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建筑日记

 
 
 

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郊区新城商业如何聚人气  

2015-06-07 20:37:43|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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郊区新城商业如何聚人气

马璇

随着社会经济发展,国内许多大城市开始把新城作为新一轮空间发展的重点,承载未来经济增长和人口集聚。但在近年的规划实践中,许多新城地区由于离市中心过远,配套设施不足,空间引导内容和方向不清等因素,对功能集聚和人口的吸引力十分有限。而商业作为展示新城形象、促进人群导入、完善基本服务的关键要素,往往成为新城提升其影响力,带动其综合活力的重要方式。尤其是当经济发展重心从投资和出口拉动向消费与内需拉动转变的背景下,如何引导和促进商业发展已经成为大城市新城发展的一个重要方向。

郊区新城特征与商业发展新趋势

虽然新城已经成为大城市空间发展的重要载体,但当前从城市层面对新城商业规划的指引仍过于简单。

中国郊区新城总体呈现以下几个特征,一是空间上一定跳离中心城区。受“田园城市”理念的影响,新城选址通常距离中心城10-15km以上,以期形成“反磁力中心”;二是功能上往往是城市空间拓展的重要战略区;三是布局上大多结合外围区县行政中心;四是与中心城相对独立且功能日益综合化。

虽然新城已经成为大城市空间发展的重要载体,但当前从城市层面对新城商业规划的指引仍过于简单。以上海市商业网点规划(2013-2020)为例,提出全市构建三级商业体系,其中14个市级商业中心全部位于中心城区;地区级中心50个,有22个位于中心城区,新城商业中心都是基于一个标准的“地区商业中心”。对新城本身而言,这种“计划式配给”难以满足市场发展的真实需求。现实中,随着中心城区空间日趋饱和,郊区成为吸引新兴商业集聚的重要空间,并呈现以下趋势:

(一)商业形式综合体化。传统郊区商业的功能构成相对单一,往往由专卖店主导的商业街构成。随着消费行为与理念的升级,新兴的商业综合体则越来越受到投资者和消费者的青睐。如上海郊区的南翔镇,2012年以来新投资的近20个商业项目均是大小不一的综合体。

(二)商业服务区域化。传统郊区商业大多以本地化服务为主,但随着大城市越来越多新兴功能向周边疏解,新城地区也逐渐成为带动辐射区域的重要战略节点。如英国伦敦的密尔顿凯恩斯新城的商业中心,拥有欧洲最长的购物广场,虽然新城人口仅有20万人,但每周能吸引近60万人次的购物,成为英国最大的地区性零售中心;又如国内的苏州圆融广场,拥有亚洲最大的LED天幕,以及久光百货、苏州国际博览中心、滨水商业街区等综合化的商业设施,成为长三角最具吸引力的商业项目之一。

(三)商业业态特色化。新城往往用地充裕且地价便宜,空间限制条件较少,成为许多大型特色商业项目落位的首选区。如以奥特莱斯为代表的郊区休闲购物型商业,通常布局在车行交通便捷的郊区,通过名品折扣等特色化形式,吸引区域购物人群;以迪士尼为代表的娱乐型商业也常常选址郊区,结合体验式娱乐活动吸引周边人群,并通过商业配套、酒店、娱乐等综合式开发,构成体验一条龙式的服务。

大城市郊区新城的人群与消费行为特征

人口增长、交通拥堵、环境压抑等中心城区典型的“大城市病”涌现背景下,中心城区人群越来越希望在周末、节假日等,“逃离”中心区。

新城作为中心城区外溢人口疏解的主要空间,在新商业趋势下,其人群构成及消费特征主要包括以下四类:

(一)相对稳定的本地原有居民。许多新城都是结合原有的区县中心布局,周边都有较大比重居住几十年的传统居民。这部分人群通常以中老年人为主,收入水平中等,生活习惯也相对稳定。他们对于商业的需求主要是日常生活性消费,如超市、便利店、商场等,要求服务能够综合与便捷。

(二)不断增加的外来就业人口。在中心城区居高不下的房价压力下,以年轻人为主的外来的人群越来越多选择在郊区买房置业。同时,郊区技术密集型就业岗位增加也吸引了越来越多的年轻白领的入驻。以上海嘉定新城为例,2000-201010年内,50%以上的新增外来人口在15-40岁之间。他们消费观较前卫,商业综合体、娱乐设施、影院等结合休闲与娱乐的场所是消费活动重点。

(三)就业引导下的周边商务人群。新城产业的升级下许多办公功能开始从中心城区向郊区迁移,并带来了众多新兴的相对高端的就业岗位。商务园区的建设也带来了商务活动的活跃,新城周边的高端商务人群快速增长。这类人群一般以中青年为主,收入水平较高,消费需求偏中高端。餐饮、星级酒店、休闲度假、会展等与商务相关的场所是商业消费重点。

(四)休闲为主的区域消费人群。人口增长、交通拥堵、环境压抑等中心城区典型的“大城市病”涌现背景下,中心城区人群越来越希望在周末、节假日等,“逃离”中心区。而新城整体密度较低,生态环境较好,对中心区及周边城市休闲人群有较大的吸引力。这类人群通常有一定经济基础,以小汽车出行为主,对购物环境品质要求较高,常常是全家出行,并希望能够结合公园、景观、特色体验等活动消费,停留一整天,一站式体验。

嘉定新城商业特征与现实困境剖析

嘉定新城商业发展整体水平偏低,并表现为两大错位:经济与消费的错位,收入与消费的错位。

嘉定新城位于上海西郊,是上海 1966”城镇体系中的9大郊区新城之一,十二五规划中的两大“区域性节点城市”之一,承担上海辐射和带动长三角的重要职能。嘉定新城商业发展整体水平偏低,并表现为两大错位:(1)经济与消费的错位。嘉定区的经济总量一直位于上海郊县(8个)前3位,在上海的地位也不断提升。但消费发展水平在上海8个郊县中仅排名第七,商品销售额占上海比重从20043.88%下降到20101.87%。(2)收入与消费的错位。嘉定区城镇与农村人均收入水平都位于上海前三位,但人均消费总额与人均可支配收入的比重仅为0.62,在上海8郊县的倒数第二位,消费外溢现象明显。商业设施的相对滞后,导致了嘉定消费的滞后,进而影响经济的整体发展。

当前嘉定新城商业发展主要面临以下几大困境:

(一)商业规模失衡:现状不足,规划惊人。规模是判断一个地区商业开发程度、未来潜力与服务完善度的重要指标,也是明确不同商业地区发展活力、意向的重点。调研发现,嘉定现状商业规模显著不足。2012年规划区内2000平方米以上商业建筑面积为83.1万平方米,人均商业面积仅为0.7平方米,不足上海平均水平的1/3,也远低于上海周边其他地市。但现有控规拼合中新增商业建筑面积却达到581万平方米,远景人均商业建筑面积可达6.7平方米,远超过上海平均水平。

(二)商业结构不清:商业中心不明,结构体系模糊。结构主要从区域整体角度看地区商业布局的合理度。嘉定现有商圈普遍规模不足,难以形成真正“中心”。全区规模超过10万平方米的商圈仅有嘉定老城和江桥。同时,现状商业布局相对分散,分布于不同街道的沿街小型商店。居民普遍表示“不知道哪是中心”,对现有商业的理解更多是“商场”、“超市”等的点状概念。此外,商业体系也不够清晰。嘉定新城提出“一体两翼”的整体空间结构,但现有的商业网点规划主要仍从项目角度出发,强调布点和街区整治提升。

(三)商业业态落后:现状偏传统,规划趋雷同。业态形态是商业内涵的具体指引,消费时代需求的多元化让现有的商业规划需要充分注重业态与商业结构、规模的结合。嘉定现状商业以底商为主,业态传统低端。老城沿街个体商业面积是规模以上商业的4倍,如安亭现状沿街底商占总规模的86%,以超市、餐饮为主。在拟建商业则是清一色的综合体,各自定位不够清晰。以人口仅为20万人的南翔组团为例,目前规划就有大小共9个综合体,但对于各综合体的主次、重点发展方向和规模等,并无明确的意向。

(四)商业特色缺乏:传统彰显不足,现代发掘不足。嘉定的历史古迹文化景观等传统资源特色未得到充分彰显。轨道、汽车、环境景观等现代资源的效应也没有在商业中得以发掘。大部分地铁站周边未见明显的商业开发项目;作为面向区域的重要交通枢纽,沪宁城际高铁站的南翔北站、安亭站周边也未得到有效利用;F1赛车场作为世界顶级赛车场之一,周围大多数时间人迹罕至;安亭作为上海国际汽车城所在地,汽车产业似乎也并未形成对周边的有效影响。

嘉定新城商业发展路径思考

建议从两个视角关注新城的商业发展与建设。一是从对接区域、承接城市发展动力视角,需要明确新城商业中心。二是从商业体系优化视角,建议结合郊区新趋势,打破传统等级体系,增加“特色中心”,弹性化引导。

基于上海郊区新城商业发展的趋势和消费新特征,并结合嘉定新城商业发展的现实困境,建议从两个视角关注新城的商业发展与建设。一是从对接区域、承接城市发展动力视角,需要明确新城商业中心。上海提出嘉定新城成为辐射长角的重要综合节点城市,并重点对接江苏。从对接区域要求来看,首先需要有一个具有区域辐射性的商业中心支撑,因此在商业规划中首先要在原有三大地区中心基础上梳理与明确新城的商业中心。建议结合市场需求形成以嘉定新城核心区(注:嘉定新城核心区指北到绕城高速、南到宝安公路,东到沪嘉高速,西到沈海高速。)为主,依托新城地铁站及远香湖的一级商业中心,并分别从功能定位、面向人群、空间及业态策略细化商业中心规划指引。

二是从商业体系优化视角,建议结合郊区新趋势,打破传统等级体系,增加“特色中心”,弹性化引导。特色中心对商业规模和功能并没有固定要求,对周边服务人群和半径也无具体指标要求,既可以结合原有中心选取,又可应对郊区空降式的特色商业需求。建议结合嘉定自身的历史文化特色,汽车资源特色、景观特色等打造特色商业中心。其中嘉定老城强调对历史古镇风貌的保留与彰显;F1赛车场中心以汽车观光配套服务为特色,安亭以汽车展览为特色,共同突显嘉定“汽车城”的现代特色;远香湖以景观商务为特色,彰显嘉定新城“千米一湖,百米一林”的生态特色。特色中心依托市场作弹性化空间预留,并依发展时序进行区别化指引。

此外,郊区新城作为一个相对独立的空间主体,也应该形成相对完整的商业体系层级,以满足新城自身基本商业服务需求。现状嘉定各个次级组团从自身角度出发,都希望打造最高一级商业中心,各自为政地扩大商业用地,且模式雷同。建议通过副中心与片区中心来覆盖新城基本商业服务配套,并根据辐射半径和辐射人口规模等,一类面向本地的镇、街道;一类面向居住社区。

新城的发展在许多特大城市仍在加速,也日益成为特大城市空间发展关注的重点。商业作为提升其活力与影响的重要措施,规划的成功与否决定了新城发展的品质以及新城的整体辐射和吸引力。笔者从市场导向下的商业新趋势入手,分析了郊区新城人群结构和消费行为和需求,并通过嘉定商业规划的实例,从中心深化、体系优化、层级细化三大方面提出了郊区新城商业规划的建议。

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