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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

购物中心商铺如何分割实现利益最大化  

2014-09-15 19:15:49|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购物中心商铺如何分割实现利益最大化

一、商铺分割的原则

商业场所的商铺如何分割,对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理,必须遵循一定的原则进行。

1、主题的原则

商铺的分割,必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

例如,如果项目将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于 4  1 的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4  1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面,而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此,商铺的分割必须结合功能主题来进行。

2、人性化的原则

商铺的分割,必须遵循人性化的原则。也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。

以某个内地商业项目为例:目前来说,现有分割出的商业单位 110 个,其中一层 53 个(包括复式)、二层41个,三层9个,四层8个。按照目前路段的商铺租金价格25//月来计算,平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元,而按照最少 10% 的利润来计算,每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元(视业种业态不同而定),则月上门客户量需保持在1500-2000 人次,这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次(即平均每小时 5-7人),而整个商业部分的日人流量就是5000-7000 人,即平均每小时通过 500-700人次,每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。

注:以上的估算只是一个粗略的估算,为商铺和道路的分割提供参考,其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素,因此实际所需要的人流量和道路面积,都小于以上的估算。

3、科学利用的原则

商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。

辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

二、目前商铺分割存在的缺点和问题

单纯从营销的角度出发考虑,目前部分商业项目的分割不尽合理,这是造成部分商业项目公摊比例过高(有的高达50%)的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面:

1、商铺分割

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则,而且 进深与开间之比大于41 这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高,不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

2、辅助功能区

辅助功能区太多,白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除,公摊不减。

楼梯:

从设计上可以看到,目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯,按照一般的人流量估算,如果不考虑消防因素,根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积,而且增加了建安成本,也不利于今后的管理,实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。

洗手间:

目前一些商业项目在面积内,分布了十几个洗手间!而在深圳的沃尔玛超市, 2 万平方米的商业面积,一共也只在一楼设有 1 个洗手间,世界 500 强企业的精打细算,确实值得我们参照和学习。

对此,我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个洗手间即可,这样不仅节约了面积、建安费,还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用,实实在在是一举多得。

空闲场地:

目前的一些商业项目由于设计不合理,存在过多的空闲场地,浪费了使用面积。

3、通道分割

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理,有的用不上,要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计,设计了大量过道、楼梯和回廊,有的也许今后很少能利用,浪费了空间。另一方面过道设计不规则,拐角、分叉太多,不符合人的行走习惯,对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则,就怕消费者不来,来了就要你多走路,否则我的生意怎么好得起来?深圳等沿海城市吸取国外经验,一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间,在满足人流量需要的前提下,针对消费者的行走习惯,对道路尽可能的进行压缩,为的就是有效提高使用面积,延长消费者在商场内的滞留时间,带旺商铺。

三、关于公摊比例过高的解决建议

商铺的公摊比例各地计算方法不同,在无法大面积招商的情况下,要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率,包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等,将所有的可出售面积均作为商铺出售。

目前部分商业项目的公摊比例达到了50%,但从目前全国商铺公摊的情况来看,这种状况几乎每个城市都存在。

减小公摊的办法,无非是提高使用率。提高使用率过高非常有效的办法,就是由大型商家进驻经营,所有的内过道面积自然取消,公摊比例大幅度减小。

四、总结

根据以上进行的分析,我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话,最大可将公摊面积减少15%-25% 个百分点,将公摊比例从有时的 50%压缩到 25% 左右,相信不仅能为开发商带来更多的收益,业主们也是可以接受的。

购物中心特性和运营要点

.购物中心的特性?

由于购物中心本身是一个汇聚零售商及消费者的地方,其性质及所发挥的作用与其它物业类别有截然不同的特征:

1、购物中心的租金收入与商户营业额息息相关

购物中心的收入来源主要来自商户的租金,而商户能够付出多少租金,就取决于其营业额。商户生意好,自然能承担更高的租金,反之,商户生意不理想,便会希望透过减租、或迁往其它较低租金的铺位,以减低营运成本。

对于一般以营业额来订定租金的购物中心来说,这特性就更为明显。商户除缴交基本租金外,还需支付每月营业额的某个百分比作为租金。换句话说,商户的营业额越高,业主的租金收益亦会越高。由此可见,商户与业主之间,或多或少都存在着一种唇齿相依的关系,要令到购物中心变得生生有色,购物中心管理团队便需与双方作多方面的协调和沟通。

2、购物中心具有非一般的生命力

购物中心与一般地产项目的最大分别,在于其「动态」及「生命力」。一般住宅项目只要地点优越、景观理想、质素高、交通方便,再加上优质的管理及大量的宣传攻势,发展商便可以静待收成。

至于购物中心,由于物业本身集合了不同的零售行业和品牌,并且不断受到潮流新趋势及顾客口味转变等因素的影响,因此物业必需与时并进,透过改造、翻新、改变租户业态或转换个别品牌等不同方法去维持购物中心的竞争力。

3、购物中心营运 从不间断

一般的住宅物业只需在物业落成后,把单位推出市场,然后专注为业主提供物业管理服务,发展商便可以「功成身退」。然而,购物中心的业主,以至商户及管理团队,均需共同努力,时刻紧贴市场脉搏,方能使购物中心突围而出。

作为业主,需定期监察购物中心的营运表现,与购物中心管理团队商讨改善的对策;作为商户,应努力为顾客提供优质的产品和服务,吸引他们消费;而管理团队,作为消费者、商户及业主之间的桥梁,需密切留意市场变化,不继推陈出新,举办各种型式的推广活动,以扩阔客源,协助商户提高营业额,从而为业主带来更高的租金收入。

.购物中心运营要点

购物中心要营运得当,有赖专业的购物中心推广管理团队充分发挥其主导及桥梁角色,其重点如下:

1、营造舒适的购物环境

这是指最基本的硬件维护及管理。购物中心管理团队必需为顾客缔造一个安全、卫生、照明度适中兼空气流通的购物环境,方能让顾客尽享购物之乐。

2、加强业主及商户之间的沟通

作为业主和商户之间的主要桥梁,购物中心管理团队应定期向商户搜集对购物中心的意见,深入了解他们的需求。这些意见可能属于硬件方面,如照明不足、购物中心温度过高/过低等;又或是整体购物中心人流不足,希望可藉推广来吸引消费者前来等。管理团队在整合各商户的反馈并加以分析后,便可向业主提出改善方案,并贯彻执行,务求为商户提供一个有利的营商环境。

3、定期检讨商户组合 物业档次定位

购物中心管理团队应密切留意市场变化,掌握商户的营销状况,增加受消费者欢迎的店铺,以提升购物中心的市场价值。

要衡量商户业绩的好坏及受欢迎程度,管理团队先需为各行业类别制定一个参考基准。该基准可以商户前一年的营业额或其它类似档次的购物中心中取得参考。根据该基准作分析比较,各商户的营业状况便能一目了然。对于业绩有所改善或较同业理想的商户,管理团队可进一步探讨其成功之道,作为借镜。对于营业额未如理想的商户,则有需要探讨个中原因,并提出改善建议。

在商户续租或商铺招租的时候,这些业绩评核资料也极为重要。对于一些营业额长期低于标准的商户,购物中心管理团队有必要研究是否让该商户续租。被潮流或消费者品味改变等市场因素而拖垮的商户,管理团队有责任为业主物色较有号召力的行业或品牌取而代之,为购物中心注入新动力,为整个购物环境增添朝气。

另一方面,管理团队亦需要定期比较购物中心整体的营业额,并因应消费潮流的改变而考虑是否需要重新厘定比对基准。必要时,更可向业主提出提升购物中心档次及定位的建议,务求提高其竞争力。以香港皇室堡购物中心为例,因应消费市场日趋年轻化,原来位于该购物中心地面的西武百货及地库之百佳超级市场将不获续租,购物中心将被翻新成为年青人购物点,把铺面拆细出租予大型年青人连锁店商户。

另外,九龙尖沙嘴广东道的大业主九龙仓集团亦随着访港旅客人数上升,零售市道蓬勃发展,而把该处重新定位为高档购物地段,并展开扩阔行人路、加建树木等工程,积极引入名牌商户,包括连卡佛及HERMES等。像广东道这样的大变身,需要长时间的策划,而在招览租户时,商户的品牌档次能否配合整个地段的高档形象,比其予租能力更为重要。

4、推广活动 刺激人流

购物中心可按照其顾客性质及需求而举办不同类型的推广活动,一方面可提高购物中心的知名度,吸引人流,亦可突出购物中心的形象。这些活动可分为两大类:

单一性活动

这类活动通常是不定期的,时间性较短,可能是一天,或数小时。虽然这类活动为购物中心带来的效益较为短暂,但成本较低,对提升购物中心的欢乐/节日气氛有一定帮助。例子包括时装表演、歌星演唱、钢琴演奏、全港性的「BB爬行大赛」及模特儿选举,甚至是圣诞及新年前夕举办的各项倒数活动等。

主题活动

这类活动举行的时间较长,相对单一性推广活动而言,更能吸引其它商圈的人士前来参观,为购物中心带来更持久及可观的收益。以位于港岛区的太古城中心为例,今年暑假便举办了哈尔滨冰灯节,共展出十六组冰雕,包括紫禁城、零八年北京奥运五环、神舟六号及冰屋等,同时亦建造了冰滑梯让参观者一尝冰滑梯的滋味。冰灯节举行期间,每天都吸引不少市民一家大小前往参观,购物中心人流畅旺。

另一个例子,便是以直播世界杯赛事催谷人流的观塘APM购物中心。该购物中心于世界杯期间,不但以大电视免费直播各场赛事,同时亦举办各式各样活动,甚至为顾客提供沐浴设施及睡袋等。结果购物中心该月份的人流超过880万人次,较平日增加四成,生意额则较平日增长两成半至港币2.5亿元,其中运动用品店铺的生意额上升两成,餐饮店上升三成,影音产品店上升两成半。

5、财务预算及管理

健全及稳健的财务管理及预算是购物中心营运的基础。购物中心必需具备一定的流动现金,方可确保日常运作及所有推广活动能畅顺进行,而精确的财务预算亦可作为购物中心未来的营运策略的参考。

为了维持购物中心的市场价值和营运性,管理团队有必要以市场走势及消费者需求和品味为基础,为业主提供各种改善购物中心营运效益的方案 (如之前提及的改革、翻新和更改租户组合等),而相关的财务预算,包括租金回报及开支等,便成为业主决策的基础。

对于以营业额来订定租金的购物中心而言,团队在制定财务预算时,除了顾及水电、保安、日常维护等经常开支外,还需把各大小型推广活动所涉及的特别开支计算在内,并且按不同推广活动的规模及预计人流而计算出不同时期的租金收入,评估活动是否能为购物中心带来正面效益。

体验型购物中心最常犯的四大误区

“体验型”购物中心作为商场同质化时代提出的一个新名词,被给予了厚望。“同质化”时代,商家以为贴上“体验”的标签就能在泛滥的商业地产中脱颖而出。殊不知,各种各样的“体验点”已经迷乱了消费者的双眼。“体验”不仅仅是一个概念,更需要细致入微的服务和新颖安全的配套设施作为保障。

在历经同质化与电商、消费者消费方式发生重大改变等多重重压下,如何打好“体验式”这张牌,如何在这场没有硝烟的“体验式”的战争中脱颖而出,如何创新业态并突出与强化体验式业态、业种,对于国内商业地产企业来说,无疑将是一场重大的考验。目前,已有部分企业或落后的商业地产项目在这场“体验式”之战中溃败,他们或多或少的都陷入“体验式”的误区之中。

体验式业态的误区一:

国内某些对体验式业态一知半解的商业地产企业,盲目夸大体验式业态的重要性,甚至认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态(例如影院),就一定能把项目带旺,因此,在招商阶段不惜作出巨大牺牲和让步,以实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用,而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目,一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力,而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。

体验式业态的误区二:

许多商业地产企业或运营商并非真心实意,仅仅以“体验”作为噱头和卖点,或者只把“体验”的概念停留在简单空间设计的层面,以此来忽悠品牌商家或商铺业主。真正能够吸引消费者的“体验式商业”,一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态,吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性,从而拉动项目的客流和销售。

体验式业态的误区三:

许多国内商业地产体验式商业对消费群体的定位不清晰,体验式商业应主抓家庭型消费,有数据显示,中国一线城市购物中心消费者中,70后人群占47%80后人群占36%,除消费能力强外,这部分人群也逐步由两口之家向三口之家转换,家庭消费重心也更多移到了孩子身上,单独消费的机会呈下降趋势。

作为体验式商业的运营商一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。体验式业态通常谈判周期较长,硬件要求高;承租面积普遍偏大,租赁时间长;租金较低。其二,增加招商压力和难度,尤其当体验式业态是主力商户时,其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大;其三,品牌调整难度大,制约项目整体品牌优化升级的可操作性;其四,对商业地产项目的经营收益无疑也将带来重大影响,尤其是短期收益影响较大,因此,必须要做好体验式业态占比与经营收益的平衡。以影院为例:影院的招商谈判周期一般为半年到一年左右,装修周期大约半年; 租赁面积不少于3,000平方米,层高9米以上,租期15年以上; 消防要求高,不同城市对影院楼层也有限制;影院的租金偏低,一线城市影院租金仅有每月每平方米2-3.5元(使用面积),对项目整体收益影响较大。

体验式业态的误区四:

一些购物中心,进驻的品牌不错,整个设计规划也不错,就可是吸引不来人气。这源于消费者的购物体验不仅仅是看商场的环境、进驻的品牌,更深层次是感受服务。比如,商场内对于老人、小孩有特殊的照顾,垃圾桶的设计,卫生间的设计等舒适度是否考虑充分,商场日常是不是会举办一些小活动等。

体验型购物中心,想说爱你不容易

作为一个新兴的商业地产发展模式,未来还有很长的道路要走。对于开发商,不管是规划设计、业态划分还是品牌引进都存在很大挑战;同时,对于线下商业而言,这又是一次发挥自身优势、反攻电商的绝佳机会。随着购物中心从购物到社交娱乐角色的转变,未来的购物中心都面临着顾客体验感的考验,而创造体验更不仅仅是开发商或者一家品牌商的责任,更是购物中心各种业态的相互配合才能完成的。

解读七大房企社区商业七大模式

多中心在城市的发展趋势已不可抵挡,再好的城市购物中心,消费者一年能去几次?

目前的零售大环境特征之一就是:大卖场郊区化、边缘化,购物中心社区化,社区商业渐受热捧。对于不同房企而言,会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业,以下7大房企的社区商业模式,或可为不同企业提供借鉴。

一、万科——自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营

自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛,“五菜一汤”包括:绿色、时尚的社区菜市场幸福街市(汤),健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中,“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于2012年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品;及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式,毛大庆也曾表示:“长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。”

【案例】

万科2049:最后一公里社区生活完整解决方案

新型精品社区商业产品——万科2049,就通过商业与物业的深度整合,提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。

万科2049名称来源于“万科世博馆”,当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题,随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所,衣食住行、生活所需无所不包,从小孩到老人都可以获得更好的服务。

入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市;会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”;会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”;会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”;会让社区小朋友在家门口实现运动、交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、全集成的功能,让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。

?二、龙湖——匹配家庭的完整业态,避免高端

“龙湖不只有天街商业和步行街商业,还有规模庞大、发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感触。

事实上也的确如此,不管是龙湖发展起步的龙湖花园,还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业,目前已经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分;而紫都城的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。

龙湖社区商业定位偏重于家庭,以家庭为导向,为家庭的老人、孩子等提供匹配业态,包括儿童教育、老年娱乐等,定位上避免太高端,形成匹配家庭生活和消费的完整业态。

三、恒大——剧场模式,自有业态反哺、升级社区服务

如果说万达用影院拉动商业广场,恒大则希望用影院撬动社区商场。

恒大影城已经先跨出了实质性一步,分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区,院线总量超过150家。

“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼,设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺,3-4层则是恒大剧场,总面积1~2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式,“影院其实就是社区商场的主力店”。

【案例1

恒大城:3210平社区商业幸福生活触手可及

恒大城规划3210平社区商业,汇集餐饮、金融、医药、购物等元素,丰富综合的生活服务配套,让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求,为恒大城业主带来无微不至的生活关怀,让恒大城业主感受温情的人居体验。

500平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅,精心烹制中华传统美食,足以满足挑剔的味蕾,是亲朋好友欢聚一堂的不二之选,推杯换盏之间,美好生活慢慢铺展。300平小吃一条街内,正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆……清淡、营养、品种丰富的特色风味一街网罗,想吃什么吃什么。300平大型知名连锁超市入驻社区,担当生活助手,水果、烟、酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目,购物方便无忧,让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。250平银行营业网点就在身边,办理金融业务只需5分钟,更有24小时自助银行,随时满足急需。一线品牌连锁大药房,提供品类齐全、安全放心的日常用药,解决燃眉之急,全面呵护一家老少的健康。

【案例2

恒大华府?摩纳哥风情街,光谷商圈新势力

恒大华府?摩纳哥风情街,扼守光谷豪门门户,身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府,大户豪宅,圈定高层,再加之葛洲坝世纪花园、新世界?恒大华府等高端社区,汇集光谷数万高端客群,每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱潮”的保障。

纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、3C数码、影音主题馆、高档健身中心、美体SPA会馆、美容美发沙龙、主题KTV酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套,时髦、优雅、高档的商品,让业主在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求,引领时代风尚。

四、万达——体量太大,“不是一个好模式”

万达模式的社区商业被称为不是一个好模式,但实际情况见仁见智。

社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态,因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求,因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。

谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式,业内人士指出,“新的万达的模式实现了一种资金平衡,但社区商业部分显然不是一个好的模式。”

万达找到了可持续发展模式,即“用卖掉10万平方米的社区商业,来实现10万平方米的购物中心的持有,达到其资金投入的平衡。”

但由于万达的商业中心开发体量过大,其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大,消费支撑不够,所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。

购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧,其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划,功能分区、组团与沿街相结合等,也会有很好的发展空间。

五、协信地产——步行10分钟内的社区商街

业界流传一句话,“星光”在哪里,繁华就到哪里。

协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求,特别创建了星光邻里——社区商街,为高九路片区的社区生活锦上添花。与星光系商业不同的是,星光邻里是专门为社区业主们所打造的购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里而得以全面提升,最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。

学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的代收点缴纳水电费……

协信阿卡迪亚从“便民、利民、惠民”出发,积极打造最便民的社区商业服务圈,通过实施连锁品牌、便民服务、信息智能化进社区等措施,为渝中区片区打造最便民的社区商业服务圈,主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨,让居民一出家门就能买到生活必需品,因此一直坚持“缺什么,补什么”的原则进行业态引进。

六、阳光新业——大数据研究“集群”,业态随消费趋势调整

阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在哪里消费,灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知道,孩子在什么地方消费了?是不是去上培训班了?而不是每天去打游戏机。

子女可以将副卡作为礼物送给父母,由于不能兑现,也会催促父母经常性消费。另外,父母和子女可能并不在一个城市生活,但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。“中国人由于家庭观点比较强,而这种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。”

阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是,社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式,另外,购物中心必须要满足集群的概念,未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。“谁能更好的把握消费趋势,谁调整的快,调整的到位,谁的竞争优势就更加明显。”

七、花样年——优质低价的新型社区电商服务

“嘟”的一声,手机APP发出提醒:家里缺米了。你只需回复:需要。15分钟之后,米就送来了。如果你需要家政、维修等服务,也只需通过这个APP就能解决。

这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。花样年从2012年就开始用互联网基因来重组传统物业公司,将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台,并向同行开放。

“社区的消费才是真正刚性的消费。2012年,花样年服务平台——彩生活服务集团服务的人群约400万,400万人口一年的总消费接近500亿元。我们不想让这500亿的现金从我们门前流过。”

这种全新的B2F社区电商平台商业模式,是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息,并可通过智能终端下单预订商品或服务,待服务完成后才付款。

其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主,局限性较为明显。但是,从B2F的目标客户群体来看,是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台,那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台,囊括更多的商品覆盖,其盈利转化率更高。

基于数据背景分析,花样年社区电商利润也可以推算:按照花样年2012年物业服务人口约400万为基数,折算家庭为100万户,按年均家庭社区电商平台花费4万元来计算,全年消费额可达400亿。按照电商同品牌天猫佣金模式3%计算,收入也是10亿级别。随着花样年的发展壮大,基数上升,其佣金收入在未来将跨入百亿级别。

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