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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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绿城、星河湾教你怎么玩土豪大平层  

2014-09-17 13:33:45|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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职业经理人总结的15年地产混骗大全

入行第一年

面试我的是一个烫着烟花烫的女生,我递上一份简历说我想做房地产销售,她问为什么,我说作为一个学营销的人应该从头做起。

其实我看了一下他招聘职位,只有销售这一栏是适合我的。其实我一点都不喜欢销售,但是对于毕业生来说,本着宁可错杀一千不可放过一个的姿态,我仍然递上简历,作为备选的备选。

入行第二年

命运就是这么巧合,我最后就去了这家公司,那时候才知道房地产还有一种行业叫代理商。我没做销售做了市场。不是因为我巧舌如簧力挽狂澜,仅仅是因为那个时候市场部缺了一个人。

市调我的前辈告诉我的第一个术语叫暗调,就是如何假装自己是购房者试探竞争楼盘的各种信息。这一年,我是富二代、总裁助理、温州炒房团、新上海人。身份的转换让我越发的游刃有余。我习惯这样的身份,熟练的吹着牛逼,事后又迅速的将销售的电话拉入黑名单

入行第三年

市调做得好,可以有资格单独出市场报告了。然后也有当年和我一样的大学毕业生帮我去市调。我教他们的第一件事还是暗调,然后告诉他们没事的,不要害怕骗人,这是必经的过程

现在的市场数据比以前多了很多,很多端口可以直接查,但是依然有房型配比、去化结构难以统计。我也习惯了用自己的感觉估一个数据,然后告诉领导这个数据是对的。

入行第四年

可以主导一份咨询报告了,我写的报告的最大亮点便在于逻辑结构严密,整体构架天衣无缝没有漏洞,看起来是从市场数据推倒严密的产品定位结果。

但是我想说,所有的报告都是结论推导过程的。这个结论可能是我们的经验、可能是公司领导的拍脑袋、更有可能是甲方某个领导的个人喜好。但是我已经习惯了,任何结论我都可以推导出一个严丝合密的过程,让报告看起来这么的理所当然

入行第五年

公司里混的久了,高层领导开始认可的,愿意拍你出去见人了。所以提报是我第五年的一个突破。我成功的从在公司骗人过渡到出去骗人

每次提报的时候都要跟甲方吹牛自己公司的牛逼战绩,最可恶的是在甲方无视的眼光中依然需要保持鸡血

入行第六年

现在的我开始管4个组了,每个组同时都在接洽2-3个竞标案子,我不需要整体思路和框架,只需要定一个方向,核心就是定一个价格

我对他们说:不论什么项目,把项目价格定在高于周边售价的50%,把项目接下来再说,后面卖的掉卖不掉再说

入行第七年

我跳槽了,我受够了每天骗来骗去的生活,我去了开发商,也就是所谓的甲方。心想这样可以掌握一定的主动,用事实说话

上班后第一天,我的领导把我叫到办公司,说:我们有块地做研判,但是公司没有预算,你看你能不能找一点资源完成开始的市场报告

他的意思就是不花钱找代理公司干活呗。

好吧,入职第一天,还是骗。我对代理公司说:这块地我们马上要拿了,这个市场报告只是走个过场,完成之后后面的代理我会推荐你们的

入行第八年

公司外派我去做区域副总,主管外地城市的土地开拓以及营销支持。初到一个城市,拿地是第一步。我陪着政府官员吃饭喝酒泡澡桑拿之后,政府给了一块意向地块,说你们带方案拿地吧。

我做了一个非常炫的方案,什么城市花园、城市博物馆、城市风向标在一个项目被赋予到极致。

设计公司旁敲侧击的问到:领导,这一次的设计费什么时候可以结一下。

我淡定的说:着急什么。这个方案为拿地骗政府的啊,以后做落地的方案的时候钱自然会给到你们

我前半句是真话,后半句是假话。所以我一次性又骗了两个人

入行第九年

我如愿拿到了地块。当然首批开发一定是卖得掉的住宅地块。玩了半年之后发现项目运转没有想象中的那么快,所以我准备只开发手头这一期。其他地块打包卖给别人

所以我又拿出去年我做的那个方案,复印了三份,去骗其他人。

入行第十年

住宅地块卖的一直不错。但是项目这么快卖出去觉得心有不甘。所以拿着红点点把销控都贴上,售楼处关门大吉,告诉他们房子都卖光了。

然后告诉他们,我手头有房子,想买房子直接找我吧,中介费每套1W

500套房子,我这样就赚了500

入行第十一年

行情风云突变,突然发现有一天房子卖不掉了。上半年我依然死撑,告诉他们房地产肯定不会跌价的,未来必会大幅上扬

下半年公司一个决定,所有项目8折销售。

我们以最快程度卖完了所有的房子,158折卖了1000套然后快速撤场了。当时承诺的商业持有运营,未来品牌导入什么的都被我忘到耳边

当我开车离去的时候,我们看着外面老业主拉着横幅要退房的时候,我嘴上淡淡的说:臭流氓,没有契约精神

入行第十二年

我又回到了上海,猎头电话我在外面工作的怎么样,我当年说了下那个151000套的故事,我说了全部,唯一没说的是以什么价格成交

入行第十三年

我靠着我过去的经历,在一家小开发公司做预备营销部总经理。唯一的要求就是把公司闲置了很久的商业给激活。

我说,把商铺全部划分成虚拟铺,面积在5-10平米,把单价抬高,承诺五年回报50%。就此一招项目一个月卖掉,而且多为公司赚了20%的钱

后面我要做的是把那家皮包商业运营公司倒闭掉,后面的回报可以完全不用兑现。再然后就是处理几个法律事件而已

入行第十四年

靠着那一步,我顺利坐上了营销部总经理。每天需要做的听听每个项目的营销汇报,好的时候鼓励下,坏的时候批评下,然后再出几个主意支援下

一年最主要的事情就是在下半年业绩指标不好的时候,像大老板汇报降价的可能性。然后危言耸听的说:不要和身价性命过不去。

其他日子,喝喝茶、看看报、然后继续吹牛逼

入行第十五年

入行十五年,我好像一直在骗人,我的工作圈子上的每一个人似乎都被我骗过:政府、开发商、代理商、服务商、客户、老板、下属……

我骗过我自己没有

忘了,记不得了

突然觉得这么干好没劲,好累,好想退休

甲方促进项目收尾的10大技巧

项目收尾工作关系到开发商能否按期交楼,影响到后期的房屋销售,但往往在收尾这个阶段,即使像万科、中海这样的大公司都常常不知所措,所以有必要总结一下如何有效地组织与监督收尾工作。

一、提前或者提早进入收尾状态

由于房地产竣工验收前的分项验收内容多,如消防、电梯、强配电、供水、环保、电梯、绿化等,这些验收是要由相关政府部门来进行的,因此房地产项目要提前进入收尾状态,正常情况下要在计划项目竣工验收前34个月进入收尾阶段。如遇上春节可能要更早。

二、收尾工作包括三大项

这三项工作包括实体收尾、资料收尾和工程量确认。通常的说法只包括实体与资料,但考虑到工程量的确认影响施工方的收尾积极性,因此也要作为一个大项加以重视。

三、收尾前要进行工程完成状态摸底

在确定了收尾阶段起始日后,在起始日前一周要对工程完成的状态进行全面地摸底,查清楚有哪些项目没有完成,有哪些小项还没有开始,有哪些项目做错了要进行变更或者说是做错了,有哪些严重的施工质量缺陷。

四、收尾工程状态摸底应包括以下内容

1.工程分部分项的完成情况,按承包单位甚至班组进行分类归纳;

2.已完成的分部分项工程的成品保护和运行状态;

3.是否存在完全没开工的分部分项 

4.没完成、没开工的分部分项的原因。是否材料采购困难、材料不足?是否专业工种工人缺乏、劳动力不足?是否特种设备、配件不足?是否特种施工工具或机械缺乏?当某些原因发生时,要考虑改设计图纸来进行;

5.不要忽视小项目,如车库门、门锁、路牙石、门牌安装等一些小项。一些小项目由于特种工人不好找,影响后续工序,所以不能忽视;

6.不要小看现场清理,这也是一个重要项目,而且在清理后要设法维持整洁状态;

7.各种边角部位的收口。在统计未收口的同时,要弄清楚未收口的原因,如还有项目没做没完成收不了口、单纯是收口没做、分包单位做不了如弱电燃气管穿墙板管洞的封堵、施工合同的空白地带、交叉地带或扯皮地带等。

五、要融洽与各承包单位的关系

有些甲方常常与施工方的现场管理人员争吵,关系搞得紧张,而且还动不动威胁要找其他的施工单位来替代,殊不知这是很难实现的,而且很容易引起合同纠纷,最后两败俱伤。在工程管理中,一定要约束现场管理人员的嘴,不要胡说八道。即使是真要换施工方,也要神不知鬼不觉地进行。

六、制定消项收尾工作计划

制订收尾工作计划要注意在收尾工作与裂缝、渗漏等工作区别开来,即便是同时进行也要以完成工程内容优先。

收尾计划要采取消项计划的方式,按单元、按部位、按楼栋一项一项地规定完成时间,完成一项消除一项。

七、备有后备劳动力或施工队

由于房地产项目的设计变更多,承包单价低,施工方在最后关头总想用拖的方式与甲方谈判从而获取补偿。如果甲方不愿意让步或者施工方狮子大开口,这时就要有后备施工队顶上。从而确保工程按期竣工和交楼。

八、通过分项验收、内部验收、联合验收来促进收尾工程

比方说通过提前电梯验收、消防验收、规范验收来鞭策施工方,也可以搞几次验收才通过专项验收来促进收尾工作。另组织公司内部、联合监理、甲方,甚至组织没有质量监督人员的监督下的四方验收。每次验收后要把没完成的工程内容和检查发现的问题列出来,并限定完成时间。

九、专人跟踪

将收尾工作计划任务进行分工,派专人盯着和督促。

十、及时做好工程资料和工程量确认

工程资料在交楼前是必须完成的,工程量确认有利于提高和保证工人的工作积极性。

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