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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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文商旅地产的四种商业模式和五大操盘“心经”  

2015-12-19 18:11:52|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文商旅地产的四种商业模式和五大操盘“心经”

近年来,全国范围内扶持旅游产业的政策频频出台,对文商旅地产的发展有利好的促进,在中国旅游休闲产业进入了高速发展阶段,整体看来大势向好。

1、从消费需求层面看,全国居民对休闲度假的需求不断增长。

全国居民可支配收入增速高于GDP,中等收入群体日益壮大,加之政府对落实带薪休假制度的加强,民众在财务和时间自由基础上,对休闲度假的需求不断增长。以家庭为单位的休闲度假市场目前已趋常态化,2014年全国出境旅游已超1亿人次。旅游休闲成为国民大众生活的必需品,它既是产业也是民生基础。国内制造业出口受阻,产能过剩,内需的拉动迫切,消费的“人口红利”要真正聚集、释放,才能有效推动经济社会发展,而旅游休闲消费是其中最大的蛋糕。

2、国家关于区域协调发展和基础设施建设的推进,使旅游成为区域发展中最重要的新型动力。

2014年新建铁路投产里程8427公里,高速铁路运营里程达1.6万公里,占世界的60%以上,2015年铁路投资要保持在8000亿元以上,新投产里程8000公里以上;2014年高速公路通车里程达11.2万公里,2015年将实现高速公路电子不停车收费联网。公路、铁路、民航建设的进一步加强,使大家的出行变得更容易。

3、新一轮的城镇化建设,特别是特色村镇及农民致富的需要,也让文旅地产持续升温。

相对改革开放初期以工业为核心的早期城镇化建设所引发的环境污染问题、城市保障体制不完善带来的诸多社会问题,泛旅游产业的构建,可以直接推进高质量的城镇化建设。一些老的工业城市,面临资源枯竭的危机,产业需要升级或转型,政府鼓励发展/升级产业重心是旅游、健康、养老、创意设计及服务业。同时,乡村旅游、休闲农业的发展对农民受益的保障及促进农民增收有利。

4、互联网金融产品为文商旅地产的发展提供了金融支持。

类似众筹、信托等金融产品,不仅解决了开发商部分资金的问题,也提前为项目聚集了潜在消费群。

文商旅地产的四种商业模式

近年来国外很多具有成熟开发模式的休闲度假品牌进入,国内出现了很多可借鉴的文商旅地产标杆案例。基于文、商、旅之间内在的必然联系,主要有如下四种商业模式.

依托自然资源为核心的模式

滨水类(江//湖泊)、温泉类山地类

点评:以稀缺的自然资源作为主要卖点,注重自然生态资源的价值挖掘,打造亲水、生态、亲子等旅游度假、康养项目,以高星级酒店带动,销售型物业酒店化设计,精装交付、酒店托管为主。

这种早期旅游地产开发的主流模式缘于对自然资源的非独占性和全国范围内同质化项目的增多,对客户的黏性不足逐渐凸显,项目的相对优势丧失。当投资客越来越理性之后,整个市场几乎所有项目遇到发展瓶颈,有价无市。应以独特的文化主题为核心发展、以产品提升文化景观为核心的模式。

以产品提升文化景观为核心的模式

主题公园类、高尔夫/游艇类

点评:作为引擎聚集人气,为项目搭建价值平台,通过销售型物业回现促进旅游项目的滚动开发,以旅游房地产为最终目标。此类模式开发的项目因单一主题易被复制,若没有多样化的盈利模式,将会陷入竞争的红海。

在核心景观打造中,应综合考虑各片区的功能、特点、位置等因素,通过一条主线把各区主题串联到一起。

以陈述文化主题为核心的模式

古镇文化类、旧城/古街改造类

点评:以特色建筑为平台,属地文化为灵魂,基于特色文化的现代演绎,营造与现代城市差异化的情景,通过项目运营,实现区域土地增值,带动周边地块的溢价提升。

按照马斯洛需求理论,当人的物质需求得到满足后会开始对精神层面的需求追寻,文化是最容易与人产生情感共鸣的,若能以人性化需求为出发点,在业态、建筑和运营服务层面充分挖掘自身文化,通过具象具有历史特色的建筑展现,利用现代科技手段,将项目演绎成为最具国际气质的标志性商业奇观。

以嫁接产业主题为核心的模式

会议会展类、养老健康产业类、休闲农业类

点评:以旅游为主导,根据地缘特色与可及资源,整合农业、文化、运动、会议会展、医疗健康等相关产业,形成泛旅游产业链格局,复合引擎铸造项目独特吸引核,提升整个区域价值,实现项目运营或销售的获利。

这一模式具有较强的可持续发展能力。由于旅游休闲产业的综合性强、产业链长,具有强大关联带动效应,它在与其他关联产业融合的过程中,可实现产业价值链重构,融合后的产业群体形成新的经济增长点,如旅游休闲产业与医疗业融合形成养生/健康产业。

五大操盘“心经”文商旅地产项目操盘的五个层面

取势——站位城市运营的高度

旅游业是战略性产业,很多地方政府将其作为产业转型升级的首选。对政府而言,开发旅游,土地可获得有效升值,不但能解决当地就业问题,还能快速拉动区域经济全面发展,故对大规模文商旅地产项目开发(专题阅读)的支持力度较大,希望此类项目开发成为城市运营的主要手段之一。对项目而言可借势城市的推广塑造自身品牌。

明道——多样化盈利模式设计

一个复杂的、多元的、大型综合文旅度假项目,核心驱动往往不是能短期实现现金流的产品,项目盈利模式的设计很重要。一定要设计若干多样化的投资回报模式,而最根本的是这种回报模式需要让众多参与主体能共赢。如销售型物业不能用传统的住宅营销思路,而应从经营性资产投资的角度来思考。

优术——强化产品的打造能力

旅游的引擎价值是游客的市场消费能力。对于游客来说,快乐是需求的源点、追求新奇的体验是需求的痛点,所以文商旅地产项目的本质是一个“生活在别处”的生活方式之载体,这个载体的核心功能是提供一种有别于日常生活方式,有着快乐回忆的可能。

落到产品的打造,就会聚焦到内容与形式两个层面,从内容上看要满足项目目标客群的立体化,特别是情感的需求;从形式上看需要在场所感营造方面做更多人性化和细节的考量。

合众——内容混搭、产品跨界

以“消费搬运”为依托形成的“内需消费集散结构”与“城市聚集的反向结构”是旅游休闲地产的核心依据。但以自然资源为主的驱动模式,特色性和唯一性不足,较难解决逗留时间短的问题。

要让客户停留时间更长,需要在这里的活动有延续性,不同人的需求有不同的满足,所以如何通过内容的混搭和产品的跨界以实现这种需求的闭环是对操作团队资源整合能力的考验。

因此,在项目定位时,就要站在整盘统筹的角度系统化思考,厘清各功能板块及物业间的协同、开发时序及呈现的次序、不同引擎间的横向打通等问题,才能使项目获取“1+1+1>3”的效果。

践行——可及资源的特色运作

每一个项目的操盘团队不同,项目在当时当地的可及资源相异,在运作时的思路差异较大。根据项目独特的天时地利人和,以可落地可执行为基础,在操盘过程中以赢利最优化的眼光,清晰盈利模式,注重开发次序;以体验差异化的眼光,构建独特主题,突出项目特色;以市场特定化的眼光,打造引擎项目,铸就其吸引核;以场所别处化的眼光,注重场所精神,触发情感共鸣;以人文故事化的眼光,深挖文化渊源,别样心灵体验;以运营现代化的眼光,创新操作模式,保持长续发展。

实体店撑不住的14个原因

核心提示:近两年,大批的实体店纷纷关店,缘何?仅仅是因为电商的影响么?该文对实体店关店的14个原因全方位进行解读,包含店铺选址、产品定位、店面经营等。

1、品质至上

以为品质决定一切,把产品特点当作目标群体分析。以咖啡馆为例,很多人以为咖啡馆咖啡一定要最好,对手用200元一公斤的咖啡豆,你就要用300元一公斤的咖啡豆;到临关门那一刻,还觉得自己失败的原因是因为咖啡的品质没有别的店好才导致的失败?

麦当劳之所以满街都是、全球到处都是是因为他的汉堡是最好的吗?星巴克的咖啡是最好的吗?不要把大部分精力花费在只能提升一点点的事情上,当然,品质也同样重要。

2、房租压迫

有很多做的不错的店铺,前期因为老板的因素做的非常不错,可是经过几年的发展,该地块儿迅速爆红,房租随着房价丧心病狂般地上涨,本来第一年好好经营没亏太多,第二年刚开始盈利,房东笑眯眯地出现了。所以,对待房租上涨的问题破解方法只有一个,在北上广这些一线城市,如果想长期开店,最好的办法:把门面买下来。这会大大增加你的开店成功率。如果没有资金的话,那就只有祈求碰到一个好房东吧。

3、前期不挣钱观念

以为开店就需要养,前期一年就别想挣钱!深信只要开店时间够长,就可以盈利。于是在店铺刚开始期间,除了折磨员工,最多就是在附近发发宣传单之类,然后就等着客户一年之后自动源源不断上门!结果,面对越来越冷清的人流,受不了各种源源不断的费用及各种琐碎的事情,员工也看不到希望纷纷跳槽,最终,心态崩溃。

不要听那些开店从来没成功过的人的经验。想要登上高峰,至少你要听听那些曾经到过山顶的人他们的经验。

4、缺乏事先规划

比如选择做零售,是觉得这个行业门槛较低,风险压力小,现金回笼快。由于这种错觉,入行时掉以轻心,对经营缺乏规划,以致在消费人群、现金循环周期、预估营业额等评估不足,当风险来临时,措手不及。

5、缺乏行业了解

由于对行业调研不系统,导致在经营方式上出现迷茫。比如服装行业中高端产品消费人群,中年成功人士居多,他们有哪些基本诉求,是前期必须了解和掌握的,决不能忽视。

6、定位不明确

比如你做服装先是做中端和高端产品,效果不明显之后做中端与低端产品,后来又做高端产品。

产品定位不明确,给消费者造成很大错觉。多元化也造成力量分散,产品品质无法有效改善。

7、选址问题

店铺选址在开店过程中很关键,位置的参考指标为:现有消费人群、潜在消费人群、合同期等。如果选址时,考虑不够长久,后来店面搬迁,造成客流锐减,这是最大的硬伤。

还要考虑周末放假,大楼员工数量极少,让本应是黄金时段的假期客源也无法得以保障;另外,分店并非沿街商铺,位于下沉式广场,外来消费人员数量很少等问题。

8、股权激励不到位

还是拿服装行业为例,导购是最重要的工种,一开始我们聘了一名经验丰富的导购,并以一定比例的红利作为额外酬劳来激发其主动性。但其他环节全部由我们控制,导购会逐渐懈怠。但他离开后自己创业很上心,由于股权激励不到位,挫伤了导购积极性而影响了效益。

9、合伙人问题

比如有三个合伙人都很勤快很能吃苦,但在规划、管理、营销方面没人能完全胜任。加之有两人属于慢半拍的性格,一人作为主导者,在过程中没有充分引发他们的激情,当经营出现问题时没能及时改善。所以创业伙伴很重要,不是有想法就能一起创业的。

10、同业竞争

继续拿某品牌服装为例。其一家门店开在XXX路上,原本经营状况不错,正准备开始第二轮装修,就在装修前夕,得知一个消息,另一家知名服装品牌即将入驻附近商铺。考虑到新入驻者在规模和地理优势上高于自身,于是担心同质化竞争会对自身不利,因此在装修节点上撤退。这种受到强势的同业竞争影响,导致关门的店面也是占很大比例的。

11、店铺租约到期

由于租约到期,房东不肯续签。很多业态都需要商铺,倘若非自有物业,与房东之间的接洽是少不了的。很多经营者并不愿意对外透露实际经营情况,一则担心房东看到经营情况不错于是提出涨房租的要求,二则担心房东选择自行经营或寻觅愿付更高租金的雇主。因此,在聪慧的经营者看来,倘若要长久经营,不如自行买商铺或签较长期的租约。

12、只注重眼前利益,产品定价过高或过低

消费者到店消费,产品的价格与质量问题是消费者首先会关注的,合理的产品定价和高质量的产品是吸引“回头客”的不二法宝。同样,管理者的眼光也应时刻定焦在产品上,因为这是关系到店面经营利润的直接决定因素。拿捏好产品的价格,是经营者必修的一门课程。

13、决策人对经营现状判断失误

店面经营的成功与否很大程度上要看经营者的决策是否正确,其主要包括对市场、价格、财务等方面的判断、分析,制定并执行重要规章程序等,外行的经营者对市场、财务等错误的认识很可能会直接导致经营惨败。

14、盲目模仿而死

想开一家成功的店铺,经营者必须要有适合自己店面发展的经营理念。而现在存在的一个颇为尴尬的事实就是,有许多经营者在经营过程中生搬硬套成功企业的经营模式或经营品种,忽视自身店面的内、外界环境及具体的状况,主观定位,造成供与求的脱节,使店面的经营每况愈下,所以这就需要为专业的厂家为其量身评估开店,方可一本万利。

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