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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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买房的N个不良情结 分析其解决之道  

2015-04-14 12:33:02|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买房的N个不良情结 分析其解决之道

过分依赖广告 看见赠送就心动

“超大赠送”“绝版户型”“城南销冠”……现如今,房地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”,还有的楼盘“建筑面积101平方米,实得面积123平方米,实际价格不足5000元”,更让消费者摸不着头脑。

很多人获取购买房屋信息的渠道,来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告,是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”,这个愿望能不能实现,最主要的是,取决于开发商的实力和良心。

解决之道:要到现场去实地调查、走访、分析,找可靠的专业人士请教,找老业主了解真实现状。

买涨不买跌

2008年底,国内房地产跌声一片,部分有自主需求的人完全可以适当考虑出手买房,但是很多人认为房价还会继续跌,坚持再等。2009年初,房价上行继而上涨20%,很多人又急了,害怕自己不买就没有了,拿着钱往里砸,多花了几十万。

解决之道:当身边的人都在入市买房的时候,自己最好不要去凑热闹,因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候,自己一定要贪婪,在跌的时候买,在涨的时候卖。只有这样,才不会白白浪费自己的血汗钱。

不研究国家政策盲目入市

经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记,如果政府不出手,就深圳(楼盘)的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年,当国家的鼓励政策一**,就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。

解决之道:我想告诉大家的秘诀就是:每天一定要看《新闻联播》,看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买,政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。

被动炒房

很多老百姓看到房子多涨了以后,觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多,于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活,一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长,碰上调整,或者你的眼光不准,你就很难脱手,最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金,耗费了时间,影响了工作,最后心力交瘁,得不偿失。

解决之道:千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资,可以选择参加房产理财俱乐部,让专业人士帮你赚钱,回报也比较稳定。如果自己要做,就一定要多方调查了解和研究,做足功课,对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划,也就是说在2年之内不会担心断供问题。

迷信专家学者

现在所谓的专家学者满天飞,各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家,其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境,就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者,那些只是御用文人,没有任何实战经验,君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗?而一些房地产商赞助的研讨会论坛,由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾,他们讲的话能为老百姓着想吗?据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了,这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话,您觉得世界上会有这样的好事吗?其实很多所谓的专家学者,很多连自己买房的过程都没经历过,根本不知道第一线的真实现状,可能住的是国家分的或房地产商送的房子,他们哪知道普通老百姓的艰难!

解决之道:普通老百姓在这个问题上一定要清醒,千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。

买房可以一次性到位

这是一个让很多人犯理念错误的观念。有的人甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本,到后来卖房时才发现自己是浪费的。

比如单身时买房本可以考虑位置好的小户型,结果为了大面积买在了远郊;有人考虑买房孩子上学是否方便,其时他才刚刚结婚……

现代社会发展迅猛,各种新东西层出不穷,也许你今天的想法确实是这样,但过几年,你的家庭、工作需要、职业改变、经济收入等等也许会发生变化,到那时你的计划和想法又会不一样。

解决之道:一次到位只是你目前阶段“归宿式”的想法,发生变化的可能,要比什么都没变的可能大得多,因此不要早早就背着房子这个沉重的壳吧,看得轻松点。

只买便宜不买贵的

俗话说:人不识货钱识货。只图价格便宜,是很难买到好东西的,虽然谁都知道便宜无好货,却总希望自己是那个捡缺的人。请记得,贵一定有贵的价值,对于房子,便宜的会越来越便宜,贵的永远更贵。这就需要用未来的眼光来看现在。

解决之道:不要买已经透支未来很多年的房子,当然有些低价的房子,如果你清楚它所处地段的规划,也是一种投资。

施永青:内地房地产最坏打算或进入“烂铜时代”

近期内地政府相继推出多项挽救房地产市场的措施,包括减息、减税、放宽按揭等,短期里的确能增加市场的活跃度,令市场的气氛大有改善。然而,内地房地产业的头面人物,对后市的预期依然不敢乐观。

万科总裁郁亮就认为,有关措施虽然可以令房策更为市场化,有助楼市健康发展,但无法扭转市场的趋势,只能加速或减慢走势,“不指望行业靠政策救回来。”郁亮认为,内地房地产市场的“黄金时代”已经去不复返,今后只能是“白银时代”。

他表达的讯息很清楚,内房的走向是转差,政府的政策改变不了这个方向,只能改变转差的速度。万科是内地最大的开发商,不但在一线城市有项目,在二三线城市也有项目,对市场的脉搏应该掌握得十分准确。

据我与一些其他的内地开发商接触,他们对后市亦倾向悲观。他们中有部分,表面上去年的业绩比前年好,但这只是因为之前加大投资的结果;实质上,开发商的毛利率已在下降,投资的成效亦远逊预期。因此,他们去年的销售量虽有增加,但库存量也在增加。很多二三线城市的楼盘,只是首次开盘的头一个星期还有一点成交,之后就再也推不动了。

他们预期,这些投放在二三线城市的资金已被套死,今后也不易收回,因为供过于求的情况实在太严重了,大家除了减价抢客之外,已想不出其他伎俩。

所以,中央到最近才开始限制库存量大的城市卖地已经太迟,因为即使地方政府继续卖地,也没有多少开发商会承接。有很多大开发商已公开表示,不会再在二三线城市买地,他们手上的土地储备还多着呢。他们其实尚未把更坏的情况说出来。真正的情况是他们不但不会买地,甚至连手上已经买下来的土地,今后也想暂停发展。原因是他们担心,发展好之后,他们可能连建筑费也收不回,所以只好输少当赢,放弃地价算了。

如果开发商在二三线城市不买地,且降低现有的发展速度,地方政府将会出现很多难题。首先是财政收入少了一个重要来源,其次是经济增长也不能靠房地产发展去带动。随即而来的将会是︰地方政府的原有基建规划无法进行,社会上的经济活动亦会因而减慢,有部分中小企会出现营运上的困难,三角债会纠缠不清,企业得收缩规模,失业率会因而上升,最后不得不向中央政府求助。

万科说内房进入“白银时代”,其实已是尽量向好处想才能想得出来的结论;如果要作最坏打算,那就要有进入“烂铜时代”的准备。对地方政府而言,要钱有钱,要GDP增长就有GDP增长的年代已结束。

眼下房价仍是“物非所值”

新政的目的并非是催升房价,而是以压缩存量为重点。如果说以往的政策是鼓励首套刚需,现在则是鼓励二套改善型需求,其目的就是为了稳定房地产市场。

楼市“抱团”出击的新政已经满周,各地房价上涨的“捷报”频传,不少二手房业主和中介更是挟新政坐地起价,一时间房产市场似乎迎来“小阳春”。

表面现象是,新一轮“稳市”大幕已经拉开,政策暖风吹向了身处寒冬的房企和躁动的心按捺已久的购房者,所到之处,楼盘也已经感受到了来自政策的暖意,一个显著的变化是看房的人多了,周末时看房团甚至会挤满售楼处大厅,说人头攒动一点也不过。

但是,看房人群中最终转化为成交客户的,与去年同期相比并无明显上升。这在一定程度上代表了目前住宅市场买卖双方博弈的胶着状况。

来自国家统计局的数据显示,2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,同比增长26%,比2011年增长2.2倍,相当于2008年销售面积的总和。这还仅仅是达到销售条件的待售存量,还有大量在建但未达到销售条件的后续存量。住建部政策研究中心的研究结果表明,在建房屋中90%的部分未卖出去,约可解决1.5亿人口的住房,而这还没有包括已出让、未开发的土地。

从本轮楼市新政的方向可以看出,新政的目的并非是催升房价,而是以压缩存量为重点,扩充去库存政策工具,扩大优惠范围,如果说以往的政策是鼓励首套刚需,现在则是鼓励二套改善型需求,其目的就是为了稳定房地产市场。

用市场眼光来看,此次以去库存、促投资为目的的房地产新政还是过程性的权宜之计,新政在短期内可缓解楼市压力,但从房地产的症结来看,首付款与房价相比,主要矛盾还是房价,眼下房价仍然是“物非所值”,价格远高于其价值,虽有刚性需求,但面对北京四环内8万起的每平米均价,对大多数有购房欲望的消费者来说,还是只能“望房兴叹”。

当下,人们在点赞政府放宽购房政策的同时,仍然对居高不下的房价充满无力感。首付比例虽有所下降,但房价并未下降,总价依然令人咋舌,绝大多数想买房子的人还是买不起房。

而房价合理回归不应只是鼓舞人心的口号,还应是有可操作性的实际界定,必须有具体参数做比对,有明确的景气指数来监测。当房价合理回归,一般收入群体能在收入可支撑的范围内买得起房,购房真正成为大众消费,去库存化政策才能奏效。

房企应正确看待“小阳春”

来自中介机构的统计数据显示,清明小长假期间(44-46日)北京全市商品住宅累计成交661套,成交总面积达6.3万平方米,与去年同期相比分别上涨222%167%,成交均价每平方米达25792元,同比上涨1%

事实上,“3·30新政”刚公布,楼市就露出要“火”的迹象,而“3·30新政”尤其是房贷新政,改变了更多人的预期,点燃了引爆楼市的导火索。

但有必要提醒某些开发商,别趁这股“火”来“打劫”。“3·30新政”推出至今,来自楼市的两种消息最引人关注,一是成交量在快速攀升,在广州黄埔甚至出现“日光盘”;二是不少开发商看到利好消息后纷纷声称要准备涨价。如果某些开发商真的借机涨价,就有“趁火打劫”之嫌。

虽然开发商有权决定商品房销售价格,但要看到,楼市目前的这种“火”,仅仅是成交量攀升而已,很多区域很多项目并不具备涨价的条件。这是因为,很多城市房屋库存量较多,当前及今后一段时间,仍应以消化库存为主,如果贸然涨价,不但有可能倒逼政策层面调整,也有可能把部分需求挡在门外。

来自北京市住建委数据显示,截至317日,北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。有机构公布的数据显示,如果算上在售的其他商住产品(如公寓、LOFT等),北京新盘库存量超过10万套,去化压力不小。

对于很多开发商来说,既需要消化存货、提升业绩,也需要消化债务、确保现金流。据Wind资讯统计数据显示,在沪深两市75家上市房企中,去年超过百亿元负债的房企多达34家。按理说,开发商应该趁目前这种“火”去走量,而不是谋划提价。

另外,从政策指向来说,也是以消化库存为主。如果在库存尚未回归合理水平的情况下出现价格快速反弹,这绝不是楼市新政想要的结果,不排除有关方面会适当调整政策,避免出现新的压力、重蹈过去调控房价的覆辙。

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