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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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商业地产未来发展趋势  

2014-04-03 19:22:25|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产未来发展趋势

据前瞻产业研究院发布的《2014-2020年中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》显示:商业地产近年来发展迅速,未来几年也会继续火红,市场前景广阔。随着经济的发展,人民生活水平提高,老百姓的消费方式和消费观念不断发生着变化,商业地产发展不断出现新的趋势和特点:

一、市场定位更明确更细分。

商业的发展历经了从集市—商场—连锁店—超级市场—shopping mall等多个阶段。近年来,又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜,以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

1、综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群。以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础,如在儿童消费区域,就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题;在景观优美和较为清净的区域,则划分专门的休闲餐饮区,适合需要清静和品味的人群停留休息,这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁,也避开了传统餐饮的嘈杂。

2、针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。以明确的年龄层来定位客群,通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析,将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目,成为这一年龄层的生活消费平台。

3、以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场。

二、 注重体验性,增强吸引力。

最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感,在新项目中融入了体验性、参与性的元素,吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活动空间;通过某一科技、特色题材吸引眼球,用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇,成为其鹤立鸡群的重要砝码。

三、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。

1、一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市,商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。

2、部分国际品牌甚至从二线城市启程,选择“曲线夺市场”的策略。

3、电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念,实体店与网络、邮政等店铺整合。B2CC2C持续火热,分流了实体店的部分客源,而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合,相互弥补在实体和网络中流失的客群。

四、建筑空间个性化多元化,向开放式跃进,注重环境、景观的营造。

1、进入开放式商业建筑时代。新兴的商业大多数进入了生活方式体验中心的新时代,因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化,将各商业街区或主题板块联通,配合适当的主题和景观,使整个项目自成一体,带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。

2、强调空间层次的多元化。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破,而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法,让建筑间的联系更紧密,同时打破了单调乏味的平层布局,消除了消费者的视觉疲劳感,融入一个更加层次结构丰富的商业空间。

3、多变的建筑外立面。突破了方盒子的常规设计,表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合,给予了城市更加丰富的建筑表达。

4、着力塑造景观和小品。景观塑造最能体现一个项目的情调和档次,而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。对于环境的营造,在固有的良好自然景观区域开发为最佳,通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用,合力营造其要表达的氛围。

五、专业市场和综合市场的商业地产特点明显,投资者需认真考察。

市场商业按专业市场和综合市场区分,特点明显。专业市场往往集中经营某一类(种)商品,如建材市场、电子市场等;综合市场经营的商品虽然有范围,但基本上覆盖的是某一大类商品,如北京万通新世界商品交易市场等。

专业市场类商业经营商品的统一性特点,整个市场的运营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确,那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

综合市场因为经营商品没有统一性,所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。

专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系,往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候,需要对商铺的投资形式进行深入了解,而且专业市场的规模越大,项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下,综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位,铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。

就消费者投资而言,专业市场商铺比较适合个人投资者投资的品种。尽管投资收益水平未必最高,但投资风险较低;综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素,商铺价值更多来自该综合市场的价值,具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比,综合市场商铺的投资风险相对较大。

浅谈商业街的招商管理

运营管理是商业街运营的核心,是商业街收益和物业价值提升的源泉。现代商业街管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业街项目,会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功,而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

随着商业街的发展,以商业街为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店,服务性、娱乐性的项目比重不断上升,甚至超过了普通商品店,招商管理也称之为微观经营主题的选择。

首先,核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用,其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定,大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点,不宜集中布置在中间,这样才能达到组织人流的效果。

其次,在微观商业主体的布局上,应该考虑选择一些微观商业主体集中布置,因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意,希望能够像在城市商业区购物一样,方便的进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围,提供与城市商业区一样的竞争性和便利性,创造“购物气氛”。

接下来考虑普通微观经营主体的位置,微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的,一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力,另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定,研究发现,商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系,这个结果常常用于确定微观经营主体的布置,一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。

一些商店类型适合分散布置,例如,服装店和外卖快餐和冷饮应该分开,原因很明显,而且,把服装和食品分开也有利于组织人流,因为在这两种类型的商店中,购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停车场,有可能的话最好设置单独的出入口,珠宝店和音像制品店适合分散布置,这样可以延长购物者的兴趣。

商业街项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选,范围上要广,重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题,使合作商对项目有全面、深入的了解,便于进一步接触洽谈合作。

项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外,即先做好本地区推介工作,再进一步吸引外地合作项目;如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区;其他地区可以先外后内,即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌,再选择当地有特色的商品和服务项目。

项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行,可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。

在微观经营主体选择上应该遵循如下策略:核心主力店先行,辅助店随后的原则;零售购物项目优先,辅助项目配套的原则;放水养鱼的原则;先做人气,再做生意的原则。

高端租户细节上的考虑

对于瞄准国际租户的商业街来说,具备长期的开发眼光是至关重要的。现在,中国很多在建中的零售物业项目都准备以散售形式出售,开发商以图提早取得回报,或偿还项目开发期间发生的债务。不过,很多国际独特品牌对整体客户组合相当敏感。这些国际租户往往根据其他临近租客的品牌而做出选址的决定。很明显,在产权分拆的商场内,业主们是无从控制商户组合,也难以吸引高品质的租客。

开发商必须具有长远的投资意向,才能获得国际级租户及本地知名品牌租户的垂青。要照顾到诸多细节。一是优质的市场推广资料,例如宣传册,光碟及网页等。二是租物优惠。商场开发商若能提供合作伙伴或协助获得 零售牌照及品牌代理,便会增加对国际级租户的吸引力。虽然中国自入世后,外商对开发国内市场的兴趣大幅增加,不过,他们大多感到对国内业权及经营之规例较难掌握。所以,如开发商能在该范畴内给予支持,将大大提高他们对租用楼面的意愿。三是大型租户预租推广。大部分国内的开发商均会犯同一个错误,就是在整个零售项目完成工程后才开始招揽大型租户及需要特别要求的零售商,例如电影院。时常发生的情况是,商场的楼面设计不适合 于目标租户所租用,而建筑工程已经到了一个不可做大幅修改的阶段。如不能吸引有势力的大型租户进驻,该商场将难以全部租出,尤其是优质的租户群,开发商的回报也将大幅减少。

对商业街商铺租赁期限的分析

某房地产开发公司将自己开发的一处商业街商铺租赁给王先生使 用,双方商定的租赁期限是四十五年。鉴于我国合同法规定了租赁期限不得超过二十年,所以双方在签订合同时对租赁期限是这 样约定的:某号商铺的租期届满二十年之后,合同期限自动延长 二十年,之后再延长五年。

【观点】上述合同对租赁期限前二十年的约定有效,延长期限的约定是无效的。理由有如下两点:第一,此种约定违反了合同法的规定。合同法第二百一十四条第一款规定了,租赁期限不得超过二十年;超过二十年的,超过部分无效。此条是强制性的规定,违反了此条就要产生无效的法律后果。本案例中,租赁期限届满二十年后就可自动延长,等同于直接约定了租赁期限是四十五年,这违反了合同法的规定。该条第二百一十四条第二款规定了,租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。可以看出,超过二十年之后,合同双方有意续约的,需要重新签订合同。换言之,一个租赁期限结束后,续约时必须履行一个新的签约手续。本案当事人的做法是用租赁期限“自动延长”的约定代替了法律所要求的二十年之后“重新签约”的要求,这显然也是违反了合同法的规定。第二,此种约定违反了合同法的立法本意。从合同法的立法本意来看,法律特意限定了最长租赁期限,是为了体现出租赁物的所有权人对租赁物享有的支配权和处分权,所有权人出租该物只是临时性的让渡使用权,若租赁期限过长则所有权人对租赁物的控制力大大减弱,不利于所有权人利益的保护。作个假设,若出租一方在二十年之后可能想收回出租的房屋自用或者租赁给他人使用,而租赁期限是四十五年则出租人的这一愿望很难实现,即便实现了还要承担违约的后果,这对于出租人来说是不公平的。

    【建议】双方可以在合同中约定或者另行订立一个预约合同,约定在二十年之后承租方有权要求与出租方续签一份为期二十年的租赁合同,若出租方违约则要承担何种不利法律后果,当然,这种违约责任的约定可尽量严重,以保证二十年之后续约目的的实现。二十年之后再这样约定或订立预约以满足最后五年续约的要求。
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