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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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房地产前期开发报建工作中的七个要点  

2014-05-27 11:33:28|  分类: 工程管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产前期开发报建工作中的七个要点

房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。

作为开发企业开发一个项目,报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中,每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核,并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中,开发企业在政府各相关部门的监督管理下,通过内部各组织部门间经营活动的相互协调,并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标,实现企业的经济效益和社会效益,报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人,脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线,压缩整个项目的开发时间,提高自身资源整合能力和项目运作水平,防范并有效降低风险,增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。

作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”:

一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点,关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间,最常涉及的几个部门:规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门,要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问:一是政策解读,这些主管部门的人员可以说水平不一,学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师,遇到不懂行的咱们出主意,有条件上,没条件创造条件上。朋友帮你,一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰,换位思考,他们也愿意交这样的朋友,这也是魅力所在之处。二是人脉梳理,理清这张网似乎事情就已经成功了一半,公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。

前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系,是报建工作成果的关键,每个部门的科室约四五人,根据行政管理的流程,主要的具体事务都是由中层负责开展,提供决策,所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度,避免陷入内部人际之争。

二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程,但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题,所以要突出一个“快”字。

由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程,从头到尾涉及多个节点,环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外,还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求,进行统筹安排,孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸,做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作,所以需要有较高的情商、善于沟通和交流。对待工作要有严谨的工作态度,切实维护企业利益与形象,在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤,不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识,要有扎实的理论基础、不断加强学习具有丰富的知识储备和灵活多变的思维,只有这样才能更好地与政府职能部门沟通,完成既定的工作目标。同时做到及时了解政府相关政策、法规,让公司最大化地利用政策从而达到项目的有序开展和优化成本的作用。

报建工作中有各种各样的方法和手段,但是最基本还要合乎规范规定,即使要突破也要遵循规定的流程程序,现在的各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规规范和报建资料内容的重点与核心,分清哪些是必须的,哪些是可以妥协的,做到心中有数。

酒桌文化很有文章,中国人的感情都是喝出来的,这是一句俗话,作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中,这份“酒桌情”确实会起到不小的作用,平时或在周末时要经常创造一些可以增进交流机会的场合,毕竟想和政府部门做好关系,要有一个场合和桥梁,在推杯换盏中,话语越来愈多,在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言,其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭,尽量避免提工作,当你再去的时候事情要好办的多。

工作中坚持是成功的起点,这是做每件事都该有的能力,第一是精神上的坚持:在和政府部门人员的接触中,并不是每个人都和颜悦色,有相当一部分人在官场文化的浸淫下,长着一副官相,说着一口官话。此时面对这样的人群我们需要做的就是坚持。第二是身体上的坚持:我所在的城市是个酒风盛行的城市,可以说各个部门都是酒泡出来的,每到此时我们需要做的就是要“要多喝,不能喝多”,因为前期部作为公司对外的窗口,所以前期报建人员要有一个良好的企业形象,时刻都不能失态更不能失礼和失言。

在项目整体开发过程中涉及众多关键节点,其中有些存在着一些地域差异性,关于合肥“京城国际”项目整体开发关键节点,我们注意了以下几点:

一是修建性规划审批:此阶段是一个项目整体规划确定阶段,所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对,避免日后修改。

二是建筑方案审批:该节点是规划报建中问题最多的一个点,为了避免反复,首先需要与设计院充分沟通,对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查,如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通,以提高审核通过率。

三是消防专项审批:从2010101日开始实施新的备案制度,但如果地下单体建筑和建筑高度超过50米的居住建筑建设工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格,消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。

四是人防专项审批:人防审批一般请人防设计单位与人防施工图审查中心协助办理,因为他们与人防办都有较好的业务关系,关于是否易地建设需要提前确定,如易地建设需提前办理易地建设费的缴纳。此项为办理《建设工程规划许可证》关键点。

五是建设工程规划许可证:根据长丰县规划局要求确保计容规划面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米,否则不予办理《建设工程规划许可证》。

六是建设工程施工许可证:此环节关键是提前准备,对资料进行严格审核,包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。

    七是预售许可证:因办理预售许可证时即进行销售阶段,内部需提前与营销、工程等部门沟通,确定现场进度与计划开盘日期。外部与房产局要进行资料提前预审,涉及关键人员审查要时刻关注行踪,避免办证时人员不在、差等情况导致不能按期办理完成预售证的情况。 

住宅工程质量通病详细图集

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