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休闲地产项目的开发关键  

2014-07-03 22:29:37|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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休闲地产项目的开发关键

1、以赢利最优化的眼光,透析项目本质,认清其实质

要清晰看到,任何休闲地产项目,均是由“旅游休闲+休闲地产”两大板块构成的综合性土地开发,其实质是要实现赢利最优化。

一般说来,既要有地产板块销售的快速回收,还要有休闲板块经营的持续收入。其实现的途径,就是要把项目打造成为一个具有强大吸引力的休闲综合体或休闲目的地,这就要求首先要创造一个特色休闲平台,继而带动休闲家园建设,并且让两大板块在布局与经营上实现很好的融合与互动。如在腾冲某大型休闲地产项目策划规划中,我们提出以两大主题高尔夫球场、一个精品度假酒店、一个高端商务酒店、一个主题休闲小镇、一个野奢温泉SPA五大项目来构建中国西南地区高端政务商务休闲交流平台,继而带动高尔夫地产、酒店地产的开发,最终实现生态休闲目的地的目标。

2、以区域一体化的眼光,挖掘比较优势,明确其角色

在经济全球化与区域一体化的今天,休闲地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中,必须跳出地块,研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色,这是融入区域大格局的前提。

通过挖掘自身的比较优势,发现区域格局中最大的功能空白,从而明确自身的功能角色定位——是门户、客厅、卧室或花园,这是休闲地产项目特别是后发者提高战略定位、破解同质化困局的关键之道。如在阳宗海某大型休闲地产项目的前期咨询中,我们提出,要跳出六大项目“高尔夫+酒店+地产+温泉”(三菜一汤)的同质化模式,利用自身作为“阳宗海门户”的区位优势,通过开放式的浪漫花卉公园、异域主题休闲小镇、区域休闲集散中心等项目的建设,打造阳宗海的休闲客厅——成为区域休闲消费中心(超级出发台与超级回归台),从而占据制高点获得后发优势,使其他项目成为自己的配套。

3、以体验差异化的眼光,构建独特主题,突出其特色

对于休闲项目来说,竞争力形成的关键,主要依赖于差异化的体验,必须通过构建一个具有强大感召力的独特主题——将整个项目统领起来的灵魂主线、核心概念、总体定位,这对于休闲地产项目来说,至关重要。

独特主题的构建,需要将资源基础与特色文化整合起来,可以是本土文化,也可以是外来文化,关键是要对市场形成强劲的吸引力,能够为旅游休闲板块与休闲地产板块创造出特色的意境,极大地提升其文化内涵与附加值,并最终促进项目市场竞争力的提升。如在浙江缙云县某温泉休闲地产项目的开发中,我们提出以黄帝文化与道家《内经图》文化与温泉及地产开发相融合,用“黄帝温泉谷·养生内经图”的主题来统领整个项目,打造“中华养生第一泉”,从而实现与临近的浙江武义县欧式温泉的差异化发展。

4、以市场特定化的眼光,打造核心项目,铸就其引擎

休闲地产项目的开发,需要有一个或多个核心项目,即区域发展的引擎来带动。引擎的打造,主要有“特色景区、主题公园、主题活动(实景剧、音乐会、电影节、民俗文化活动等)、特色休闲项目(包括温泉SPA中心、高尔夫球场、主题度假酒店、主题小镇)及多个项目组合”五种。

核心项目的选择,需要立足资源本底,研究核心市场,根据市场的特定化主流需求来选择打造。如在西安高陵县城东南某休闲地产开发项目中,我们提出,针对由近10个特色产业园区(基地)构成的“渭北产业聚集区”在休闲、购物、娱乐、餐饮等方面的巨大需求,打造一个特色化的“城市休闲商业综合体”(融合购物中心、酒吧街、电影院、休闲广场等于一体)——“渭北幸福港湾”,以此来带动整个片区的地产开发。

5、以运营科学化的眼光,创新操作模式,突破其发展

运营操作的创新,关系项目的发展升级,主要形成以下经验:

1)项目运营

一是先做休闲平台,再做休闲地产。休闲平台主要指运动平台、养生平台、会议平台、文化休闲平台,通过休闲平台的打造,来带动休闲地产的开发,是休闲地产项目开发的商业模式实质。

二是先做项目品质,后做销售面积。在开始先注重项目品质,为的是创造品牌效应,在土地充分升值后做大销售面积(追求合理容积率),是为了更大程度的获取增值回报。

三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。一般来说,除了主题园区、会所、酒店大堂等公建以外,包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租,通过会议经营实现回租后的有效使用。

四是以会员卡的模式,实行捆绑销售,增加项目附加值。如高尔夫地产可以与高尔夫会员捆绑销售,温泉地产可以与温泉泡浴年卡捆绑,同一家企业的若干个项目则可以通过会员卡实现组合权益大联动。

2)企业运营

    从“项目开发商”到“区域运营商”,做“一级半”开发。在企业运营上,从“项目开发商”到“区域运营商”,以“一级土地开发与二级土地开发相结合”(即一级半开发)的方式,部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发,如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等,可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发,最终推动整个项目的大发展,而开发商将在降低开发风险的同时,在土地增值与经营分成中获得巨大收益。 

房企偷面积方略
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