注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

美国城市的住房租售细节  

2013-05-07 13:35:26|  分类: 生活日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

美国城市的住房租售细节

美国城市的住房租售细节 - wuhelo100 - 赤鱼追波 

美国城市的住房租售细节 - wuhelo100 - 赤鱼追波

美国人员流动相对自由,就业受地区限制少,年轻人多倾向于租房。

 

美国城市的住房租售细节 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 

华盛顿Lee Square公寓管理人员出具的租房工作单,印有户型图及相关费用。

王水雄

美国作为资本主义国家,其价格机制对城市居住生活的调节作用有相当冷酷的一面;当然,在相对公平的市场竞争体系和相对健全的社会体制背景影响下,相关的市场交易也有其信息相对公开、地位相对平等的一面。这些得以实现又与它的社会阶层结构密切相关。

价格差异

在来美国之前,有在北卡州的杜克大学的同学劝我申请这个学校,说杜克大学这边生活费用低廉,华人学者学生也多。去乔治城大学访学在他看来,并不是好的选择,华盛顿那边东西多贵啊!国家留学基金委给你的那点钱一下子就折腾光了

是的,在申请DS-2019表的时候,乔治城大学就要求我提出资料来证明,我每个月能够拿到高于华盛顿特区最低生活保障线2200美元的资金;而国家留学基金委提供的奖学金只是说每个月的资助在1400-1800美元之间。好在自己任职的中国人民大学愿意出具英文证明,表示能够补齐不够的资金,这才助我拿到了DS-2019表。

华盛顿特区相对于北卡的,我在国内便有所知。我问过曾经访学杜克的同窗,他说他与人合租一个两室一厅的房子,总共每月400美元;就是说,每人200美元便解决了住的问题。而在华盛顿特区,据一位之前去过的师姐介绍,即便与人合租,占据一个卧室,每人每月的费用,也很少会低于1000美元。

中国的许多城市,不仅政府机关、学校等院墙林立,就算是新旧程度不同的居住小区,围墙也很是普遍。在美国城市中都很少见到围墙。当然,虽说没有有形的围墙,无形的门槛还是存在的:看你兜里面是钱多还是钱少,以及挣钱的能力如何。

在美国没有户籍制度,人们更多使用的是出生证、驾照和全国统一的社会安全号体系来表明身份,所以,其人员流动相对自由。不仅年轻人多倾向于租房过日子,而且在人生的不同阶段,买房卖房的行为也颇为普遍。我的一位在弗吉尼亚州买了大房子的博士生班同学就跟我说,等老了,就把他现在的大房子卖掉,去佛罗里达州买房养老,因为那里的地方税比较优惠。

居住区隔

较强的流动倾向加上美国大量(据说达到90%)的住房是独门独户型,即使同一个开发商开发的成片住房,也很少用围墙将其与外界隔开,所以容易造成人群的种族特别是阶层集聚现象。

某处入住的底层人士过多,造成社会治安和居住质量下降;相对富裕的阶层便可能卖掉此处房产,转而移居他处;这进一步造成此处房价下降,于是更多底层人士进来;如此循环。以价格机制为核心的市场调节缓慢而坚定地发挥作用,在美国不少城市贫民区、富人区、黑人区、唐人街等等说法便不胫而走。

在中国,北上广等一线城市的房价太高和户籍制度往往同时遭到抱怨,其实这两种抱怨一定程度相互矛盾(当然,如果户籍限制能够通过行贿受贿或者黑市买卖的方式绕过,则这两种抱怨又是另一回事):如果没有户籍制度等准入限制,在政治、经济、文化等资源和机会高度集中在这些一线城市的背景下,这些城市的房价只会被全国的有钱人推得更高;对刚刚大学毕业的年轻人来说,留在此处导致的蜗居和蚁族现象将更普遍。

对于美国来说,由于其公共权力岗位领导的非常普遍的竞选产生机制,政治、经济、文化资源和机会相对分散地分布在不同城市,这样,仅用市场价格机制(当然它用得很充分)就足以将人员分流,城市的人口密度也相对较低,高楼大厦型居住区较少,而无需配套性地在城市中使用有形和无形(比如户籍制度、限购等)的围墙。

这么看,中国城市非常普遍的政府机关、学校、小区等围墙还是很有一些正功能的:它增加了现行资源集中体制下城市对庞大人口的容纳能力;让人们生活在基于围墙分隔形成的小生境(编注:生物学的一个概念)中,形成一定的安全感;使任职单位或物业公司等分担了大量原本可能是政府需要承担的社会管理职能;一定程度避免了由于短板效应可能导致的大面积的居住区贫民窟化等等。

当然,中国的这种城市居住格局相对于美国也有一个巨大的弱点,就是抗打击能力极低。无论是天灾(比如洪水、飓风、地震、瘟疫),还是人祸(比如污染、断电、战争、突然的大面积失业),其可能导致的人们流离失所、甚至大量死亡的风险都非常大。中国当前正在力推的城镇化模式似乎可以适度借鉴美国分散化思路。

房屋租售

我是当地时间2012115日晚到达华盛顿的。之前虽然联系了租房,却并未确定。到美之后最初的五天时间都是住在Falls Church的一个宾馆里。

宾馆有免费的无线网络,这极大地方便了我继续搜寻网络中的租房信息;同时我也在宾馆附近特别是地铁站的周边四处转,看房子尤其是公寓出租的广告。

117上午,第一次和公寓管理人员打交道的经历,让我对其租房服务很是吃了一惊。

这是一个就在我所住宾馆附近的、名为Lee Square的公寓,它由十多栋互相独立、三四层高的楼房组成,没有院墙,因而也就没有门和门卫。我根据路边的标牌提示找到了其相对隐蔽的办公室。经理是一个50来岁的白人妇女,名叫乔伊斯。

乔伊斯对我的到来表示欢迎,在了解我的基本收入情况之后,她拿出了一张印有四个户型图的租房工作单,一边跟我讲解,一边在上面列出相关的费用。从一室一厅到三室一厅,月租金为1455美元到1755美元不等。此外还有押金,如果有宠物的话,还有宠物的押金,各500美元。我问是否能够找室友分担房租时,她说:那是你自己的事情了。

大概是看出了我的犹豫——我当然有理由犹豫,在我准备离开她的办公室前,乔伊斯打印了三张纸连同那张她写满了关键信息的租房工作单都递给了我。这三张纸中列出了包括Lee Square在内,Falls Church23处公寓或房间的出租信息,包括办公室地址、电话,住房类型、套数、月租金、押金及申请费等,一应俱全。

要知道,在中国,生意人往往以其所掌握的一点点私人信息来忽悠人,搞价格歧视(简而言之,就是辨别客户的不同情况,乘人之危抬高价格),以便从客户的腰包中尽可能多地掏钱。乔伊斯这种将本地竞争对手的信息全面向我敞开的做法,很让我有些不太适应。

事实上,这种在信息上不设,不通过买卖双方信息不对称剥夺忽悠消费者的做法,在美国的住房销售乃至众多其他交易中也颇为普遍。美国地产交易的通常程序是:

1)确定想要购买的房子后,购房者可从卖方处获得一张表格,涉及根据法律卖方应该披露的有关房屋的物理结构、已知缺点等信息事项;

2)根据卖方报价,参考销售代理(有时候买卖双方都有自己的代理)的建议,购房者可以提供一个自己的还价;

3)该还价如果被对方接受,双方签订意向合同,交付定金存放于独立的第三方机构,如产权公司(title company),通常合同中会保有购房者在什么情况下退出的权利;

4)购房者此时可以找机构或专家对房子进行专业检查,找毛病(费用自掏),如果发现可能造成较大维修成本之类的未披露事项,可让卖方降价或者责成其交房前处理好这些问题;或者仍然可以选择干脆放弃,退出交易(加州就规定在购房者付了定金以后,还有14天的反悔期);

5)购房者还可通过银行对房产的价值进行估算,因为可能涉及按揭贷款,银行为了规避风险,通常不会高估,其房产估值具有较好的参考性。

价值取向

通过一系列的制衡机制,比如销售代理者的房价高估倾向,与银行的房价低估倾向相制约;客户反悔率影响销售代理信誉,制约了其报高价格的倾向等等。将销售者与消费者之间的信息不对称打破,所能带来的好处是显而易见的。

既避免大打不实广告,忽悠消费者;又建立买卖双方的信任基础和恰当的价格预期,不在讨价还价问题上过多地浪费时间和精力;还能够避免产品同一化,推进卖方或销售者进行市场细分,强化质量保证,形成商品信誉,让消费者一分钱一分货的观念深入其心;此外,推进产品供应方努力在技术研发与创新、服务提升等方面实现突破。

问题的关键是,制衡机制和信息均等化受制于市场交易的外部条件。试想,如果商家以及大量的中间商挣钱靠的就是信息不对称,对关键信息的集体隐瞒,甚至是有组织地忽悠消费者,那么消费者就是当然的冤大头。在商家身靠大树好乘凉,利润极大地需要借助其市场乃至政府赋予的垄断势力,或者不同商家对政府政策信息的先知先觉直接决定其市场成败,以及产品特色和专利难获有效保护等等不公平竞争的背景下,无论哪个商家都没有动力去让消费者获得有关产品的关键信息,一定程度消除信息不对称。

在美国,通过制衡机制,打破信息不对称,却并未带来产品的低端化,使商家无限制地降低成本,单靠价格低廉获得市场优势,还有一个关键点:整个社会主导性消费阶层的人口规模和生活品位。

在大量农村人口向城市转移的过去三十多年发展过程中,以及目前,中国相当庞大的消费人群恐怕更多地贪图便宜。这导致商家只重短期,不看长远,喜欢价格战;产品推销也往往像运动战,夸大宣传,力图在短期内在全国全面铺开,攻城掠地。这样,无论此类商家自己还是竞争对手,真正在产品质量、科技含量以及文化附加值方面下的功夫当然就少了。

在美国,产商多数时候面对的是一个庞大的中产阶级消费人群。这些消费人群对产品质量和品位的追求,对科技和创新的欣赏,让产商们在产品上增加附加值的追求变得更具现实意义,也让它们敢于和乐于呈现产品的全面信息,以便让自己的产品区别于市场中的同类产品。这也无疑刺激了中国高端甚至一些新兴中产阶层消费人群对洋品牌的信任感。这样,美国GDP虽然增长速度不快,却是实实在在的。而且,更重要的是,这导致其对人才极其重视,在研发创新领域往往能够领先世界一步。

经济增长对大量中产阶层的产生虽然重要,却仍需看到:一定程度上经济增长、中产阶层消费群体的涌现,与合理的市场规则及商业法则是一个互相促进的过程。这样良性的过程才能够促发真正有国际竞争力的产品、品牌,才能够更好地推进创新性国家的建设。■

  评论这张
 
阅读(299)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017