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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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龙湖全国50个顶尖项目的示范区景观入口设计  

2014-11-17 02:40:21|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十五年地产现状

为什么是十五年,卢俊入行才六年,真的能够看到十五年的地产轨迹?那篇欺骗文字之后这个问题就一直围绕。对于地产十五年,来自于卢俊这六年浸淫地产圈目睹的形形色色,还有我身边大量的朋友,或者说酒肉朋友,在喝醉时候脱口而出的鲜活事件。一个个点互相交叉,我想足够串联起这十五年

怪现状一、混得好的永远是76-79

郁亮说过一句话我非常认同:没有伟大的公司只有伟大的时代。任何公司的伟大只是因为遇到好的时代。那对于地产人来说更加如此。不知道各位有没有留意到,现在所有的开发公司,营销口子做着一把手和二把手的,永远是76年-79年的。不信可以问问你身边的朋友,你一定会发现这个规律。

为什么会有这样的现象,其实原理很简单,并不是这一代人天赋凌然,能力超群,仅仅是因为76年-79年这一代人在自己毕业的时候刚好遇上房地产爆发性发展的几年。在这样的大时代刺激下,这一波人迅速成长,快速的成为各个公司的骨干力量。

而于此对应的,80-83年的这一波人就相对悲惨,被76-79年压制,甚少有做到高层的,原因也是很简单,高层位置就那么几个,一个萝卜一个坑,76-79做的很好,而且一样年轻,你没理由替代他。

你反观互联网行业,阿里巴巴、腾讯、360、新浪、搜狐、小米……这些大佬的年纪也基本趋同,道理也是一样的,他们也是遇上了好时候。

这也是为什么乱世出英雄,不是因为英雄扎堆出生,而是那个时代造就了英雄。所以我一直不认为这个世界上有天才,只有善于抓住当下机遇的人才。所以现在这个时代,当下趋势是什么,抓住了未来你就是高手

怪现状二:不会写ppt和不会唱ktv就不要做房地产

可能是因为房地产金额巨大,产出惊人,应该是我见过所有的行业里最特么要面子的行业的。要面子在场面上的表现就是必须要回写一份很玄的ppt,以此来表现自己的专业、自己的牛逼。甚至这个已经成为一个产业了专门有人美化报告对接政府,对接开发商;那在场面下,双方为了显示我对你重视,或者说我和你是一条心,最常干的是就是请你去洗澡和唱ktv,如果说洗澡不是一个技能,那么唱ktv就是必备技巧了。首先你要会喝,酒是拉近你和对方距离的最好方式,不论是不是真实的。其次你要放得开,ktv里公主小妹是标配。最后要见怪不怪,发生了任何事情还要很淡定的继续喝继续唱

怪现状三:做销售的几乎是大爷

在所有的行业里,大家都信奉一句话:客户是上帝。大家以服务好客户为准绳。但是地产这行很奇怪,在过去很长一段时间,因为房地产相对稀缺,相对珍贵,销售和客户的位置进行彻底对换,销售就是大爷,很多人求着销售让他们买房子。而销售仗着自己手头拥有房源,从中进行大肆牟利,楼花这个玩意就是被这帮人玩坏的。

怪现状四:开发商里有一个特殊的名词——区域性开发商

什么叫区域开发商,就是你开发一个城市或者若干城市,哪怕在一个区域做的再好也不愿拓展其他的城市。

理由有两种,第一是自己不想开发房地产,但是政府欠了自己钱,政府没钱还就直接拿地还了。一般做这个的开发商都是拥有自己的稳定产业且和政府来往密切。你们知道被政府欠钱你又不能去告别人了,所以对于给你的地,不要就血本无归的,这样被动的进入房地产行业。

第二种属于那种成立初期有几个合伙人一起成立,其中一位深谙政府内部各种关系,可以通过各种渠道拿到想要的地块。因为关系网仅限于当地政府,所以也就在一个或者几个城市开发。因为离开这个城市他也没有资本在其他城市拿地。

其实我们身边就蛮多房地产开发商是这样的,我就不点名了,大家各自幻想。

怪现状五:多产业发展多半只是为了资金可以更好的周转

房地产这行做大了之后必然会有一个问题就是是否要上市的问题。因为扩张需要资金,而上市是最容易最廉价或者资金的方式。而很遗憾俺们大陆不允许房地产板块上市,大量的开发商会选择香港甚至海外股市上市。但是对于房地产这个行业,地域属性非常明显,出去上市必然会遇到价值被看低的可能,比如说俺们的地产明星潘石屹,soho上市时候只有5块可把他气坏了。

面对这样的局面,大量的开发商会选择借壳上市。这个名字听着挺鸡贼,其实呢,饿这个就是太特么鸡贼的融资方式啊。之前红果果的蓝城,就是在借这个借那个上市啊。

所以如果你听说哪个开发商突然开发了某一个新的领域,别大惊小怪啊,在我眼里无非是多个渠道可以融到钱了。到目前为止没有哪个行业比房地产赚钱了。当然喽,矿泉水除外。这玩意太黑太暴利了,今天就不吐槽了,哼

怪现状六:把户型做小只是为了更高的单价,把户型做大也是为了高单价

做户型设计的时候,开发商的几个逻辑是这样的。边上都是90平米的两房卖一万,那我想多赚点卖1.1万怎么办,那我就做80平米的两房吧,反正总价差不多都是90万左右,客户应该会被教育的慢慢接受这个房型。这个逻辑在推动市场上紧凑型户型的层出不穷。在做大户型的时候的想法是,这个做130平米的三房户型的客群购买力已经到头了怎么办,那索性做的足够大做成一梯一户200平米的大户型,我挖掘更加高端的客户从而提升单价。这个逻辑推动了市场上大量的所谓平墅、空中墅等概念层出不穷。

所以对于开发商来说,如何更好的获利一定比如何提升客户舒适度更有动力推动产品改造。

怪现状七:偷面积部分根本不是赠送的,羊毛出在羊身上

很多楼盘会打出类似的广告说,户型附加值极高,室内有15个额外平米附赠面积。很多客户就趋之若鹜的来了。到了现场一问,好家伙比周边要贵20%啊,一问为什么,销售就一整凌然的说:因为我们送的面积大啊。

卧槽这个是什么逻辑,要么你就不要送给我产权面积,你要送就不要卖的比别人贵。只要是明眼人都可以看到这里的混蛋之处,但是所有的项目都是这么干的,还很得意。

所以对于高附加值房子,政府限制偷面积是正确的选择,因为在过去,没人把偷面积这个用在好好的服务客户身上。

怪现状八:所有看不懂的产品如果用容积率角度考虑都可以解释

为什么在一个住宅社区会出现60平米的一房,为什么明明没有商业需求还要做集中式商业,为什么每一栋的建筑朝向都要不一样,为什么要做点式住宅……

如果以后看到一些诡异的产品,可以用容积率的角度看看,说不定就有答案了。对于开发商来说,容积率做了多少能卖点,少做点就少卖块肉,这个对他来说是万分艰难的事情。

怪现状九:没有卖不掉的房子只有卖不掉的价格?

不知道从什么时候开始,这句话成为地产圈的一个至理名言,所有人都认为对于房地产来说都是有需求的,无非是价格高点价格低点的问题。我觉得这个是一个非常值得思考的问题,一定是没有卖不掉的房子?

怪现状十:为现金流可以断手贱卖,却不肯为客户降低一点点优惠

十和九可以对应起来看,所有项目在做价格的时候都会做两个价格,一个底价一个表价。而我们现在看到的所有折扣都是在底价之上玩玩的花头,所有的促销都没有跌破底价。只有在项目真的现金回笼紧张的时候才会考虑底价贱卖。这个逻辑维持到了现在一直没破过。

甚至很多人都觉得习以为常

怪现状十一:双十一有人抱怨先涨价后降价,房地产才是这个伎俩的终结运用者

这一条也应该和第十条对应起来看,现在大家同路多了,很多渠道都会说通过我这个端口购买可以买到额外的优惠啊,其实吧在我眼里,这个就是类似于双十一先涨价后降价啊,项目牢牢把控住底价,你没破这个底价爱怎么玩怎么玩,反正没人知道我底价多少,多两万十底价少两万也是底价,你们自己猜去吧

怪现状十二: 开盘必做三件事——雇农民工排队、拿着红点贴销控表,预约好明天热销的广告稿

这个应该是开盘热销前的必做动作了,大开发商可以找老业主过来参观,小开发商可以让中介多带点客户,实在不行就是雇点农民工过来充场面啊,不论如何项目气氛要热烈。一旦气氛热烈后,手头的红点点就可以冠冕堂皇的贴在销控表上,管他卖掉没卖掉,先贴上去再说。然后电话报社,把现场照片发几张过去,报纸版面反正是两个月前就定好的,文字么就是千年不变的那几句,只是最后斟酌一下销售情况。卖了20%就说开盘大卖,40%就说热销,60%就说几乎清盘,80%就说日光,大概就是这么一个逻辑

怪现状十三:营销的最大战术就是人海战术,卖不动就找中介

在一些大的代理商的朋友一定知道,一旦有大的项目开盘,一定会派其他项目的业务员前去资源啦,目的是什么啊,就是给项目营造一种气场啊,就是会热销的气场啊。人多了才会有热销的可能啊,起码在看上去是这样的。

如果卖不动了咋办,就找中介给,他们那边的人更多,只要给到足够高的佣金,他们一定疯了一样为你跑路,人为财死嘛。

怪现状十四:能够激发出房子的投资价值就会有人重复购买

当滞销之后营销人爱用的思路就是激发房子的另外一种潜力就是投资价值。为了营造这种价值可能需要打造一点假象,比如带租约销售啊,比如带投资回报销售啊,比如提前释放下拨开盘涨价消息啊……等等,现在的客户不行就让投资客户买单吧。

怪现状十五:觉得卖的好的都是营销的功劳

    做营销的说好听点都有点英雄主义,说难听点就是有点爱吹牛逼,很多时候会把一个项目的热销功劳归功于自己,喜欢说当年为了热销做过的一些热血事件。当然营销很重要,但是绝对不是热销的全部,甚至连主要都不是。其实对于房地产来说,可以说七分天注定,三分靠打拼。一个项目是否热销40%由地块位置决定,30%靠产品力打造决定,价格20%,营销么估计就10% 

龙湖全国50个顶尖项目的示范区景观入口设计

下面以龙湖地产在全国各地开发的20多个楼盘为例,让大家一睹龙湖地产景观设计的风采。选取的图片角度主要侧重示范区景观入口、项目LOGO墙、项目精神堡垒这3个方面。

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(龙湖·原山)

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(龙湖·水晶郦湾)

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(龙湖·九里香醍)

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(龙湖·曲江盛景)

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(烟台龙湖·葡醍海湾)

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(烟台龙湖·葡醍海湾)

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(烟台龙湖·葡醍海湾)

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(北京龙湖·双龙原著,照壁)

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(北京龙湖·双龙原著,照壁)

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(龙湖·香醍漫步)

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(龙湖·香醍漫步)

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(长沙龙湖·湘风原著)

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(长沙龙湖·湘风原著)

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(长沙龙湖·湘风原著)

(龙湖·时代天街)

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(龙湖·悠山郡)

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(无锡龙湖·九墅)

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(北京龙湖·唐宁ONE)

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