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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束  

2014-11-27 15:22:36|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束

我曾在今年六月份的一篇内部报告中说,“当前经济走势关键看房市,房市下跌已成必然定势”。这里说的房市是指房价和交易量。可以说,由1998年住房改革开始,到2008~2009年,由信贷积极扩张所助推的房地产“超级繁荣”已经结束了。我们银行给企业大量贷款的抵押物都是房地产。我们好多实体经济,好多工商企业,向银行贷款是用厂房用土地做抵押的,这部分钱占整个银行贷款的40%,这是相当高的比例。刚才讲的是主要银行,在非主要银行,在影子银行中间,这个比例就更高了。

如果住房销量下降,房价下降,系统性风险会不会爆发?这个就很难说了,很难保证不爆发。如果爆发,它是一种什么样的爆发方式?我以下用第几波概念来描述,实际上在时间概念上,不一定是先有第一波然后是第二波,并行也有可能。

第一波,房市价量齐跌,价格在跌但程度不高,量也在跌,卖不出去了。这种状况现在已经开始了。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题,房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌,开发贷款的质量问题紧随其后。这个时候,面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业,银行行长的第一反应是马上收紧贷款,收旧贷款,不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债,破产。间接效应是GDP下跌,这是第一波。

第二波,收紧房企银根的连锁反应是,涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩,如果房地产投资再进一步下降,产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少,或者减少投资,或者倒闭破产,进一步影响全局性的投资和GDP,这是第二波。

第三波,地方GDP马上下滑,地方政府破产。去年一年,地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入,一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高,100%多的都有。在这种情况下,如果房市价量齐跌,首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份,武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去,因为房地产企业房子卖不出去,价格都跌了,老板不愿意拿地了。

报纸上各种信息披露,有些城市已经出现土地拍卖流标,二次流标。今年10个典型城市,5月份的土地收入已经同比下降了25%。最新的78月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%10%,地方政府由于资金压力,没有钱了,怎么办?收缩基础设施建设,棚户区改造资金配套不够,保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是,地方GDP马上下滑。

现在全国每年大量的基础设施建设,80%都是银行的钱,或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资,如果地价进一步下跌,对地方政府无疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。这个时候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍卖土地。但越加快拍卖土地,地价跌得越快,这是必然结果。地价跌得越快,会从房地产企业、地方债等各种渠道,激化银行资产质量的恶化。这样的话,使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环,银行就不敢贷了。

第四波,群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩,理财市场上的违约事件频频出现,由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。对此,我是坚决主张不能刚性兑付,否则老这么下去,中国的金融市场秩序怎么建立?但是不刚性兑付,老百姓怎么办?我的观点是要坚决打破刚性兑付,目前可暂时有些变通措施。现在整个中国面临着全社会道德风险。什么叫全社会道德风险?地方政府主政者不在乎,借钱干,还不了,过两年退休下届政府还,因此政府谁也不怕借钱。政府不怕借钱,银行也不怕,通过银行在柜台上向老百姓销售地方举债的各种金融产品。

地方政府不怕,银行怕吗?中国的国情都了解,地方政府债务最后是中央要背的,因此银行也有积极性,银行也有道德风险。老百姓觉得政府不怕,国有银行不怕,我们怕什么?你只要敢卖,我就敢买。例如12%的债券利率,银行拿2%的“通道费”,信托也拿2%,到了老百姓手上还剩8%点,比银行存款还高4.5%,为什么不买?这就是整个社会的道德风险。面对这个情况,所以我坚决主张,买可以,最后还不了应依法办事,它不是固定收益,是预期收益率,合同早就告诉你了。最后到底怎么办?这就看执政者的水平问题了。

金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”,以土地为杠杆,撬动金融。通过撬动金融,推动经济增长。在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前,在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初,房市的价量齐跌,土地收入的减少,会引起银行资产质量的恶化,银行从自保角度出发,会紧缩信贷,由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。一旦发生以上情况,我预计,今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关,但是未来两年内,仍然有可能下滑到6%以下,中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预,这是完全有可能发生的大概率事件。我的意思是,现在如果没有其他准备,不是提前开始一点一点布局干预,2015年,2016年跌到6%完全可能。中央政府应该要从最坏的打算入手,做好各种准备。

任志强:你们以为北京房子能跌了 门都没有

今年以来,中国楼市降温明显,房地产投资增速、商品房销售面积进入下滑区间,但近期在房贷新政以及降息等利好政策下,楼市开始出现回暖。

未来房价走势如何?任志强在会上表示,房价可能会出现短期的波动,但从长期来看,房价一定是涨,而且至少还要涨十多年的时间。

任志强认为,今年以来4个直辖市土地出让收入已超过6千亿元,一线城市土地价格增长了57%,而且今年以来政府没提过要控制房价,反而提出稳定住房消费,在这样的情况下,房价很难有下降空间。

以北京市为例,任志强指出,今年以来北京土地出让金额已超过1800亿元,超过去年全年,创历史新高,但土地供应面积不到去年的70%,地少、价高,再加上北京人口超过2000万,人口增长较快,这样的情况下,“你们以为北京的房价会掉下去,我觉得没戏。”

在当天的会上,万科集团高级副总裁兼北京万科总经理毛大庆也表示,中国房地产市场还有10年的增长空间。

“现在客户群体已经变了,倒腾房的人已经逐渐退出市场,但大量刚性需求和改善性需求仍然存在。”毛大庆说,“这两天降息,北京的房地产市场一下子起来了。媒体问我房价会不会暴涨,我觉得房价不会暴涨,但市场会大涨。”

毛大庆指出,现在的客户群体对优惠特别敏感,稍微有一点优惠就激发了入市热情,这说明房地产市场和需求都是很大的,只不过不支撑房价快速大幅增长。

以下为演讲实录:

任志强:我刚才发了微博说场上这么多人,人满为患了,全都贴了一个字,钱,你们都关心钱,所以场子就热闹。一个题目是转型,一个题目是创新。什么叫房地产转型,不盖房子就叫转型了。还在那儿盖房子叫转什么型,转哪儿去?转了半天还是盖房子,转什么型,还是房地产。所以我觉得媒体是瞎忽悠。我们转完了结果就是没人盖房子了就叫转型了。

创新是什么概念呢?创新就是许多地方的技术在中国而言是非常落后。我们需要不断的创新提供更好的产品,比如说节能环保。现在节能环保在中国来说,住宅上的节能环保是非常差的。我们的三星级的产品连10%都不到。符合的产品连千分之一,万分之一都不到,对节能减排来说差很多。也包括用互联网思维来做,比如说节能的控制问题。小潘在望京SOHO里面特别强调计算机网络控制对节能的问题,这非常重要,创新是永远无止境的话题,今天讲,明天还得讲,但是转型可不是。

有人说万科转到商业地产,你们不想想,最基础的是土地供应,全国的土地供应永远是3:7开,商业地产就是30%,住宅就是70%,你们看看投资报表,房地产投资,住宅占68%,高的时候72%,剩下就是商业地产,你说我转到商业地产,把别人挤到商业地产外面去,就这么点地。源头的问题都没解决完,你们瞎转什么转。

说他们俩,他们说什么意思,怎么样从我们和顾客中间分一笔,他们俩就是抢钱。文杰说开发商的钱直接和客户对接就不需要中介了,现在信息不太对称,中介在中间插一杆子。美国一家公司提供的房地产信息里面有一个重要的条件,每个人把自己的房子贴到网上,一贴到上面就知道我现在房子值多少钱,自动贴还得把家里的装修什么格局,全贴上去,要不然测量不出来价格,从买信息到商人要信息,变成自动往上面贴信息,这是服务的过程。所以钱就慢慢开始从亏损开始赚钱了。大概美国房地产网里面,没有几年排第三位了。这就是提供服务,大家想办法,你用你的方式,我用我的方式,怎么从开发商手里多赚一点。

其实很简单,大家来到这里就是想听一个字,房价涨还是不涨。房价没有不涨,从长期来看,房价一定是涨。波动是肯定的,长期来看房子得涨。有一个热门的书叫《21世纪资本论》,社会上传的很疯狂,书里面有三张图,说的是英国、美国、法国,从1700年到2010年住宅在国民收入分配中的比例。19世纪以前,土地或者说第一产业占的比重最大,到了现代,21世纪之后,所有的国家住房占国民收入的比例都是最大。用他的方法画无数张图,城镇化率超过90%的国家还是住宅占最大。

房子涨不涨,英国人做了一个决定,100万英镑可以移民买房子,中国人一下子把英国的房价推的高高的,后来英国人又做了决定,100万英镑改200万了,还不准买房子,要投200万英镑才准移民,房子不够用了,房价还得涨,只是看人员流动的情况。当人口大量向某些地区集中的时候,那地方房价就涨了,除非人从那地方跑了,在一个完全自由移动的国家就出现这种情况,美国底特律的情况,中国不太容易出现,因为中国有户口黏在那儿,想跑跑不了。

你们以为北京房子能跌了,门都没有。你说短期有没有?有。我个人认为,短期之内房价波动就是政府胡乱干预,非要控制在合理的价格和水平,从来没有提过把地价控制在合理的水平上,控制价格最坏的就是干扰市场,当价格被控制的时候,房子一定盖的最烂。

住建部说我们房子只有30年的历史,人家好几百年的历史,就是因为我们把标准定的很低,一限制房价就建很烂的房子。做好了不行,完全节能的得加成本,现在房价加不了成本,我们不节能。江苏第一个提出保温层不计算在房价面积里面。你们知道合理的保温层应该多少吗?大概25公分,我们现在用6公分,为什么用6公分,大概要占到1套房子34%,要用25公分得占多少,政府这么黑,你们都不算帐,老把责任推到地产公司上,跟我们有什么关系。

结构墙外头不算帐,我们不行。还告诉你节能给你3%的奖励,意思就是3%都得加到保温层里面,节能。你以为赚到3%便宜了,不会。如果我们把政策解决好,不会出现房价暴涨的问题,也不会出现非市场化的因素。限购、限贷非得让你离婚,一个国家出一个让别人离婚的政策这是什么。

如果是合理市场化,按照三中全会的要求,市场配置资源,政府别干扰,1800多亿,超过历史最高水平,4个直辖市超过4千亿,供应土地是多少,北京不到70%,价格收入超过了去年全年,少供30%的地,拿的钱比往年多。大家认为房地产商不行了,要转型了。可是一线城市土地增加57%的价格,你们不觉得政府黑啊?我觉得黑。如果是自由化土地就没有这么黑了,没有这么多挑战了。

2020年,北京市城市规划是1800万人口,到目前位置,国土部门按照20201800万人口规划土地,土地是按人头算的。现在2008年我们已经超过1900万,到现在为止,常住人口2100万,加上流动人口800万,将近3000万人口,按照2020年的计划,给你1800万的居住面积,房价能不贵吗?要看背后是什么原因,不要看眼前,要不然政府胡闹,绝不会有低潮。

过去我们说这个话,你们都反对,也不承认,今年我们有几个佐证,党的全部会议里面哪一次提过要控制房价,李克强总理说,刺激经济问题,三个消费,第一个稳定住房消费,过去是打击住房投资,现在是稳定住房消费,投资也是消费的一部分,别以为投资不是消费的一部分。

住建部的部长说了,去行政化不是救市是恢复市场机制,就是说过去说错了,终于有人出面说过去做错了。再看央行,4月份央行行长就找其他行长谈话,你们利率太黑了,没一个银行听,930号,央行和银监会联合发文,你们得改改限购政策,10月份出现了反弹,虽然不大,但是反弹了。原来行政命令限制你,我一直没想通这个逻辑,认房又认贷,我有两套房子,请问是两套房子抵押的保险系数更高,还是没有房子抵押的保险系数更高,哪个更保险,哪个让银行的坏账出现。

本来就应该只认贷不认房,但是我们政府不行,我也不知道我们政府官员是谁在制定政策,一个比一个蠢,现在还羞羞答答,46个限购城市里面还有4个半没有取消,他们已经把房地产政策变成了人口控制的政策,这4个城市变成了超大人口城市。我们官员要看看城市发展的历史,60年城市人口是9亿,1千万以上人口的城市全世界只有4个,亚洲一个都没有。2010年的时候,一共有多少个1千万以上的城市,28个,居住在城市的人口超过40亿人,中国有6个。你们以为只有中国才产生超大人口城市?全世界都是这样。出了这么烂的政策,5级分类,你城市控制不让人进来,非得让人在农村。早期迁徙是自由的,现在不自由了,如果户籍制度改革了,人们就要去大城市怎么办,京津沪人口增长最快,原来是东部地区人口移动最快,为什么?审批就一个在这儿,还得往这儿跑,你们以为北京的房价掉下去,我觉得没戏。

是不是一段时间以后,开发商还得这么高速增长。我们可能十多年的时间,大概现在的总存量180亿,230亿是国土资源部航测的数据,取中间值200亿左右,7080%的人口转移到城市,按照小康标准,一年竣工11.7亿,还得1520年,才能满足400亿,如果每年按照25%的折扣计算,得多少?得10亿。和现在的竣工量差不多。按照3年半计算,年开工就得40亿。按5%折算,一年得竣工20亿,我们过去房子的标准低得不得了,现在一大堆人对刚建的自住房提意见,因为标准低,不到30年就得拆了。所以我们的建筑只有增量没有存量。你们把这些得堆到政府头上,别放我们头上,我们不想盖这么烂的房子,没办法,限制价格。如果政策调整市场化的话,我想我们都可以过上好日子。如果老是闲不住那手,这摸摸那摸摸,这话是李总理说的,我们现在还没有切完,只切了两个手指头。各级政府还没有认识,土地钱归地方政府,不归中央政府。

最近我们做的地方税收制度价格,从来没有说给老百姓减税,所有的税制改革,谈的都是中央分多少钱,哪个税归中央,地方分多少钱,哪个归地方。什么时候想想老百姓。这种改革有第一步有第二步,还得有第三步,逐渐变成由老百姓说了算才可以,这个路还的早着呢,长着呢。

国务院参事:中国经济可能陷入严重萧条

如何看待当前的经济困局?我们可以回顾一下今天的局面是如何造成的。这一轮经济周期实际上从2003年开始的,大的环境与美国经济周期以及世界经济周期有关。2002年底,我从中国人民银行总行调到国务院发展中心工作。在2002年之前,中国人民银行党组每年的工作目标,就是为放1万亿贷款而奋斗。

彼时朱镕基总理正好严抓不良贷款,各级行长都非常谨慎,严控贷款。但到了2003年,上半年贷款一下子达到1万亿,全年贷款规模增长23%。此后,中国经济一路高歌猛进,涨到2007年的14.2%2008年发生百年一遇的大危机,波及了全球经济。2009年中国经济进一步往下走,这个期间,我们出台了4万亿政策。4万亿是财政的钱,更多的是央行提供了大量的配套资金。

我在20117月向领导同志汇报时曾说,中国两位数增速的时代应结束了,中国增速下来是合理的,硬托上去是不合理的,是有风险的。从今天看,大家已经慢慢接受增速下来这一事实。今年中国政府提出GDP增速要保7.5%

从各种数据分析,今年明年和后年的经济增速还会逐年下降。首先看出口。尽管美国经济在慢慢复苏,但要恢复到2008年之前的那种状况,很难。欧元区的问题比较严重。这几年出口对GDP的拉动率要恢复到危机前几年的的可能性已经很小了。其次看消费。政府多年来的战略取向是要扩大内需,特别是扩大消费。但从历史数据看,我们居民消费率占GDP的比例,由2000年的46.4%,一路下滑到2010年的33.8%2012年的34%2013年的34%~35%

我们的战略目标和任务很正确、很明确,就是想尽办法扩大消费,改变增长方式。实事求是地说,国家这几年在扩大消费上是下了大力气的。农村实施了新农合,看病可以报销,农民养老也开始慢慢在解决。最为震撼的是,中国农民祖祖辈辈都知道种地要交税的,前几年农业税也废除了。

废除农业税很大部分是为了消费。但尽管如此,严峻的统计数据告诉我们,提高消费率很难。因此,在中国目前情况下,GDP增长在消费和出口上找出路很难。从出口角度看,外国没有钱进口;从消费角度看,需要深入改革,需要一个漫长的过程。

因此只能依靠投资。投资分三块,房地产投资、制造业投资和基础设施投资。制造业投资,全国各行各业基本上都产能过剩,产能利用率只有70%左右。比较生动的例子,生产一吨钢,低的时候只能赚一毛几;生产一吨煤,买不了一瓶高级矿泉水。

温家宝当总理的时候,我亲耳听他讲过两次,他说,不要说一般的制造业,连战略性新兴行业中的风能都“疯了”。因为各个省都想搞战略性产业,政府干预、政府计划,最后又是重复投资。类似无锡尚德这类企业的故事很多。所以从制造业说,我们不能指望投资有很大的提高。

基础设施建设

在中国,基础设施建设主要靠地方政府投资。中国资金富足,但是由于金融改革没有到位,大量基础设施的资金不是来自于社会,而主要来自地方政府各种形式的举债。

有的专家说,中国在基础设施建设方面有很大的空间,还可以依靠大量投资拉动GDP。我个人认为,这只是指出了一种可能性。中部、西部、西南部地区和珠三角、长三角、环渤海相比,投资空间确实很大。但是关键是钱在哪里?现在地方债务风险高的问题已经很突出了。

有人说,堵后门,开前门,发地方债。根据我对中国各级政府的了解,即使发债,也不是每个政府都能发债。如果严格按评级发债,我闭着眼拍脑袋推测,也只有上海、北京、广州、深圳等一些债务情况较好的政府还可以发债,绝对不是全国各级地方政府都能发债的。而且,即使搞发债,也不可能像前几年那样大量举债。因此,政府发债的问题不是融资形式问题,而是规模还能否持续放大的问题。

现在地方政府债务问题已变成全社会关注的问题。有些债权人已经到政府门口静坐,要求还债,问题很严重。因此从这个角度说,基础设施建设不可能维持原来那种很高的增长速度了。

当然,今年二季度,经济增长速度下来了,现在采取了一些措施,比如为了解决铁路债的问题和棚户区改造资金的问题,让国开行发债,邮政储蓄银行买债,绕了一圈来解决这些资金问题,这是可能的,我认为作为临时措施也是对的,但是不能放开了规模干,也不是长久之计。

综上可见,从拉动GDP增长的角度看,我们出口的贡献不能给予太高的希望,消费率的提高是一个漫长的过程,平均每年提高一个百分点就是很好的事了。投资中制造业产能过剩,基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标,房地产投资是关键的一环。

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