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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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万达施工总包清单计价模式  

2014-05-03 15:45:16|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万达施工总包清单计价模式

随着房地产企业的发展需要,往往面临大量新项目的施工总承包招标,在目前现有人员的情况下,如此大的工作量,对成本控制部每个人来说都是不小的考验,现针对万达施工总承包清单计价模式进行探讨。

一、施工总承包清单计价模式及特点

万达发展要求在土地取得后尽快开工建设,因此施工总承包招标时间必须前置,但是规划院在如此紧张的时间下无法完成施工图的设计工作。在清单编制过程前,规划院只能提供《项目概念规划指标一览表》、设计总平面图及限额设计指标。因此,施工总承包清单计价采用了在《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008的基础上,对部分清单子项及模式进行了改动,形成了万达特色的施工总承包清单计价模式,以最大降低成本造价管理风险。

1.万达施工总承包清单具有以下特点

采用部分总价包干、部分综合单价包干的计价模式。施工总承包招标中,为避免施工过程中与施工总承包相互扯皮,减少谈判风险,措施项目工程费、施工总包服务费采用总价包干模式;由于施工总承包招标前,不具备任何施工图纸,只有项目技术经济指标及总平面布置图,无法准确统计工程量,因此在这一前提下招标,只能采用固定单价、暂定量的模式进行招标。

工程量清单采用综合单价的模式,每个单项清单包括人工费、主材费、辅材费、机械费、管理费、利润、规费、税金,每个清单子项均有自己的编号。由于万达在全国大部分地区均有项目,各地建筑市场差异比较大,各省市单项清单计价模式也存在不一样的地方,万达的清单综合了各地的计价模式,对于支持项目集团化发展起到很大的作用。

模板工程计入分部分项工程量清单。由于项目招标时,无法提供详细的招标图纸,若将模板工程列入施工措施费进行总价包干,将对各单位报价造成很大的影响。因此,公司将模板工程列入了分部分项工程量清单,施工图具备后按照实际工程量进行结算。

二、万达清单计价模式下清单编制步骤及需要注意的问题

1.工程量清单编制的依据

清单计价模式在建设工程施工招投标时,招标人依据工程施工图纸、施工技术规范,按照招标文件要求,以统一的工程量计算规则为投标人提供实物工程量项目和技术措施项目的数量清单。如何最大限度的控制风险,使暂定工程量尽可能的与实际工程量接近,使工程造价与结算价偏离较少,成为非常重要的工作。

2.清单编制步骤

业态的划分。编制工程量清单一般分大商业、酒店、住宅三大部分。各业态划分后,土建、电气、水暖清单都按照此类进行划分。结合规划院提供的《项目概念规划指标一览表》,编制各业态面积表,并根据限额设计指标,计算钢筋、混凝土、模板的总用量。

分部分项目清单子目编制。分部分项清单子目包括《工程量清单计价汇总表》、《各业态工程量清单计价表》、《工程综合单价表》及《工程综合单价组价明细表》。在这些表中,最核心的是做好《工程综合单价表》、《各业态工程量清单计价表》的编制。

《工程综合单价表》由单价编号、项目、项目特征、计量规则、工作内容、单位、综合单价、补充说明组成,是分部分项目清单的核心。单价编号、项目、项目特征、工作内容均根据万达以往的项目进行编制,区别于国标规范。在编制该表时,应根据各项目所在城市的特点,对模板中个别的清单项目进行更改,比如砌体工程中的砌筑部分,每个城市对砌筑的材质、隔墙的厚度均有一些特殊要求,抹灰工程中的顶棚、墙面抹灰也必须根据当地的交房标准进行修改。特别要注意的是,由于编制清单时我们没有任何完整施工图纸,因此尽可能把所有可能的子项都列全,以便以后结算时使用。

《工程综合单价表》编制完成后,编制《各业态工程量清单计价表》表中的工程量。每个工程量均应该结合当地已完项目及集团周边其他项目的结算情况,进行放量。比如混凝土工程中,梁、板、柱的各标号混凝土的工程量均按照以往项目经验及指标进行放量,对于目前判断不太可能发生的子项,工程量可以为零。各子项工程量放好后,应该反复核算,工程量不得超出规划院提供的限额设计指标。我们也会结合各项目结算情况,不断总结各已完工程的清单各子项工程量指标。

工程措施费的编制。措施项目费是指为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和税金以及合同中指出的或隐含的全面的风险、义务和职责。由于本项目为总价包干的项目,编制该项清单子目时应该与招标文件中的措施项目费基本要求一一对应。工程措施费允许施工单位进行增加清单项目。

施工总承包服务费的编制。总承包服务费是总承包商为业主直接进行的专业分包商(独立分包、指定分包)、指定供应商提供的配合、协调、管理及竣工资料汇总整理等服务和对专业分包(独立分包、指定分包)、指定供应商进行安全、质量进度总负责所发生的成本、规费和税金。专业分包工程暂估价是总承包服务费的计费基础,因此要编制好专业分包工程、材料供应暂定价款。公司根据以往类似项目经验及工程结算金额,编制好各专业分包工程、材料供应价暂定价款。

工程量清单附表的编制。工程量清单附表包括《人工单价表》、《施工机械单价表》、《常用拆除工程单价表》、《植筋单价表》、《砼/钢筋砼构件上水钻打孔单价表》、《墙地面堵洞单价表》、《墙地面开槽和恢复单价表》、《清单缺项、漏项计价费率表》、《混凝土、钢筋到工地材料费一览表》、《主要材料、设备产地来源、供应价及供货期》、《保修期间设计变更费》、《保修期间点工费》,共十二个表。

该部分主要规定的是零星项目单价,是指在施工过程中,完成发包人提出的施工图纸以外的零星项目或工作,零星项目单价不进入工程造价且不调价。工程量清单附表为施工过程中发生变更、洽商、工程量清单缺漏项的造价确定,起到至关重要的作用。

三、万达清单计价模式清单标函分析的几个重点

1.标函分析步骤

算术误差的复核。投标时要求施工单位在报价过程同时提供电子版,根据电子版文件进行复核,回标后应尽快对算术误差进行复核。

对各家投标单位商务情况进行对比。包括总价单价分析、各分部分项工程总造价及单价分析、措施项目清单费用分析、总承包服务费分析。

根据对当地建筑市场价格的了解,编制清单合理价格。标函分析前,应该到项目当地弄清楚项目税费、规费缴纳及政府的相关规定;了解当地钢筋、混凝土、沙石、砌块等主要材料供应商名称及最低报价;了解土方的价格,土方是否含渣土费,工地附近几个卸土场,距离是多远;劳动保险如何缴纳,由谁缴纳;了解同类工程的造价指标(包括土建、电气、水暖、措施费、建筑单位造价指标等);了解天气情况,冬、雨季的时间及长短;了解项目现场条件、交通条件。了解上述资料后,结合周边类似项目,编制合理价格,为标函分析做好基础工作。

不平衡报价分析。不平衡报价是指施工单位在工程项目的投标总价确定后,调整投标文件中子项目的报价,在不抬高总价以免影响中标的前提下,实施项目时能够尽早、更多地获得结算工程款,并能够赢得更多利润的一种投标报价方法。

由于我们采用的是暂定量工程量清单,甚至有些工程量为零,这就为施工方投标时使用不平衡报价创造了条件。因此,在标函分析中,分析施工单位存在的不平衡报价显得特别重要。我们可以充分调查当地建材市场价格,并多参考集团类似项目单价,建立合理价进行对比,对各投标单位进行不平衡报价分析。分析出现不平衡报价后,必须要求施工单位调整不平衡单价。如基础土石方、天棚抹灰、一些项目在实际的工程中可能不会采用的项目,出现不平衡报价的可能性最大,尤其要注意出具标函分析报告。

经过上述的标函分析,出具初步标函分析报告,并向各投标单位发出清标疑问卷。施工单位在回复完清标疑问卷后,再根据上述步骤,出具最终的标函分析报告,供招标领导小组定标参考使用。

2.标函分析中要注意的问题

工程量清单计价表中材料的损耗率,是否存在偏高现象,是否与计入到工程综合单价组价明细表中的一致;工程量清单附表中的钢筋、混凝土的价格是否与工程综合单价组价明细表中的价格一致;工程综合单价表中暂定料值的价格是否与工程综合单价组价明细表中的价格一致;规费的费率是否一致,充分了解当地的规费的构成及具体的费率。

随着项目的推进,清单计价模式也在进行不断完善、改进,以更适应万达的发展。

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