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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

旧工厂改造5大成功模式  

2015-11-07 17:48:41|  分类: 工业遗存保护 |  标签: |举报 |字号 订阅

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导读:对于大部分改造旧工厂来说,准确把握项目所面向客群的需求才最为关键。在此前提下,有效地执行项目,只有综合了经济效用、文化传承、环境保护等多方益处所凝聚的高附加值产品才是更具生命力的。

随着城市化步伐的加快和城市经济结构的转型,曾经代表城市工业文明、象征城市经济发展的工厂及工厂群逐渐退出历史舞台,而这些旧工厂的价值及其所蕴含的历史痕迹并未随之消失,相反,随着全新的创意产业、新兴产业等新鲜血液的注入,旧厂房的生命也通过承载功能的变化重新焕发出生机,再一次推动着城市的变迁。

一、国外旧改成功案例分析

1.美国纽约SOHO区:旧工厂变身时尚街区

类别:改造街区

位置:美国纽约

特色:通过功能布局的整合,打成综合性的时尚街区

SOHO是英语单词South Of Houston的缩写,指的是处于纽约下城Houston街。

1850年的SOHO地区建起了大批铁铸的厂房,成为国际知名品牌的加工厂和艺术展览区。60年代,一些主要由画家和雕塑家组成的艺术家陆续搬进SOHO区,把这些空置的工厂变成工作室。到70年代,政府将这个地区划分成居住区并加以保护,一些商家和有经济实力的画廊也相继进入,使SOHO发展成集居住、商业和艺术为一身的一个完善的社区,被誉为“艺术家的天堂”。

今天的SOHO它是商业和艺术充分融合的区域,是富有个性的、有着深刻文化内涵的商业区,是时尚的代名词。

2.1967年美国旧金山吉拉德里广场

类别:工厂改造

位置:美国加州旧金山渔人码头

特色:全美第一座工厂改造的露天购物中心

1864年,这里叫做毛线磨坊(Woolen Mill);1893年,意大利移民吉拉德里(Domingo Ghirardeli)以细火慢熬生产的意大利巧克力,推出后大受欢迎,便买下这栋大楼作为工厂;1964年,已经废弃的巧克力厂、毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施,成为全美第一座工厂转型的露天购物中心,并改名为“吉拉德里广场”。

而到了上世纪70年代,旧工厂改造风潮进入了延展期。随着工业文明的衰落,越来越多的旧工厂改造在政府的主导下进行功能上的再生;同时,日本也紧跟欧美部分加入了经济转型和旧厂房改造之列,其代表项目是1974的仓敷阿依比广场项目(图示案例2)

3.仓敷阿依比广场

图示案例31974年日本仓敷阿依比广场(仓敷常春藤广场)

项目:将一栋19世纪的纺织厂厂房改建成观光旅馆,通过巧妙的保留红砖外墙的观光及街区原貌,是现代人依然能体验旧时的风光,这个改造获得日本建筑界的最高奖——建筑师学会奖。

类别:工厂改造旅馆

位置:日本仓敷冈山县

特色:保留红砖外墙的观光及街区原貌,观光旅馆

仓敷常春藤广场由明治时期建成的仓敷纺织厂改建而成,红砖上攀爬着绿意盎然的常春藤,极富特色。其多功能厅“Floral court”的装饰和墙面皆花意盎然,由建于大正初期(19世纪初)的工厂讲堂改造而成。宽广的酒店庭院内,建筑与空间洋溢着明治、大正时期的浪漫氛围,新与旧完美融合,并设有休憩广场、文化设施、手工坊,是追求文化内涵与舒适体验的各年龄层宾客的绝佳选择。

4.法国巴黎奥赛艺术博物馆

类别:车站改造

位置:法国巴黎

特色:由火车站改造、巴黎三大艺术宝库之一

法国塞纳河左岸的一座废弃的火车站,在政府的主导下改建成拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列,面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。

法国塞纳河左岸的一奥赛火车站,由于站台过短无法满足新型火车的需求,在1939年后逐渐被铁路联营公司废弃。

1977年,吉斯卡尔.德斯坦总统决定实施蓬皮杜总统曾提出的方案,将旧火车站改造为博物馆,改造工程从1983年开始, 一千名工人用了3的时间完成。废弃火车站成了拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列,面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。

二、旧工厂改造的价值探索

相对于世界的进程步伐,中国的旧工厂改造始于上世纪末本世纪初。尽管起步较欧美要晚得多,然而发展的速度则要快得多,短短二十年的时间已经进入到第4阶段。这固然因为中国的工业起步本身较晚有关,也与城市转型的速度有关。自上海、北京、广州、深圳四个领跑城市率先开始了城市的转型,同时也启动和改造了一批具有历史意义的旧工厂改造项目,如上海的M508号桥,北京798,深圳华侨城OCT(图示5-从左到右依次排列)。近5年来,更多的城市出现退二进三以及对城中村的改造,使旧工厂改造迅速从一线城市先二三线城市扩展。

上海的M50、8号桥、北京798、深圳华侨城OCT

纵观旧工厂改造的发展历程,我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整,加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而,各地老厂房改造实践中难言成功的现状中,旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢?

从经济成本角度考量,城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例,最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目,分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此,区位优势是其经济价值的首要体现。

其次,从成本角度而言,对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入,如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%

再次,旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值,甚至开创新的生活理念,SOHOLOFT等产品的诞生就是最好的证明。

而在环境方面,现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段,其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时,推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源,而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

三、能做什么?旧工厂改造定位指引

先看看国外的案例:德国改造案例(依次为Schlffbau, Kokerei ZollvereinEssen, Gassometer City, Landschaftspark Nord Duisburg)

英国: TateModem Art

美国:Mass Moca

加拿大

日本

我们在来看下国内案例:

北京798

北京尚8文化创意产业园

上海1933

上海红坊创意区

上海田子坊

上海8号桥

深圳创意之都

深圳OCT

从这些地区的成功案例来看,旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业,更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能,而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感,推动产业的进一步发展。这种BTB+BTC的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴。

这其中,商业如何取得成功是诸多改造项目面临的最困难的问题。目前国内的改造项目更多是以产业为主的BTB单核驱动,不过相信随着越来越多的旧工厂进入到这个领域,将形成具备中国特色的BTB+BTC双轮驱动模式。

四、怎么做?旧工厂改造成功案例分享

去年十月开园的成都东区音乐公园就是一个寻求在产业与商业协同发展的项目。这个项目是依托于四川中移动无线音乐基地的产业基础,以“音乐”为灵魂和主题结合产业(无线音乐基地)和大众音乐消费的一个复合型(BTB+BTC)改造项目。

以成都东区音乐公园为例,该项目的难点与此类旧工厂的改造与任何一个商业地产项目的操作相似,成功的定位、系统完善的预开业管理和具有创造性、可操作性的运营管理及优化,三者缺一不可。在这样的前提下,于传统的老厂房能否找到一种新表现形式,摆脱抄袭模仿现有案例的旧路,而是在创新中寻找到突破。

“成都东区音乐公园”在参考国内外案例以及各方面专家的建设意见,着眼于本地的资源优势,将“音乐”定为这个项目的关键词。那么如何让项目构建出既能保证在产业上高度满足“音乐”定位的需求,同时又能满足大众音乐消费的功能定位和业态组合呢?项目定位的深入梳理首当其冲。

成都东区音乐公园从产业端(BTB)和消费端(BTC)两方面入手,确定项目的四大功能定位、七大业态(图示1920),全面呈现了一个以音乐为主题的,集商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区。同时,从资源平衡性的角度出发,提出了定位与后期招商匹配的关键要素,为第二阶段的预开业管理奠定稳固的基础。

四大功能定位

七大业态

第二阶段的预开业管理是一个系统性强、涉及面广的重要环节。良好的预开业管理不仅能够降低成本、缩短开业周期,且可以实现产品定位落地、确保客户投资价值最大化。在此阶段的工作涉及多方面,既独立又环环相扣。具体可归纳为以下4大方面:

1.布局及动线规划方面:

有旧厂房改造需要面对重大课题之一。最主要的是因为旧厂房都是先用物业的利用,因此,需要充分了解各物业条件,寻找到相匹配的业态,然后结合整体动线进行合理有效的布局,提高利用率,减少投资成本,包含的内容也很多,大致可分为几个步骤:

(1)通过项目立地的研究分析,确定项目的出入口和主动线,水平动线和空间布局,同时确定公共空间及配套设备设施点。

(2)充分分析区域内各厂房的物业结构,匹配相应的定位业态,并结合动线及交通组织的规划,合理的对业态进行布局。

(3)根据已确定的招商对象需求,包括面积、层高、水电、隔油排污等方面的需求进行详细的铺位切割,并提供完整的店铺交房条件。

(4)对于一个园区或街区型项目而言,导示系统的设置非常重要;此外,商户的店招、户外广告、景观照明、临电预置等设施的点位规划和标准也是必不可少的内容。

2.招商方面

诸多环节中,招商策略的制定尤为关键,其中又以租户租户和商务条件设定为核心:

(1)租户组合计划及谈判策略:

针对招商短板,提出阶段性加强经营客流驱动型租户这一概念,进一步帮助成都东区音乐公园合理把控招商节奏。另一方面,为了确保商户不偏离项目定位的方向,创建引入商户的五大评审标准,并通过评审会的方式进行把控。

(2)商务条件设定

根据项目的收益预测,结合谈判策略、市场租金调查确定租金收益模型(包括对初始租金、租期、上涨幅度、合约期、收取方式、发展周期等方面的设定)、租金收取模式及其他商务条件,如免租优惠设定、装修免租设定、停车场优惠、广告牌优惠计划等。

3.运营管理标准

运营管理标准SOP是运营的基石,是运营准备的重中之重,必须确保完备,不可忽略任何一个运营细节的管理办法,减少未来可能引发的混乱。这部分的工作包括制定运营中的规章制度及各类标准,是项目开业运作的保障。

整个期间共分为营运管理、物业管理、客户管理三大板块,涵盖15项具体工作,如运营公司业务架构、岗位职能、薪酬体系、日常运营管理、园区经营提升体系、运营管理电子系统建立、商户管理、物业管理、促销管理、公共空间临时租赁管理、投诉管理、培训等等。

4.营销推广和实施方面:

成都东区音乐公园的成功开业离不开行之有效的营销推广策略。对于旧工厂改造项目来说,单纯做出产品远远不够,还需要相应的营销推广策略提升项目的人气,以推动项目产业及商业的共同发展。

具体到成都东区音乐公园,从形象定位消费者诉求,从宣传口号到宣传工具、从宣传推广渠道制定到内容的设计,从营销推广计划到具体执行。建立起项目品牌的知名度,引起业界和消费者的双重关注,吸引客流,点燃项目的引爆点。

不同于销售,经营行为是长期的、持久的,一时的人气兴盛未必能够长久,尤其对于改造项目,先天在商业上的需要在运营的过程中保持更快速的反应以及准确的应对。

结合成都东区音乐公园这个项目来看,火爆的开园让这个项目拥有良好的开始,在近半年的经营过程中也仍有继续优化的空间。比如,定位诉求与业态租户的联动推广问题、目标消费者需求与业态及品牌的匹配性问题、项目整体业态与品牌的平衡性问题等。

针对这些问题,建议运营方应加强大众营销推广力度;优化调整非音乐业态构成,引人消费者认知度高的本地及全国性品牌商户,使整个园区做到真正的“音乐主题化,消费大众化”,以此扩大普通消费群的到访,促成更多的首次费频次,增加转换率,延长驻留时间,同时,为办公人群的导入奠定基础…

真正的运营是一个不断调整的过程,也是一个不断挑战的历程,现在就对旧工厂改造的成效进行评判还为时过早。对于大部分改造旧工厂来说,准确把握项目所面向客群的需求才最为关键。在此前提下,有效地执行项目,只有综合了经济效用、文化传承、环境保护等多方益处所凝聚的高附加值产品才是更具生命力的。

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