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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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如何提高租金回报率  

2013-06-17 01:27:00|  分类: 建筑 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何提高租金回报率

一、正确的定位

针对定位:

1. 分析消费群体及消费能力

2. 了解零售商扩展计划, 是否有在该城开店的可能

3. 根据项目地点, 项目规模来制定项目定位

4. “定位” 需要调整, 所以需要预留调整空间

5. “定位”是商场精神面貌的浓缩:或”时尚”, 或”一站式”,或”社区服务”…

二、正确的业态组合

根据定位, 制定相对应的业态组合

1. 应符合目标消费群体的喜好及趋势        

2. 了解区域内竞争对手的租户情况,把握商家营业状况

3. 了解租户对该项目的反馈意见和建议

4. 研究是否需要主力店, 次主力店; 各业态如超市, 餐饮, 娱乐, 服饰,服务等的占比

5. 主力店/次主力店/娱乐/餐饮: 主要目的是拉动人流, 为项目定位设定主格调, 但租金回报一般较低, 工程条件复杂

6. 服饰等零售业态一般租金回报较理想, 工程简单, 但如果项目是在商业生地, 偏远地段, 则需要主力店/次主力店/娱乐/餐饮拉动人流

7. 以货品价位相当的商家放在一起, 以同一群消费群体为目标

8. 消费心理一般150-200米需要有休憩点 – 咖啡厅, 餐厅, 小吃…, 以延长消费者在商场的逗留时间

9. 市场上也有”专业市场”的操作, 缺点是一般档次较低, 未必符合消费趋势

三、以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和前提

1. 城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场水平

2. 分析项目所在区域目前的租金水平

3. 进行商户业绩调查,分析其租金承受能力

4. 低租金业态安排在高楼层, 死角位置, 小门面

5. 高租金业态安排在主入口, 扶手梯对面, 中空周边, 对外橱窗位置

6. 区分不同业态业 租金差别(不要只呆板跟着预算)

7、对于只有百货的商圈, 更需要分析其坪效, 得出租金水平

营业额 x %扣点 = 总租金÷面积 = 单元租金

如何提高租金回报率 - wuhelo100 - 赤鱼追波8. 尽量切小店铺面积, 切小门面宽度

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9. 控制主力店与一般店的规模比例:

根据项目城市, 位置, 规模, 定位来定店铺大小和比例

四、单元租金如何设定

1. 先设定一楼平均租金值

2. 再找出一楼最好的店铺位置, 设定租金

3. 每个店铺设定业态, 根据业态设定租金

4. 根据面积大小, 人流动向分析, 主通道/次通道店铺, 扶手梯店铺,门面有遮挡与否, 门面宽度等等因素制定租金

5. 每个楼层的租金比例在70-80%左右, 根据项目位置, 市场需求而定

6. 高楼层(5楼以上)主要以业态为主导定租金

五、改善回报率的策略

1. 控制租赁年限,尽量签订短时间租约,以调整和变更业态

2. 划分小面积的铺位,使租金得以提升

3. 提升出租面积,如增加中岛, 花车、增加边角铺位、调整通道宽度

4. 店铺划分技巧, 如1+2/F店铺, 尽量减少死角店铺, 尽量避免次通道

5. 最大化利用向外橱窗的设计 – 广告效应的价值

6. 高楼层的设计: 通过交通, 写字楼/公寓出入口来提升其价值

7. 利用活动营销策略、互动营销等策略提升商户经营业绩,从而提升扣点租金

8. 不断增加能够带动消费人流的品牌  在整体提升项目内涵的同时,通过吸引消费者流量带动营业额提升

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一流奢华住宿体验--上海衡山路十二号酒店

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   上海衡山路十二号酒店位于活力四射的上海国际大都会,周边遍布着众多的餐厅、咖啡馆、精品店、画廊和复古装饰艺术风格建筑。 诚邀您前来漫步绿树成荫、闻名遐迩的衡山路,感受一方时尚优雅的都市天堂。

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瑞典Emporia城市综合体

Emporia是位于瑞典马尔默市的集商业、办公、住宅于一体的混合功能的城市综合体。在建筑设计上,双弯玻璃包围的对角线切口的设计引人注目,从这个缺口视觉追逐着厄勒海峡阳光下快速变幻的云层。在室内设计上,则大胆运用颜色,通过颜色区分主题区域,让顾客处处享受彩虹。屋顶公园采用田园风景,未来将开发游乐、餐饮、水疗等服务设施。整个设计十分注重细节,很多材料、用具等都是定制完成,独一无二,其大胆的色彩和弯曲视线打破传统规范,具有创造性。

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