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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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地区成长的黄金法则  

2013-07-14 13:55:33|  分类: 建筑 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地区成长的黄金法则

对于城市走向繁荣或者衰退的认识,困扰着每一个当代人。

“第一是位置、第二是位置,第三还是位置”,这是房地产业内人士津津乐道的房地产价值理论,它出自香港首富李嘉成。改革开放以来,许多对位置或地段魔力有深刻领会的人,抢占了财富先机。那么,城市地理位置对城市繁荣或者衰退的影响到底有多大?地区差异是国家经济发展和市场经济的必然结果吗?

一般情况下,地理位置有两层基本含义:一是位置本身的自然与历史人文秉赋,如矿产资源蕴藏、历史遗迹或者港口机场交通枢纽等等;二是指在一国或者区域内经济体系、城市体系中所处的相对位置。

城市发展与地区差异

美国是当前世界上综合国力最强的国家,其城市化发展水平2010年是82%,横向看不是最高的,但和2000年的79%相比,上升了三个百分点,说明美国的城市化仍在增长。美国人口持续从东中部老工业制造业城市向新兴城市迁移,集中于20个主要分布在东、西部滨水地带的大都会地区,造成中部人口下降。经济活动则向四大都会地区——区域集中:东部纽约(金融中心);南部德州(能源基地);西部加州(高科技)与中西部(制造业)[1]。人口集聚带来了丰富多样的高品质城市生活,而经济活动集中不仅带来高效率,也为自然生态环境的可持续发展创造条件。

城市化率是一个国家或者地区经济社会发展水平的参考指标,取决于人口增长和经济技术的进步,而城市和城市群的发展则基于一定的经济规模和地理、区位优势,以及在城市等级体系中所处位置。美国近现代城市化过程,提供了市场经济体制下,市场力量推动城市空间形态演进的典型诠释。

社会发展过程中,工业化与城市化互相推动、彼此促进,但工业化是城市化的发动机。工业化对成本控制有强烈要求,产业聚集区或者大城市能产生规模效应,有利于降低成本,那么,城市化就是最好的途径。中国经济经过二十多年的快速发展,目前的城市化发展水平仍然不高——2011年城市人口占比刚跨过50%的分界线。由于包括在城市居住满六个月的外来人口,这个常住人口统计数据,也被认为存在水分,真实城市化率在专家中还存在不小的争议。

中国城市群发展地区差异明显,东西部发展严重不平衡。1990前国内城市密度北高南低,之后呈东中西三个发展带,城市化率由东向西梯度降低。东南部具有交通和区位优势的沿海沿江城市群上世纪末得益于改革开放政策,最早发展起来,成为中国经济的火车头,如长三角、珠三角和环渤海湾。西部具有全国影响力的中心城市,尚在发展与培育之中。

深圳发现前海

事实上,位置及地理环境的重要性,古希腊时期西方的智者就认识到了,而在中国,时间则可能更早。中国的风水观念与方法,是黄河流域中华先民社会与文化进步的第一颗种子。人类生存与地理环境的关系密不可分,随着社会生产力的进步,虽然这种制约与依赖关系有逐渐弱化的趋势,但终究无法摆脱。在历史长河中,我们不难发现位置对城市发展兴衰成败的重要影响。

位置的作用,不仅表现在宏观的城市空间结构体系中——将城市作为区域中的一个点,也表现在城市内功能分区和土地利用研究等微观层面上。象深圳的前海,具有山、海、岛结合的地理优势,填海造陆现实可行,在全市可用土地资源日益匮乏的条件下,尤显珍贵。微观上看,处于深圳带状组团式城市空间结构的东西发展轴与广深港珠江口东岸发展轴的交汇点,交通运输等基础设施条件高度完备。宏观方面,珠江三角洲是国内城市发展潜力与发展空间最大的区域,如果把环珠江口地区看作皇冠,处于其上的前海、横琴与南沙,毫无疑问是皇冠上的明珠。

深圳发展三十年之后,国务院批复前海深港现代服务业合作区发展规划,其源头应可追溯到《深圳城市总体规划1986-2000》。早在上世纪八十年代的特区规划中,前海地区就被郑重标明为“前海(远期)开发区”,规划的远见着实令人叹服。

地区发展成长的四大黄金法则

地区发展的潜力到底有无规律可循?地区发展的差异主要由哪些因素决定?加拿大学者马里奥·波利斯所著《富城市、穷城市》一书,以全球城市为调查对象,阐释影响区域繁荣与衰落的因素,揭示了它们的发展模式与过程。作者融会经济学、地理学和历史学知识,提出了地区发展成长的四大黄金法则:经济与人口规模、地理位置、成本以及意外事件。意外事件泛指行政边界变化、技术突破、特殊政策等,这些因素都会对城市发展造成重大影响。

运用四大黄金法则判断地区发展,既要深入分析,又要大胆预测,尤其是第四项,甚至需要灵感的帮助。值得一提的是,只有地理位置这一项,相对稳定,在一代人的时间里难以改变,可以提供对地区发展潜力的搜索指引。

有些地区迅速繁荣起来,有些则难免走向衰落,这样的故事,每个地区每个时期都在上演,不会落幕。

 

什么是不计容积率面积?

规范答案:建筑物地下的停车、公共通道、设备及民防用房的面积。

建筑密度指标如何核算?

规范答案:建设地块内所有建筑物的基地总面积占用地面积的比例。

使用“广场” “大厦”“商厦”应该具备的条件是什么?

规范答案:用地面积在一万平方米以上,且向社会提供两千平方米以上成片露天开敞空间的建筑物(群),可以“广场”作为通名;地面以上建筑层数在八层以上(含八层)且建筑面积在二万平方米以上的建筑物(群),可用“大厦”作为通名。若30%以上的建筑面积为商业用途,可用“商厦”作为通名。

城市雕塑审批的相关规定?

规范答案:

一、审批内容:对公共用地城市雕塑进行审批。

二、设定依据:《深圳经济特区城市雕塑管理规定》(1994429日深圳市人民政府令第25号发布,2004826日深圳市人民政府令第135号修正)。

三、审批数量及方式:无数量限制,符合条件者即予批准。

四、审批条件:

1、符合城市规划;

2、取得城市雕塑所处公共用地管理部门的审批意见;

3、设计成果中,建设布局与艺术水平与城市发展需要相适应。

五、申请材料:

1、申请表(原件1份);

2、申请人身份证明材料;

3、土地使用权属证明或城市雕塑所处公共用地负责管理部门的审批意见(复印件1份,验原件);

4、城市雕塑设计图、效果图或雕塑小样(盖章须齐全,原件各3份);

5、创作设计人员资质证书及承建单位的专业技术人员资料;

6、有关地点、基础、规格等专业资料。

六、申请表格:《深圳市城市雕塑审批申请表》,可在深圳市规划和国土资源委员会行政服务窗口领取,也可在网上(网址:www.szpl.gov.cn)免费下载。

七、审批申请受理机关:深圳市规划和国土资源委员会行政服务窗口。

八、审批决定机关:深圳市规划和国土资源委员会。重要景观区、城市门户区、城市中心区的城市雕塑由城市规划委员会专业委员会审批。

九、审批程序:申请人递交申请材料——审查——出具公共用地城市雕塑审批意见。

十、审批时限:自受理之日起30个工作日。

十一、审批证件及有效期限:公共用地城市雕塑审批意见,无期限规定。

十二、审批的法律效力:城市雕塑设计方案经审批后方可进行雕塑建设。

建设用地规划许可的内容?

规范答案:主要是对建设用地范围内具体设计要求:如建设用地面积、建筑面积及分项建筑面积、容积率、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、配建停车位、车辆出入口、建筑退线以及城市设计要求等相关规划要求。

《建设用地规划许可证》的有效期是多少?

规范答案:一年。自许可证核发之日起一年内,未能签订土地使用权出让合同,又未申请延期的,许可证自行失效,另有约定的除外。

一般建筑物命名要符合会么样的条件?

规范答案:符合以下几种情况之一的条件,可以申请命名:

1、用地面积一千平方米以上;

2、总建筑面积一万平方米以上;

3、楼层在八层以上。

房地产预售的办理程序

规范答案:   

一、预售条件:

(一)已按土地使用权出让合同付清地价款并取得《房地产证》;

(二)取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;

(三)投入资金方面,已达工程预算投资总额的25%(不含地价款),并经注册会计师验资;工程形象进度方面,七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶,七层以上的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;

(四)已确定施工进度和竣工交付日期;

(五)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权,以及未被司法机关、行政机关限制房地产权利。

 二、需提供的材料:

(一)行政许可申请书(原件1份);

(二)身份证明(营业执照复印件1份,验原件,单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份,法定代表人及受托人身份证明复印件1份,验原件;其中,港、澳、台地区及境外的单位,其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份);

(三)开发企业资质等级证书(复印件1份,验原件);

(四)土地使用权《房地产证》(原件1份)、《土地使用权出让合同书》及《补充协议》(复印件各1份,验原件);

(五)《建设工程规划许可证》(复印件1份,验原件);

(六)《建设工程施工许可证》(复印件1份,验原件);

(七)会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告(原件1份);

(八)施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告(原件各1份);

(九)商品房预售方案(预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理,附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图)(原件1份);

(十)预售款监管协议(原件1份);

(十一)市地名办出具的命名批复(复印件1份)。

三、办理程序:由项目所在地辖区的规划和国土资源委员会管理局业务窗口受理,自受理之日起20个工作日,作出准予或不予行政许可的决定,重大复杂的经批准延长10个工作日。《房地产预售许可证》,有效期至预售项目初始登记。

对已核发《建设工程规划许可证》后,涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构等确需修改的,是否可以直接报施工图修改?

规范答案:不可以,一定要按修改《建设工程规划许可证》内容办理。

对已核发《建设工程规划许可证》且已销售的房地产在建筑工程过程中,对公共设施部分的施工图是否可以修改?

规范答案:要征得全体受让人的同意才可以进行修改。

对已核发《建设工程规划许可证》且已销售的房地产在建筑工程过程中,对住宅区楼部分的施工图是否可以修改?

规范答案:要征得全体受让人的同意才可以进行修改。

基础提前开工图纸需要盖哪些图章?

规范答案:设计院出图章、结构工程师资质章、设计院消防自审章、审查机构审查专用章。

建设工程方案设计招标备案的相关规定?

规范答案:   

一、审批内容:对建筑工程方案设计招投标文件进行备案审查。

二、设定依据:

(一)《中华人民共和国招标投标法》(1999830日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)第三条;

(二)《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家计委令第3号)

(三)《建筑工程设计招标投标管理办法》(20001018日建设部令第82号)第四条;

(四)《深圳市规划局关于加强建筑工程方案设计招投标工作管理的意见》(深规〔2006446号)。建议按我委2009年通过的内部资料修改为:《深圳市建筑工程方案设计招标投标管理办法》。

三、审批数量及方式:无数量限制,符合条件即予登记。

四、审批条件:

(一)取得《建设用地规划许可证》;

(二)提供项目招标文件;

(三)政府投资项目需经发改部门批准立项;

(四)投标单位数量、招投标程序满足《中华人民共和国招投标法》的规定;

(五)投标单位的专业技术水平与项目的规模、性质相符,不存在围标嫌疑;

(六)招标文件满足《建设用地规划许可证》、城市设计及建筑方案评标要求。法律依据:《深圳市建筑工程方案设计招标投标管理办法》(试行)。

五、申请材料:

(一)申请表(原件1份);

(二)申请人身份证明材料;

(三)《深圳市土地使用权出让合同书》或用地方案图(复印件1份,验原件);

(四)《建设用地规划许可证》(复印件1份,验原件);

(五)《建设工程方案设计招标书》(原件1份);

(六)项目招标文件(原件1份);

(七)涉及相关部门的,提供相关部门的书面审查批准意见(复印件1份,验原件)。法律依据:《深圳市建筑工程方案设计招投标管理办法》第六条、第四十条。

六、申请表格:《深圳市建设项目设计招标备案申请表》,可在深圳市规划和国土资源委员会及各管理局行政服务窗口领取,也可在网上(网址:www.szpl.gov.cn)免费下载。

七、审批申请受理机关:深圳市规划和国土资源委员会各管理局行政服务窗口。

八、审批决定机关:深圳市规划和国土资源委员会及各管理局。

九、审批程序:申请人递交申请材料——审批——同意的在《建设工程方案设计招标书》上加盖公章或复函明确意见;不同意的复函答复。

十、审批时限:自受理申请之日起20个工作日。

十一、审批证件及有效期限:在《建设工程方案设计招标书》上加盖公章或复函明确意见,无期限规定。

十二、审批的法律效力:建设项目方案设计招投标文件经备案审查合格后,方可进行招投标。

十三、收费:无。

十四、年审或年检:无。

申请方案设计招投标备案的条件是什么,申请时需要提交哪些资料?

规范答案:

审批条件

(一)取得《建设用地规划许可证》;

(二)提供项目招标文件;

(三)政府投资项目需经发改部门批准立项;

(四)投标单位数量、招投标程序满足《中华人民共和国招投标法》的规定;

(五)投标单位的专业技术水平与项目的规模、性质相符,不存在围标嫌疑;

(六)招标文件满足《建设用地规划许可证》、城市设计及建筑方案评标要求。

申请材料:

(一)申请表(原件1份);

(二)申请人身份证明材料;

(三)《深圳市土地使用权出让合同书》或用地方案图(复印件1份,验原件);

(四)《建设用地规划许可证》(复印件1份,验原件);

(五)《建设工程方案设计招标书》(原件1份);

(六)项目招标文件(原件1份);

(七)涉及相关部门的,提供相关部门的书面审查批准意见(复印件1份,验原件)。

建设工程方案设计核查内容?

规范答案:审批建筑工程、市政工程方案设计。市政工程包括城市规划区内道路、桥梁、隧道、轨道、交通设施、城市供水、排水、防洪排涝、电力、照明、邮电通讯、有线电视、油气、热力管线及设施、环境、卫生设施及其他公共设施工程。

建设工程规划许可的行政许可内容?

规范答案:

建筑工程和市政工程的规划许可与变更。

建筑工程包括建筑工程桩基础提前开工和建筑工程新建、改建、扩建;

市政工程包括城市规划区内道路、桥梁、隧道、轨道、交通设施、城市供水、排水、防洪排涝、电力、照明、邮电通讯、有线电视、油气、热力管线及设施、环境、卫生设施及其他公共设施工程。

建设工程规划验收需要哪些申请材料?

规范答案:   

(一)建筑工程

1、申请书(原件1份);

2、申请人身份证明材料:

1)个人的,身份证复印件(核原件)1份;

2)企业的,提供工商营业执照复印件(加盖工商部门复印专用章)及法定代表人或负责人证明原件各1份;

3)事业单位或其他社团组织,提供政府批准成立的批准文件复印件(核原件)或核准登记证明原件、法定代表人或单位负责人证明原件各1份;

4)国家机关的,提供法定代表人或单位负责人证明原件1份;

5)单位或个人授权他人代理的,提供授权委托书原件及委托代理人个人身份证复印件(核原件)各1份;

6)境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证(原件1份),香港和澳门的需经司法部授权的律师见证(原件1份);

3、《深圳市建设用地规划许可证》(复印件1份,核原件);

4、《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议(复印件1份,核原件);

5、《深圳市建设工程规划许可证》(复印件1份,核原件)、经批准的全套图纸(包括总平面图、施工图)及电子文件(原件各1份);

6、建设工程竣工测量和竣工查丈报告、竣工测量和竣工查丈图纸及电子文件(原件各1份)。(法律依据:《深圳市城市规划条例》第六十一条、第六十二条、第六十三条)

(二)市政工程

1、申请书(原件1份);

2、申请人身份证明材料:

1)个人的,身份证复印件(核原件)1份;

2)企业的,提供工商营业执照复印件(加盖工商部门复印专用章)及法定代表人或负责人证明原件各1份;

3)事业单位或其他社团组织,提供政府批准成立的批准文件复印件(核原件)或核准登记证明原件、法定代表人或单位负责人证明原件各1份;

4)国家机关的,提供法定代表人或单位负责人证明原件1份;

5)单位或个人授权他人代理的,提供授权委托书原件及委托代理人个人身份证复印件(核原件)各1份;

6)境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证(原件1份),香港和澳门的需经司法部授权的律师见证(原件1份);

3、《深圳市建设用地规划许可证》,属于非独立用地市政工程的,可提供城市规划主管部门根据城市规划提出的规划设计要求(复印件1份,核原件);

4、《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议(复印件1份,核原件),属于非独立用地的市政管理线等工程的,可提供相关用地批准文件(复印件1份,核原件);

5、《深圳市建设工程规划许可证》(复印件1份,核原件)、经批准的全套图纸(包括总平面图、施工图)及电子文件(原件各1份);

6、建设工程竣工测量和竣工查丈报告、竣工测量和竣工查丈图纸及电子文件(原件各1份)。

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