,简而言之,大而不深。

第三、过度关注所谓的生态系统和闭环而忽略了创业的本质就是为了用户解决问题的。

佛山三大购物中心开业1周年 实探南海万达、万科、怡丰城

20148-10月,佛山三大标杆性的商业项目相继开业,引起消费狂潮,一个是商业地产霸王在佛山的首秀、一个是脱胎新加坡“怡丰城”的海外舶来品、一个是跨界王者在广佛的首个城市综合体,南海万达广场南海怡丰城南海万科广场,三大购物中心形成“双万一城”格局,一场王者之战在所难免。

开业一周年后,三大购物中心的运营实况如何?发展方向是否调整?赢商网将从区位开发、业态调整、招商情况、客流变化、动线规划、购物环境等,进行实地探访报道。

开业相距1个月的万达、万科,均是首次进驻佛山。二者同属南海的千灯湖商圈,同在桂澜路上,相距不过3个地铁站。而中间开业的南海怡丰城,地处佛平四路与石龙南路交汇处,毗邻千灯湖省级金融中心,处于高新技术产业园和千灯湖金融中心的双圈范围中。

南海怡丰城:开业率近90% 新引进欢唱KTV

南海怡丰城是新加坡“怡丰城”的中国第二站,自然也融入了新加坡成熟的运营管理模式。怡丰城开业时定位综合性家庭休闲购物中心,而今计划融入年轻的体验元素。

据怡丰城内部工作人员介绍:“怡丰城除了在建筑设计上不断改进,在整体定位上也有新的变化:除了坚持原有的定位(以亲子为主 家庭式)外,18-35岁的年轻群体也是新的关注对象,我们将在楼顶和商场外的出入口处分别设置1个足球场、2个篮球场,以吸引年轻群体尤其是学生群体前来。而整体租金保持开业时的水平,如今有不少到期店家都陆续续约。”

南海怡丰城外立面设计

怡丰城目前的开业率接近90%,总门店数较开业时增加了50多家,共计约有160余家。主体店主要是:UA英皇电影院、卜蜂莲花、小Q反斗城、小小王国、凤囍酒家等。

1年内,怡丰城新引进了欢唱量贩式KTV(预计11月底开业)、平易商品(零售、阅读、咖啡饮料等一体的体验式店面)、必胜客、表叔等新门店。从整体业态组合上看:时尚/配饰、美食/餐饮、生活/服务占比分别为42.5%30%18.8%,占比最大的依旧是餐饮、零售;其余儿童/教育、超市、电影占比均有减少。虽然休闲体验有小幅增长,但目前怡丰城还是以零售消费为主、体验消费为辅。看来,怡丰城的体验式发展还需一段时间。

平易尚品体验店欢唱量贩式KTV已入驻

而就客流情况来看,以1号门周五晚上7点半至8点的半小时为参考,人流量约有1140人,提袋率约为44%。客流仍旧以家庭式群体为主,当然也有不少年轻人前来。

从外省来佛山工作的王先生说到:“我住在平洲附近,每周至少会来1次,走路5分钟就到了;基本是周末晚上会和同事来这聚餐,每次待至少半天;有时候会开车过来,除了节假日和活动,平时的停车位还是很充足的。我最喜欢去4楼看电影、1楼买衣服,对于餐饮感觉一般,特色店不多、味道也需加强。”

南海万科广场: 生活体验占比增大 新增约13家品牌

同样以家庭为核心方向的南海万科广场,定位一站式家庭品质生活目的地,竭力打造具备“人文万科,品质生活”特色的佛山一流中高端品质购物中心。据悉,万科广场目前的开业率约95%,总门店数约增加13家,共计约231家,总体增幅不大。

其主体店则有:百佳超市、中影国际、无印良品、优衣库、唐朝盛世等。整体业态占比上看,餐饮美食、生活精品占比分别为33.8%34.2%,占比依旧最大;快时尚比例不变,V百货、服装服饰、儿童/教育、健身会所、超市、电影均有减少。由此可见,万科广场以零售餐饮和生活体验并重发展,而生活体验占比逐年增大。

南海万科广场外立面设计

优衣库 唐朝盛世

据观察与统计,从北门的半小时参考数据看(周六中午12点至12点半),人流量约700人,提袋率约为45%。客流与怡丰城的类似,家庭为主。消费者基本是附近上班或者居住的市民,平均逗留时间在半小时左右。

在佛山上班的翁先生表示:“我平均每周来1-2次,基本是周末。公车或地铁的话半小时能到,开车的话更快,只是由于周末一般停车难,所以很少开车。来这里基本也是到3楼餐饮聚餐,或者随意逛服饰店,买买衣服,只是有时候位置感不好,会找不到所在的方位。虽然入口进来略显狭窄,不过进来后感觉温度适宜、环境蛮舒适的。”

南海万达广场: 关闭大歌星KTV 体验消费占比约36%

与前两个项目定位不同,南海万达广场定位购物中心、美食中心、娱乐中心、交流中心,是全国第95座万达广场,也是万达首次入驻佛山的项目。汇聚国际时尚品牌,全业态多元组合,整体规划偏向年轻化方向。

目前万达广场的开业率近100%,总门店数约增加8家,共计约226家,总体增幅不大。主力店阵容有:万达百货、大玩家超乐场、百佳超级市场、杨梅红艺术教育、优衣库、万达影城、醉心频道KTV、国美电器、大白鲸世界、UR。从业态构成上分析,餐饮美食、服装服饰、生活精品占比分别是30.9%30.9%33.1%

值得注意的是,占比大的餐饮美食、服装服饰同超市&电器、影院占比均在减少,尤其是餐饮美食占比减少了4.1%;而体验式服务占比则增长了0.8%,体验消费整体占比发展到了36%;由此可见,万科广场正在由以零售餐饮为主向以生活体验为主转变。

南海万达广场外立面设计

万达百货国美电器

万达广场的客流以年轻群体为主,规划上更偏现代化、体验感。据赢商网现场统计,2号门周六下午5点至5点半的半小时内, 万达广场的人流量约750人,提袋率约为40%

“这里感觉都是年轻人来的比较多,虽然人数比广州的人少,不过整体感觉还是蛮高大上的。我就住在附近的万达华府,每周都会走路过来2-3次,主要是去三楼餐饮和负一楼的超市,待个2-3小时,就去旁边的金街走走。万达广场太大了,去电梯要好远,而且也会容易找不到方向。”30岁的黄小姐感觉万达广场很有现代感。

室内动线规划: 南海万科广场更科学

从动线规划上看,怡丰城内部中庭顶部镂空,各层呈环状分布,环状中间分布形状各异的9个小型环,各小环由天桥连接, 整体可见性和可达性均较差。手扶梯每层3-5处,环形分布,较为合理。各层扶梯虽相互连接但整体同向排列,观赏性不够,而垂直电梯每层2处、位置基本固定在中央,顾客达到需要一定的时间,整体的垂直动线设计较差。

南海怡丰城内部动线

万达广场内部两边是偌大的中庭,回环度较低,中间是直线式的通道,商铺较为集中,可见性较好,但可达性较弱。电梯数量多、分布均匀,手扶梯每层距离短,虽仍旧是整体同向排列,观赏度较弱,但室内有1部观光电梯,一定程度上弥补了垂直动线上的劣势。

南海万达广场内部动线

再看看万科广场,内部是弧形空间设计,避免两端中庭过大,顾客的可见性较好、可达性较强。电梯数量多,分布较均匀、合理,设置在导购台旁的手扶梯为交叉式排列,观赏性好。加上商场内还设置有1部观光电梯,整体上说垂直动线设计好,顾客能很快达到想到的楼层。从空间规划上看,似乎万科广场更加合理、科学。

南海万科广场内部动线

购物环境营造:家庭童趣&简约现代

最后就整体购物环境而言,三者也并非一致。以家庭群体为主的怡丰城和万科广场,整体走温馨、童趣化路线。怡丰城外立面以黑白色调为主,黑色部分镂空交织,整体像一个大体积的电脑主机箱,上面铺放着大小不一的亮形圆圈,创意十足。高耸的大门上,字体和图案走童趣化风格,给单一的设计增加生机和活力。内部柔和温馨的氛围、舒适整洁的环境、淡雅流动的空气、引导清晰的标牌、个性创意的消防设施、贴近自然的“绿岛”休憩区、亲子便民的服务……从细节上营造家庭式休闲场所。

 南海怡丰城

万科广场采取现代主义的菱形方片,灰色与暗红色相映衬,简洁、直接,赋有线条感。相较于怡丰城高大的大门,万科广场的现代化大门则显得更为居家,不够显眼。不过进入商场内部,温馨氛围依旧不减,同怡丰城一样,细节上的营造同样看重。

商场内部通道张贴着童话乐园的画面,长长枯燥的连接走廊瞬间成为通往童话世界的桥梁。室内灯光同样柔和,长条形的霓虹灯上有众多小型灯光有序排列,像一个银河星系,璀璨夺目。

南海万科广场

相较于前两者的温情路线,万达广场似乎更偏向于雄伟、霸气。其外立面采取佛山特产香云纱为造型意向,建筑显得轻盈、富有动态,在商务气息中渗入传统文化的元素。

大门高大宽敞,大气简洁,现代感强。商场从外至内一条龙的指引标识、室内上方大型LED屏幕、挑高的内部空间、洁白明亮的室内装潢、多彩青春的花卉点缀、稍显吵闹的动感音乐、富有创意的安全设施,无一不在展示万达广场现代、年轻的体验风格。不过内部面积太大,逛街要走很远,常常会有位置感的迷失,也会有不少消费者稍感吃不消。

 

南海万达广场

“双万一城”,南海三大标杆项目开业1周年,似乎都在慢慢或者已经向休闲体验式消费靠拢。不过同在一个商圈的“双万”有不同群体定位,定位相近的怡丰城和万科有不同的区域辐射,而两者与万达又是不同的路线风格。严格意义上来说,三者并没有可比性。不过可以明确的是,“三王”的出世,对未来商业体验式的发展有着推动作用,对佛山南海商业地产的发展有标杆意义。

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