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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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二次房改  

2015-05-31 21:21:45|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二次房改

二次房改,从086月份以来一些专家学者不断提出,后终于引起了高层的注意。200910月,一个以住建部副部长齐骥牵头,住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,已开始调研十年房改的得与失。探索住房制度该走一个什么样的模式。

二次房改方案有望年内提出涉住房政策重大问题

1998年启动住房体制改革将近20年之后,旨在“进一步深化住房体制改革”的“二次房改”终于进入实质阶段。住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经会同国家发改委,准备拟定“进一步深化住房体制改革”的初步实施方案。

根据深化经济体制改革的总体要求,“进一步深化住房体制改革”的初步实施方案,在对过去将近10年房改的效果进行总结评估的同时,将根据形势变化,对住房政策的基本方向、房地产市场的价值取向、住房保障体系构建等,做出新的调整和定位。

按照有关工作安排,有关部门将在2015年研究提出“深化住房体制改革实施方案”。而中国共产党十八届三中全会提出的“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”将成为这份方案的指导性原则。

研究准备工作启动

“很快就会开始做前期的准备工作,无论是发改委还是住建部,对这件事情还都是很重视的。”526日,一位接近住建部的权威人士告诉《中国经营报》记者。他所言的“这件事”,所指的即是“进一步深化住房体制改革实施方案”。

在住房和城乡建设系统内,这一领域被简称“房改”。1998年,国务院颁布23号文,即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,提出从1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。第一次房改拉开徐徐大幕。

此后将近20年间,遵循第一次房改划定的基本路径,中国房地产市场迅速发展,逐渐成为“国民经济支柱产业”之一。但是,随着市场的不断变化,房地产市场政策口径、住房保障、城市居民基本住房及其居住条件改善等方面,都有了较大的变化,2009年,即有14位专家联名上书,表达“进一步深化住房体制改革”进行“顶层设计”的必要性和迫切性。

目前,“进一步深化住房体制改革实施方案”的研究工作提出,由住建部住房改革与发展司会同国家发改委有关部门,共同进行前期准备工作,在工作正式启动之后,财政部、国土资源部、人民银行总行、国家税务总局等有关中央部委,都将参与其中。

实际上,在2009年前后,住建部即启动过对“二次房改”的前期调研工作。时任住建部副部长的齐骥牵头,住房改革与发展司、房地产市场监管司、住房保障司、公积金监管司、政策研究中心等,也抽调人力,组成了一个研究小组,对进一步深化住房体制改革的有关问题进行研究。

2014年,住建部课题《住房更新与住房利用机制研究》也正式结题,住建部住房改革与发展司司长倪虹亲自参与了课题的结题审定工作,从而使这份课题报告颇具官方色彩。

涉及住房重大问题

由于“进一步深化住房体制改革实施方案”尚处在研究提出的前期准备阶段,因此,截至本报记者发稿时止,尚未确定最终的结构和内容。不过,三个独立消息源向记者证实,“进一步深化住房体制改革实施方案”已经有基本的研究方向。

不出意外,对商品住房消费、住房保障之间的关系进行准确界定和适当调整,以适应当前住房消费市场、住房保障领域工作的新变化,是该方案十分重视的方向所在,其目的在于既保障居民的基本住房权利,又能使市场规律在住房市场的发展过程中发挥主导作用。

“去投资化、去杠杆化,确保住房的基本属性,这个方向没有变,但是现在包括决策层在内,都在试图寻找一条既能保证住房消费市场平稳发展,又尊重认可居民通过市场手段改善居住条件需求的路径。”前述接近住建部的权威人士称。而这将对当前政府对房地产市场选取的政策口径,产生现实性的影响。

除此之外,在“进一步深化住房体制改革实施方案”的初期研究准备中,住房保障体系的重新调整,也被列为重要的内容方向之一。一旦这一方向的内容最终得以确定,则意味着中国住房保障基本体系的构成,将发生一定的变化和调整。

“以前保障性住房品类繁多,最早的经济适用房、廉租房,后来的限价商品房、公共租赁房,以及半保障性质的自住商品房,以及共有产权房等,这些种类将在未来进行削减,比较理想的状况是,分为租赁型保障房和销售型保障房,在销售型保障房中,贯彻‘共有产权’的思路。”前述接近住建部的权威人士称。

除此之外,方案还将包括若干涉及房地产、住房政策的重大问题。

年内研究提出方案

“‘进一步深化住房体制改革实施方案’是作为2015年的一项改革工作提出的。所以,在2015年要启动相关的工作,这是有时间点要求的,这届班子非常重视工作成果的时间节点。”前述接近住建部的权威人士称。

按照住建部三定方案,住房改革与发展司的主要工作职能为拟订适合国情的住房政策;指导住房建设和住房制度改革;组织编制全国住房建设规划和年度计划并指导实施;研究分析住房和城乡建设的重大问题;起草综合性文稿。

在住建部内部,住房改革与发展司一度被称为“房改司”。因此,此次研究提出“进一步深化住房体制改革实施方案”。在住建部内,主要工作由住房改革与发展司牵头完成。由于同时涉及房地产、住房保障等领域的内容,房地产市场监管司、住房保障司等,也都将参与到工作当中。

与此同时,“进一步深化住房制度改革实施方案”中,也将对一些制度创新的可能予以讨论和回应。例如,住房储蓄银行目前即有望在二次房改初步设施方案的研究讨论过程中进行论证,如果形成共识,将确定具体的实施路径和目标。

除此之外,作为住房消费重要支撑的住房公积金的用途,监管等内容,也将在方案研讨的过程中进行充分讨论和论证。作为住房公积金监管的基本法律依据,《住房公积金管理条例》的修订工作,将在今年完成。

2012年年中,国务院法制办曾下发“国务院立法计划”,就国务院在2013年需要修订、设立的各种行政规章进行了分类,并按照重要性分为三类。《基本住房保障条例》被列为“第二档”,意为“需要加紧工作,适时提出的项目”。中国城镇居民的住房货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。对于城镇大多数中低收入居民来说,住房货币化早就名不符实,住房保障只能依赖政府。而政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障,随着时间推移和新职工增多,这一矛盾将更加突出。中国需要重新审视城镇居民住房体制,考虑启动‘二次房改’。

“中国目前的城镇居民住房体制存在三大缺陷,迟早都必须深入进行改革。在确保改革方案思虑周全的前提下,二次房改越早进行越好。”专家刘慧勇说。

首先,货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化,必须具备以下两个条件:一是住房实物供给充分,二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。在1998年决定实行货币化改革时,中国并不具备上述两个条件。

其次,保障性住房建设与供给缺乏制度保障。中国现行住房保障制度,目标和供给对象定位模糊,供给方式和程序存在制度性漏洞。从原则上说,城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。在实施过程中,许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面,政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。

再次,禁止单位提供住房实物保障也存在弊端:一是无法就近上班的城市职工将与日俱增;二是增加城市交通量和能耗,加重空气污染,不利于可持续发展;三是职工上下班时间长,增加疲劳,降低效率,对单位也不利;四是削弱保障性住房的周转性、流动性与分配使用合理性;五是保障性住房建设与供给的责任全由政府担负,难免漏洞百出。

214名专家联名上书

20099月一则二次房改方案提交国土资源部及住房和城乡建设部的新闻,搅动了业界和社会关于房价大讨论的舆论氛围。14位房地产界专家联名上书,建议进行二次房改,并提交了二次房改的意见稿。 这份来自民间、旨在实现中国人“住有所居”梦想的二次房改建议,发起人便是辽宁省外经贸厅企管处原副处长、住宅法专家李明。李明认为中国的第一次房改取得了很高的成绩,但是发展到今天也出现了诸多问题,一是政府理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;其次是队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能,“亲商不亲民”;三是服务错位,制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利。

3核心内容

二次房改的核心内容,就是确立住房是准公共产品,基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)

三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房 (论坛 新闻)制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为,政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中,公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案的四定两竞方式,是二次房改实现的一个必要条件,根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。三支队伍参与:政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。

4调研组成立

200910月,一个以住建部副部长齐骥牵头,住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,已开始调研十年房改的得与失。住建部一知情人士透露“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。”

5列入人大会议正式议案

在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下,二次房改有了实质性进展。全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案,已经列入11届全国人大三次会议正式议案。 据了解,全国人大代表宗庆后和迟夙生分别向全国人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的议案。

两位代表议案的核心内容都是,确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)。

三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为:政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。

列入人大的正式议案中,这对推动二次房改有重要的意义。

会对居民产生哪些重大影响

1998年启动的第一次住房体制改革,结束了实物分房,将中国引入了“商品房”时代。在过去10多年里,房地产和城镇化齐头并进,成为拉动中国经济发展最重要的力量。而中国人的资产配置,也在这个时期发生了天翻地覆的变化。

在这个时代,一个人社会阶层的升降,往往跟他有没有买房子、买了多少套房子密切相关。所以,“房改决定命运”。那么,新一轮房改又将会怎么做?对每个来说意味着什么?

从媒体公开报道看,“第二次房改”只是个意向,距离形成初步方案仍然有相当距离。报道只透露了此次改革一些原则:

1、十八届三中全会提出的“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”将成为这份方案的指导性原则。

2、去投资化、去杠杆化,确保住房的基本属性,这个方向没有变,但是现在包括决策层在内,都在试图寻找一条既能保证住房消费市场平稳发展,又尊重认可居民通过市场手段改善居住条件需求的路径。

3、以前保障性住房品类繁多,最早的经济适用房、廉租房,后来的限价商品房、公共租赁房,以及半保障性质的自住商品房,以及共有产权房等,这些种类将在未来进行削减,比较理想的状况是,分为租赁型保障房和销售型保障房,在销售型保障房中,贯彻‘共有产权’的思路。

判断正如“第一次房改”给房地产市场带来重大利好一样,“第二次房改”也将给房地产行业带来重大利好。只是房地产在中国经济中的作用,已经没有过去10年那么重要了。

众所周知,房地产业在狂飙突进10多年后,已经出现了重大拐点。除了数十个有明显人口增量的城市外,绝大多数城市住房供应都已经饱和。而国家正处于经济转型的关键时间点上,需要房地产为保增长做出贡献。

在今年的政府工作报告中,李克强总理提及房地产时这样说:“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。如果说,“让市场规律在资源配置过程中起决定性作用”是“二次房改”的基本原则,那么这句话应该是“二次房改”的基调。

猜测将会有以下政策出台:

1、对于低收入阶层,住房主要通过廉租房来解决;“夹心阶层”,则主要通过共有产权住房(部分产权是国家的)来解决。其他产权复杂的住房类型将消失。

2、设立住房储蓄银行,改革住房公积金制度,让刚需一族购房更加容易。

3、逐步取消行政手段对住房市场的调控,住房的投资需求事实上被承认。否则,众多过剩的住房无法消化。

4、房产税会出台,但力度会比很多人预估的要弱。

5MBS(住房抵押贷款证券化)会全面推行,这事实上相当于向房地产行业注入流动性。

由于供应量严重过剩,未来10年中国绝大多数中小城市的房价降跑不赢真实通胀,绝大多数中国人“住房最痛苦的时候”正在过去。只有三四十个有明显人口流入的经济中心城市,房价仍然高昂。国家肯定会分类处理,在前一类城市减少保障性住房供应量,在后一类城市增加。而且房地产税的税率,也将有所不同。

整体而言,“二次房改”将对房地产行业构成利好,而不是利空。

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