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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

如何把一座“鬼城”变成时尚大街?  

2015-06-17 01:31:38|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何把一座“鬼城”变成时尚大街?

东京车站是一栋德国式建筑,迄今已经100年。

从东京车站至皇宫之间宽约400米,绵长2公里的地块,被称为“丸之内”,如按北京人的说法,就是正儿八经的“皇城根”。

明治维新时期,这里是武士们的家园。后来这里成为陆军的驻地。1890年,在陆军驻地搬走后,三菱集团的第二代当家岩崎弥之助用150万日元买下了这一片土地,并将三菱集团关联公司陆续集约到这里,于是有了“三菱村”的称呼。

1914年,东京车站建成,丸之内地区开始兴建各种办公楼。1923年,“丸大厦”成为日本第一栋近代化的商务办公楼。此后,这里汇聚了三菱商事、三菱电机、明治安田生命、日本国有铁道、三菱东京UFJ银行总部、三井住友银行总部、日本邮船、日立制作所、丰田通商、野村综合研究所等一大批世界著名企业的总部大楼,成为了亚洲最大的CBD(中央商务区)。

丸之内的地皮价格之贵,自然是一般的企业无法问津。

自从丸之内成为中央CBD之后,这里又冒出了一个称呼,叫“鬼城”。这一叫法的由来,其实很简单:整个丸之内,白天是白领济济,但是到了夜里,难得见到一个人影。即使到了周末周六大白天,一条铁路之隔的有乐町和银座是车水马龙,而CBD则清净得如同野外山林。

如何改变丸之内的“鬼城状”,吸引银座的购物客和游客能来“鬼城”催生新的市场机会?成了这一个地区商业地产开发商们面对的一大课题。

各大公司共同组建了一个“丸之内再开发委员会”,组织了一批专家冥思苦想,最后想出了一个最简单的办法:把沿街的办公楼的一楼全部清理出来,开辟为商铺,专门吸纳品牌店开店,打造东京高级时尚街。把地下一楼打造为餐饮街。

经过几年的努力,“鬼街”华丽变身,不仅成了东京的一处时尚街,晚上和假日,这里更是熙熙攘攘,商务区成了充满活力的商业街。

如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波 华东商业体惨遭“滑铁卢”,如何应对为好?

2014年下半年到今年上半年,电商对整个零售业的冲击越发强大,有些购物中心、商业综合体,不得不加快业态(专题阅读)调整的步伐。在购物中心同质化日益严重的今天,意想不到的零售巨头、百货大佬也经受不住打击,有些购物中心甚至出现了“关店潮”,原本热闹的商场现在却人流稀少。那么现在整个华东的商业市场发展情况又是如何的呢?有哪些购物中心已经面临着这一大难题了呢?困境之下,商业体该如何应对?

天虹商场浙江连关两店 专家分析:定位不准、牌子不硬

事件:近几年,百货(专题阅读)业态发展较为低迷,频频出现危机,“关店(专题阅读)”似乎成了一种新常态,当然关店肯定也是不得已而为之。在这“关店潮”中,天虹商场也没有摆脱这一命运,根据天虹商场2014年半年报显示,其湖州、常州、娄底、泉州、吉安、绍兴和岳阳等分公司的净利润均为亏损。而在浙江,目前已有两大天虹商场全面关闭停止营业,一家是萧山天虹商场于20141013日停止营业,另一家是浙江湖州天虹商场于2015216日起停止经营。

发生地点:浙江

万达调整整体商业板块业态 将关闭约10家万达百货

事件:就在16日,有消息爆出,万达(专题阅读)打算对商业板块业态做整体调整,届时会将经营不佳的三四线城市的部分万达广场内的万达百货关闭,之后会重新引入餐饮、体验式业态等吸引人气的商铺。而涉及关闭调整的万达百货约10家,并要压缩25家经营不善的百货楼层。其中在浙江就有两家万达百货涉及其中,一家是与余姚万达广场一起开业的余姚万达百货,另一家是温州龙湾万达百货。

发生地点:浙江

南京嘉业城店铺在“硬撑” 开业不满五年商家仅剩3

事件:南京嘉业国际城购物中心开业不满五年,商家却极度“缩水”至剩3成。一个住在附近的奥体市民表示,这边的市民其实都有购物需求的,不知道为什么很多商家开店经营了不久就关门,对此表示十分不解。

发生地点:江苏

迪美购物中心出现“关店潮” 原先业态已不适应商场

事件:上海曾经“潮”极一时的地下商场——地铁人民广场站的迪美购物中心,如今的状态却是门可罗雀,部分甚至出现了“关门潮”的现象。更令人值得惊讶的是,今年3月份,迪美购物中心整个地下商场内超过四分之一的商铺已经歇业。

发生地点:上海

目前,市场格局的变化已经非常明显,也显露出了中国百货业尤其在一线城市已被电子商务、新消费势力等冲击得哀鸿遍野。那么业内人士是怎么看待这一变化的呢?

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商业地产资深人士隋国栋观点:

1.电商是催命鬼,百货存问题。

2.价格进入调整期,电商、百货、购物中心三者共荣是常态。

3.目前线上线下进入一个博弈期,这个博弈期后,电商和实体零售会达到一个微妙的平衡。

4.电商能够在近10年来攻城略地,其实也是适应了社会阶段的需求,间接瓦解了百货业发展的两个重要土壤,一是卖方市场向买方市场,另一个是时空。

“鬼城”被改造,装上了隔油池成为旺城!

如何把一座“鬼城”变成时尚大街? - wuhelo100 - 赤鱼追波 

去年底新进驻华南Mall的商铺老板们,热烈地讨论每天的经营情况。而在半年以前,作为这座被外媒称为鬼城的原世界最大购物中心华南Mall的总经理,在外界各种夸张的传言中,他以前每天做的是砸墙、拆桥,埋喷水池,如今改造、招商、建隔油池……    

61日当天,人流量和销售创了华南Mall的历史纪录。”高铁栓对《第一财经日报》表示,当天人流量达到了8万人左右。吃饭要排队成了如今来这里的人们最深感触。而据天和百货里多个服装零售专柜的导购介绍,生意还可以,如今天气热,晚上人更多。刚开业的那个礼拜,每天的营业额都是以万计算。据一个内衣专卖店的店员对本报表示,根据她的观察,尽管目前生意还不错,但来这里的人主要还是吃喝玩乐,顺便购物,看来现在只有吃最吸引人们的关注了,现在不管大大小小的购物商场都少不了餐饮行业,而这个行业所带来的环境问题也是最大的,像很多地方就会听到投诉油烟、污水这些问题的!而解决这些问题的办法很简单,只需要装上油烟净化器处理油烟设施及安装油水分离器处理含油污水,在餐饮行业解决了这两大问题!基本上剩下的就只有些小问题了。

据了解,从1月份正式开业到现在,华南Mall每天的平均人流量保持在1万人以上,人均停留时间增加了2~3个小时。宝星茶餐厅的李老板表示,其生意越来越好,在华南Mall门店的经营业绩,已经在慢慢超越东莞老店业绩。其实,自2005年开始面向公众营业,华南Mall在业内备受质疑。2012年,随着空置率99%”传闻的涌现,这座昔日世界最大购物中心被耸人听闻地冠以鬼城称号。  

200612月,北大资源集团从华南Mall原东家胡桂荣手中正式接过该项目。据高铁栓回忆,自接手以来,一直在解决华南Mall的历史遗留问题,北大资源对我唯一的要求是盘活资产,到2017年实现现金流转正。根据规划预算,北大资源拨出2亿元对华南Mall进行大改造,其改造包括动线改造、外立面改造、内部改造等各个方面。据闻,胡对华南Mall倾注了极大的心血,从美国请来了一家非常知名的设计公司做建筑设计,而这家美国设计公司把美国的购物中心设计搬到了东莞。多位业内人士认为,在中国购物中心要旺场,餐饮是非常重要的一环。美式设计给华南Mall建筑主体留下了很多硬伤。我们拿到的购物中心,经营中餐所需的煤气、隔油池、污水池,什么都没有。高铁栓表示后期改造,成本不菲。此外,美国式购物中心的设计并不符合中国购物中心的人流动向。现在的华南Mall砸掉了以前门口的建筑,拆掉了进广场的桥,喷水池被填埋,整个广场被完全打开。

“没改造之前,里面的店铺很少有人会去。”华南Mall的一个商家表示。除了改造,收回商铺产权也是摆在北大资源面前的一道难题。据北大资源方面核实,未收购之前,华南Mall购物中心80%的商铺物业权已经出售给散客小业主。 有业内人士认为,为补充现金流卖商铺,也是很多购物中心的弊病。零星分布的非自有产权商铺,打乱了整个购物中心的整体规划和运营。 北大资源已经陆续收回一些商铺的物业,拥有80%商铺的物业权。高铁栓表示,目前,仍然有少数商铺物业未被收回。改造之后的华南Mall一期于今年年初开业,到明年51日全线开业。  

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