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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

如何根据容积率来进行产品组合  

2013-09-11 20:34:50|  分类: 地基基础 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、如何根据容积率来进行产品组合

容积率的术语释义为:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。

与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度,术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。

从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多,容积率就越大。

充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

容积率数值对应的建筑类型

1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.50.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合34层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.21.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。

6、容积率1.52.0,正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.02.5,正常的小高层项目。

8、容积率2.53.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

9、容积率3.06.0,高层项目(楼高100米以内)。

10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。

这是一般情况下可以套用和参考的公式,在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。

这是一个关于最佳容积率的问题,解决这个问题从下面两个步骤进行:

一、理论最佳容积率的测算

1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型,比如,一地块容积率为1.2,限高30米,就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。

2、用假设开发法(售价-费用)测算每种物业状态下每平米土地(占地)所创造的增值。

3、假设各种物业的占地比例及比例增幅,求出每种组合下的土地增值总额。

4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。

相关案例分析

龙湖三千城

由龙湖开发的三千城地块规划容积率为5,土地价格为815/亩,按最大容积率计算,项目的楼面地价为2445/米。地块设置了较为宽松的航空限高(绝对高程 624米)和建筑密度(住宅≤25%),因此开发商在进行后期产品定位时,在没有损失容积率的情况下,规划出约50亩多层物业用地。

图片

从目前项目的销售情况来看,多层物业的价格为9000-12000/平米,而去除精装修成本后的均价约为6000/平米,根据4.1节的相关分析可以发现,在加入更高端的多层物业后项目所实现的利润要大于纯高层的利润,在满足建筑密度和限高的情况下,项目实现了最大的利润。

图片]

图片 

通过初步的经济测算可看出,项目纯高层的净利润水平为6303万元,而高层和多层的物业组后利润水平可达19260万元,较纯高层利润増涨205%

 

纯高层物业

高层+多层物业

备注

基本情况

多层建筑面积(万平米)

0

4.42

/

高层建筑面积(万平米)

37.84

33.42

/

总建筑面积(万平米)

37.84

3784

/

容积率

5

5

/

成本

楼面地价(元/平米)

2445

2445

土地出让价格815万元/

开发成本(多层)元/平米

2400

2400

按目前成都市常规标准估算

开发成本(高层)元/平米

3000

3000

按目前成都市常规标准估算

总成本(万元)

206075

203420

/

销售

高层售价(元/平米)

6000

6000

/

多层售价(元/平米)

9500

9500

/

销售收入(万元)

227080

242562

/

营业税及附加(5.55%

12602

13462

/

利润

利润总额(万元)

8403

25680

/

所得税(按25%)万元

2100

6420

/

净利润(万元)

6303

19260

/

 中新公园大道

该项目位于温江光华大道,在07年即已亮相,当时项目产品规划为全高层产品,项目容积率为3.33

开发商在07年将项目定位为全高层的主要原因在于07年光华大道高层物业出现非理性増涨,高层物业的土地利润远大于多层以及别墅物业,因此全高层产品的定位成为开发商的合理选择。

进入08年以后,受房地产大势和地震的双重影响,光华大道上的高层物业价格大幅跳水,而多层和别墅低层低密类产品价格却较为坚挺,下调幅度远低于高层的下调幅度,因此根据4.2节的模型,此时别墅和多层的土地利润或许已经更大,而即使高层的土地利润仍然最大,但是利润下滑曲线的斜率也将变小。

因此在这种情况下开发商及时调整产品策略,将产品定位为高层、多层和别墅的多物业组合,这样的物业组合使得开发商有可能较全高层的产品定位能获得更大的利润,即使利润曲线仍然是下滑了,但是由于下滑斜率的减小,使得减小的利润幅度并不大,并且由于加入了多层和别墅物业,使得项目的销售风险降低,减少了投资额度,加快物业的销售速率,增强了资金的流动性。

通过初步的经济测算,可以看到修改后的方案净利润水平较纯高层的方案减少了4439万元,但税后成本利润率却较纯高层的方案增加了约3.39%%

图片
 
图片 
 

 

纯高层

高层+多层+别墅

备注

基本情况

别墅建筑面积(万平米)

0

6

/

多层建筑面积(万平米)

0

12

/

高层建筑面积(万平米)

76

37

/

总建筑面积(万平米)

76

55

/

容积率

3.33

2.4

/

成本

楼面地价(元/平米)

1040

1443

地价231/

开发成本(别墅)元/平米

2000

2000

按目前成都市常规标准估算

开发成本(多层)元/平米

2400

2400

按目前成都市常规标准估算

开发成本(高层)元/平米

3000

3000

按目前成都市常规标准估算

总成本(万元)

307040

231165

 

销售

高层售价(元/平米)

5200

3800

纯高层方案价格价格按07年价格水平计算,多物业方案价格按08年价格水平计算

多层,叠拼售价(元/平米)

8500

8000

别墅售价(元/平米)

13000

12000

销售收入(万元)

395200

308600

/

营业税及附加(按5.55%

21933

17127

/

利润

利润总额(万元)

66227

60308

/

所得税(按25%)万元

16557

15077

/

净利润(万元)

49670

45231

/

税后成本利润率

16.18%

19.57%

/

华侨城

华侨城项目一期纯水岸整体容积率1.8,产品定位为别墅、多层和高层的多物业组合。

本地图片,请重新上传通过多物业的组合,使得项目的实际容积率达到了规划容积率的上限,而通过加入多层和别墅的高端物业后,反作用与高层物业,使得项目的高层物业价值高于区域周边其他同类型产品,实现了更大的销售项目利润。

图片 

二、通过建筑平面布置(需要设计师介入,即通常所说的密度分析)

主要看一看能不能摆的开,从景观、日照间距、朝向等方面分析。

复杂解读:

●一块土地的立项首先要得到两大宏观要素(市场要素。当地成本要素)

1、市场要素主要是此时其他土地的楼面地价,不同产品的市场价格均价,,市场需求的预测也就是未来的货币需求,现有产品的供应等等。

2、当地的不同产品下的建安成本,基础配套、运营成本等所有成本的数据得出来!这样我们可以得到土地的楼面地价预测的利润空间!保证了原料进价和实际价值不脱节!

●一块土地通过立项前的运作后,进入到了容积率,建筑密度,绿化率等审批中。为了实现不同容积率下的产品组合,我们首先要先根据产品组合来测算容积率,然后再次根据土地立项状态下来反推测算容积率,得到不同的产品组合!

具体方法:

主要是理想状态下的数学定量和经验的定性方法。。根据当地日照间距系数,可以得到容积率-建筑层数-建筑面宽和建筑直间的合理间距,从而得出不同层数下的容积率和建筑形态比例。然后根据定性分析确定产品组合形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和各子产品形式下的容积率!这样会有很多的容积率,属于加权容积率。把绿化景观和不可销售但是还要建设的面积另外处理;

前提我们已经得到了当地建安成本和土地楼面地价等所有的成本,我们通过市场得到了产品均价,就可以得到这样产品的利润空间,从而我们从中选取利润最大的产品形态进行筛选,从而也得到了筛选后的加权容积率。

加权容积率通过加权平均,确定了本土地的容积率区间,也确定了本土地的产品组合形式,从而也确定了不同的产品的建筑面积,然后我们通过最终的容积率得到的总建筑面积减去不同产品的建筑面积,得到的是其他的共建,道路市政方面的成本和优化数据。

至于绿化率也是类似的方法,通过市场来推产品的绿化,或者自己根据土地自己推合理的绿化率。有了以上的数据,绿化率无非和间距来分析了。

●总之,自行的测算还要经过当地政府或者其他因素的限制,我们通过以上可以得到,自己理想状态下的容积率、绿化率、建筑密度,还有不同产品下的利润空间,还可以通过数学公式推算出预测市场发展下的利润空间变化。 
二、多物业组合社区规划的案例研究
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三、500亩以上大盘典型案例研究
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妈,我军训回来了 
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