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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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商业的人流规划yu最优容积率  

2013-10-25 11:48:04|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业的人流规划

一、商业建筑的外部人流系统规划

商业建筑的外部环境一般不参与直接经营,也不直接产生经济效益,但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。

1、便利的交通

交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。位于公交换乘站点或地铁出入口附近的商业项目,通常能获得大量、持续人流;而道路或其它障碍物阻隔的街道两边,通过设置人行天桥或地下通道进行连接,将能有效地把街道另一边的人流导入商场;另外,可在商场各楼层分别设置人流导入口,直接将地面或地下人流导入各个楼层,从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。

2、停车体系

对于大型商场而言,停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性,并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发,宜在商场周边布置大量的地面停车场位,但在实际操作中,地面停车通常需要占用大量空间,而被地下室停车位所取代;另外,还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地,并进行有效的人车分流体系,以免对消费者产生负面影响。

3、广场

许多大型的商业项目都有设置广场,广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所,也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台,能够起到良好的聚客作用;另外,它也可以是室内商业空间的有益延伸,如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施,也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。

4、形象设计

形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象,满足顾客的视觉享受,吸引它们前往,同时也是本项目区别于其它项目的显着标致之一。

二、商业建筑的内部人流系统规划

室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素:物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。

()物理因素

即人流系统要符合商业建筑本身结构,如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来,特别是大型商业项目,其主力店的建筑规划要求应当尽早明确,以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。

()建筑设计因素

1、人流动线设计以直线为主,根据经验,在人流视野范围内的商铺,具有高租金的价值。但在直线的人流动线中,可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式,以提升局部商铺的租金。

2、为了有效拉动次级通道商铺的人流量,可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上,以拉升次级通道的人流量,同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

3、如果商场面积过大,必须存在若干主次通道,那么除了保证若干通道间的畅通及联系外,还应该在商铺前后都设立出入口,既方便顾客快捷的往返前后通道,又能缓解人流的拥堵,提升人流平均到达率。

4、人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构,这种结构可以增加商场的通透感,最大化的增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客的商铺到达率。

5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式,以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

()业态分布规律

1、合理分布主力店位置,如果将其设在入口附近,将损失后边的人流到达率,但如果将主力店放置在商场的中后端,在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场,最理想的人流拉动策略是,将主力店设在高层。

2、按照消费者的购物目的进行业态分布,对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型,适宜分布在较低的楼层,通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的,而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层,一般而言,办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。

3、按照商品属性进行业态分布,一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处,而不常购买、www.fdcew.com房地产E网占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层,如家居用品等就是典型。

4、进行业态分区设置,把经营相同类型商品的商家统一设置,既能发挥业态的聚集效应,又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品,从而达到“1+1>2”的效果。

()顾客生理、心理因素(缓解顾客购物疲乏感和不适感)

1、每层楼的人流过道数量,一般12辅便可。简单易梳理的人流动线,可以使消费者更加轻松的行进,而不会产生晕头转向,不知身在何处的感觉,丧失了再次光顾的情绪。

2、商铺采用玻璃墙体,以增加商场的通透感,使顾客不产生压抑感和不适,可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。

3、在中庭小广场设立休息区域,对不同的顾客进行分流,同样,顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。

4、应该在人流通道头尾端等地方给予显着的区域和功能标识,方便顾客辨认,避免了消费者认为商场象迷宫难逛,而产生下次不会再来的想法。

总之,通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划,能够较好的避免商铺人流死角, 并且最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。

最优容积率之由来

一、主导思路

容积率自古以来就是城市规划领域的硬指标,也是最头疼的事儿。

一提到容积率,则如:生态环境,人口密度、机动车数量、绿化面积、日照、卫生、消防等要求便会一并涌出,美学领域的因素如:建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在里边纠缠不清。

其实,以上问题并不全是我们研究的重点,我们的重点主要表现在三个层面,一是业态的合理性,二是产品的可实现性,三是经济的可盈利性。房地产开发公司中相应的职能是:营销顾问对业态的合理性负责,建筑师对产品的可实现性负责,成本控制对可盈利性负责。

基于上述前提,容积率可由以下思思路推导:

定性(土地性质、业态组合):重点研究业态组合的联动性

定量(产品组合、建设规模):重点研究容积率

分析(成本分析、财务分析):从经济角度说明赢利状况

二、关于容积率的几个关联问题的阐述

那么,这个世界上有没有最优容积率呢?政府对容积率又是怎么规定与执行的呢?

政府与开发商在容积率问题上是水火不容还是利益的共同体?

观点一:一个合理的容积率首先应该是政府与开发商都能接受并使城市受益的。

经济层面上,城市的最优容积率就是投入产出的最大化,具体到一个项目,也是同样的道理,首先要考虑的是投入与产出关系的平衡问题。作为开发主体的开发商,必定要结合项目所在城市的经济条件及其自身的发展战略由宏观至微观,审慎地进入。有理想的开发商一定不是唯利是图,但必须有利可图,图多少呢?需要有一个科学预期,而这个预期值是不断变化的数字,这一阶段能做到的是对底限的测算。底限是所有后续故事展开的起点。

确定城市不同功能土地的最优比例和开发强度,从来都是城市规划面临的核心问题。从城市经营的角度,我们就可以对这个问题的本质有更深刻的理解。在这个问题上,各地政府扮演着自相矛盾的角色。

城市所有土地,都可以分为营利和非营利两个部分:非营利部分是指道路、桥梁、管线、学校等政府无法获得直接土地收益的用地;营利部分是指居住、商业、酒店等政府可以从土地出让中获益的部分。政府一方面拿到了土地收益以及日后的税收、就业、城市形象等一系列利益,另一方面又违反商业开发规律,给出了非营利用地的指标。

盈利与非盈利是个辩证的关系。

显然,根据收益最大化的原则,应当是可以盈利的部分比例越大越好。但非盈利部分过低反过来会影响土地的价值,最优的比例应当是用最少的支出获得最大的土地收益。

投入土地转让费、拆迁安置费、市政配套费等以获得土地达到可以使用的条件;投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件,从而获取售房款的收入。资金筹措、贷利关系、区位差价、各种税费以至市场形势、供需关系、房屋售价、利润分配等都是在运行过程中极为复杂的问题,需要仔细核算。

观点二:容积率不是越大越好,而是越适合越好。

适合不适合是由指标最终反映出来的。资源是有限的,一定水平的基础设施所能支撑的服务是有限的,容积率和土地用途所决定的需求载荷超出了这个限度,服务的质量和项目的运行效率就会下降,从而影响项目的整体竞争力。低于基础设施负荷的限度,各种设施无法达到正常工况下的运行,就如同开工不足的工厂,意味着投资的浪费和潜在收益的流失。

容积率也是如此。土地的利用强度,是配套基础设施(如中小学、交通)的函数:过低会造成政府收益流失;过高会使服务达不到应有的标准。土地开发的强度是由基础设施中最弱的一项供给所限定的。因此,基础设施有一个最优匹配的问题。

最优的容积率是刚好充分利用所有基础设施的土地开发强度。

因此可以得出结论,最优的容积率不是一成不变的:

1)容积率可以在相邻的地块调剂——一个地块开发强度的降低,可以通过相邻地块开发强度的提高补偿。相邻地块不能超出统一基础设施服务的半径;

2)瓶颈技术设施水平的提高,比如交通基础设施的升级,可以使其影响范围内的土地开发强度提高;

3)人均消费建筑面积的提高,可以相应提高容积率的强度。因为人口是基础设施需求的直接函数,容积率只是基础设施需求的二次相关。

因此,确定地给出某一个地块的最优容积率是不可能的,任何政策、市场和基础设施水平的改变,都会改变“最优的”容积率水平。如果这个推论是正确的,就可能推翻控制性详细规划或zoning编制的理论基础——容积率的控制应当是一个过程,而不是一个像最新公布的《城乡规划法》所要求的那样,是一个不变的指标。

不同性质土地用途的取舍,同样是城市规划经常遇到的困惑。厦门PX项目的争论就是一个典型的案例。表面上看来,这是政府执政理念是否以人为本的问题(很多媒体甚至浅薄的规划师也是这样理解的),但在深层上,这仍然是一个经济制度问题。在中国,由于没有财产税,房地产带来的土地收益是一次性的,政府必须通过工商业才能将其转化为长远的可持续收益。只有可持续的收入,才能满足维持城市运转的经常性开支。选择PX项目,会导致周边财产价值的降低,但政府的土地收益已经一次性的收回了,由于没有财产税,物业价格的降低,并不会影响政府的收益。可以想象,如果政府的经常性收益是建立在物业价值为基础的税收上,而不是工业产值为基础的税收上,政府面对PX和房地产之间的冲突会有完全不同的选择。

在中国城市政府垄断以及土地市场的制度环境里,土地用途和容积率的确定,还是保证政府投资效益不外溢和转移,减少免费搭车的最主要的政策工具。任何土地用途的转变和容积率的增加,都必须经过政府的许可并支付相应的地价。也正是由于土地用途产生的地价落差和容积率中所包含的经济利益十分巨大,因此,土地用途和容积率管制也成为规划师寻租的重要渠道。中国地方政府城市规划管理部门之所以成为经济高速发展过程中腐败的“重灾区”,很重要的一个原因,就是在这两个方面过大而不透明的自由裁量权。经营性土地市场的公开招拍挂,是近年来最成功的制度设计,不仅使科斯——威克瑞竞争下的土地市场剩余最大化,也减少了规划环节的寻租。这也成为城市政府土地收益近年来急剧上升的重要原因。

中国的城市政府同西方城市政府最大的不同,就是它是一个城市的“开发商”,而西方国家的城市政府则更像是市民雇用的“物业公司”。中国公众并不直接给市政府纳税,也不直接决定政府收入的用途。换句话说,中国的政府并不是公众“雇来”的,它的目标不是公众福利的最大化,而是在同其他城市的竞争中胜出。而“胜出”的标志,就是吸引更多的要素(包括居民)。就像电视台改进节目质量,吸引更多的观众,是为了更多的广告收入一样,政府改善服务是城市竞争的压力导致的。如果让观众投票,观众当然选“最好看的节目”,而不会是“最省钱的节目”。

由于中国的城市政府的公共服务不是花公众(居民直接税收所占比例极小)的钱,因此,当政府征求公众服务需求时,公众自利的反应,必然是质量越高的服务,越得到认可。道理很简单,公众没有动机要求政府节省。在漳州的例子里,公众根本用不着去查看投资总量(实际上漳州中心区的公示现场,既有公开的投资估算,也有规划局在现场也有专职的解说),一眼就会知道哪一个投资的规模更大。事实上,他们根本不关心这个问题。无论规划公布多少信息,公众就一定会像电视观众一样选择“最好的”而不会是“最省的”。政府愿意多花钱,是因为政府间的竞争,而不是讨好公众。对于“竞争+集权”类型的政府而言,公众参与的本质就是政治秀。

公众参与乃至城市民主的本质并不是获得“集体偏好”,而是对消费者失去交易退出自由的制度补偿。公众参与的合理性是有条件的,并非在任何情况下都是多多益善。按照自利的经济人假设,公众只会从自私的角度对规划决策作出反应。而经济学的原理告诉我们,作为个体的公众,他们的偏好既不能加总,也不能比较。

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