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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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招商大厅项目后评估报告  

2013-05-07 09:53:15|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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临清招商大厅

项目后评估报告

 

临清项目招商大厅工程施工已完成,但第一次验收未通过。

现就该项目提交如下后评估报告。

一、各中心的评估、建议

1、规划设计中心

方案设计:各条线要求标准不统一,营销与成本矛盾导致方案多次变动。

深化设计:

1)设计过程改动较频繁,由成本控制造成一再调整设计。                             

2)装饰深化图纸未达到要求。

设计变更:由于成本控制及材料选型原因,变更较多。

设计管理:未正式委托设计,属设计院帮忙,无法按照节点完成设计。

产品标准:

改进措施:

1、   应该制定统一的设计标准;

2、   确定成本限额指标,提前确定成本限额及材料,减少变更。

2、工程管理中心:

1、存在不按图施工现象,部分材料与合同清单不符;

2、施工工艺不规范;

3、存在随意变更现象;

4、现场管理缺失;

5、关键节点、部位缺少隐蔽记录;

6、装修材料无进场检验,勘探缺少过程及跟踪记录;

7、材料无进场台账。

改进措施:

1、加大对项目人员培训力度;

2、项目公司必须加大管理力度;

3、中心人员深入现场加强管控;

4、淘汰不称职人员;

5、加强施工单位资质要求,不片面强调成本;

6、严格实行样板制度;

7、程式化现场管理内容。

3、成本管理中心

1、进度款审批没按合同内容执行;

2、变更签证及结算没按时上报;

3、合同管理不完善,施工单位不配合;

4、成本管控制度流程不完善,只有签证及进度款支付流程。

改进措施:

变更签证需按时间要求上报资料,整个管控流程要加以完善。

4、招标采购部

1、绿化工程合同签约版本与集团审批版本不符;

2、实际使用的部分材料与合同清单不符。

改进措施:

1、招标部门加大对合同管控力度、做好备案审查;

2、项目公司完善管理流程。

 

5、营销管理中心

1、产品定位基本符合当地市场定位;

2、适用性符合要求;

3、区域排名在当地商业综合体类项目排名前三;

4、成本控制符合要求。

改进措施:

1:建议内部通过广告包装加强现场商业氛围和体验效果;

2:外立面效果基本达到要求,建议增大LED屏高度,增加显示效果

二、项目公司评估意见

1、室内总体色调良好、与销售需求匹配;

2、屋顶广告字效果良好。

3、外立面所选用仿石涂料式样品质感较低;

4、幕墙视觉效果尚好,但对北方地区而言,用如此大面积的幕墙后遗症会较大;

5、外形不够大气;

6、智能化及影音系统考虑不足;

7、定标后再由施工单位深化,把本该在设计和招标解决的问题推到了现场,导致现场管控结果非常容易出现偏差、以及和中心的期望值不一致之处;

8、方案决策阶段无明确决策流程,自20128月开始设计方案,一直至201212月初方案尚未确定,此间翻来覆去,营销、成本相互拉锯,群体无时间意识,直至12月初项目提出再不决策将影响接待蓄水,才决定由项目和工程管理中心牵头跟进方案落实、推进招标事宜;

9、待项目将设计梳理清楚、修正完善了方案设计、初拟了清单,中心相关部门又提出“招标是中心的事,不应要项目参与”,转由成本中心组织招标,成本中心未采取项目建议,抛弃了项目前期所做的设计细化、清单编制、项目特征澄清等工作成果,执意让施工单位自行编制清单、报价;

10、定标前内装方案尚未确定,直至主体结构已施工内装方案才确定;

11、定标前所有材料均未要求封样,定标后要求项目督促封样,工作程序不够严谨,已给管理工作埋下隐患,增加项目的管理责任和管理难度;

12、在方案设计、施工图设计阶段,均充分征求了营销的意见,但本应由设计专业决策的事宜也让营销来决策,反映设计模块未充分发挥专业主导作用,也是造成设计工作反复的原因之一;

13、现场计划管理手段应用不充分,“规则”未树立,书面资料工作不到,会议频度不够,约束不够、意图未有效贯彻、管理效能不够;

14、对施工单位警示不够;

15、当地施工班组合同意识不强,未意识到合同违约责任的严肃性;

16、当地人存在危险的潜意识:“我已经尽力了,出现问题也有你们甲方的责任(拖延工程款、约谈时说的与写到合同里的不一致,风险未充分揭示),先按照你方要求顾全大局把工程干完,如你最后再拖延工程款或不给钱就带人到你售楼处闹”。

17、无明确决策流程,自20128月开始设计方案,一直至201212月初方案尚未确定,此间翻来覆去,营销、成本相互拉锯,群体无时间意识,直至12月初项目提出再不决策将影响接待蓄水,才决定由项目和工程管理中心牵头跟进方案落实、推进招标事宜。

18、成本中心抛弃了项目前期所做的设计细化、清单编制、项目特征澄清等工作成果,执意让施工单位自行编制清单、报价。

19、定标前内装方案尚未确定,直至主体结构已施工内装方案才确定。

20、定标前所有材料均未要求封样,定标后要求项目督促封样,工作程序不够严谨,已给管理工作埋下隐患,增加项目的管理责任和管理难度。

改进措施:

1、主要施工图设计应由专业设计单位在定标前完成;

2、营销提使用功能需求,其他涉及建筑效果、门窗设置、材料选型等应由设计部门拿出专业主导意见。

三、评估结论                                    

1、设计功能基本齐全,区域档次定位明确,基本符合营销需求。

2、施工中因成本限额问题导致工地多次变更以降低成本,公司应及时制定产品标准。

3、中标施工单位施工能力底下,导致施工不规范,有随意施工现象,第一次验收未通过。       4、项目公司应加强施工管控能力,严格实行样板制度,程式化现场管理内容。

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