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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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俄罗斯住房制度改革  

2013-05-14 15:57:32|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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俄罗斯住房制度改革

陆南泉

住房是广大老百姓极为关切的问题,亦是不容易解决的十分复杂的问题。

十月革命前的俄国,居民居住条件很差,1913年城镇人均住房的面积为6.3平方米。革命胜利后的20年代,由于战争的破坏与城市人口的大量增加,到1926年人均住房面积降至5.8平方米,有近30%的工人家庭还不到3平方米。经过30年代苏联工业化时期的经济发展,到1940年居民人均住房面积亦只有6.4平方米。在二次大战中,苏联25%的城市居民住房遭到破坏,经过战后几年的住房建设,到1950年城市人均居民住房面积才提高到7平方米。1953年赫鲁晓夫上台执政后,在解决居民住房方面面临巨大压力,当时大多数居民居住条件十分恶劣,几户合住在一套房,离婚夫妇还住在一起。1956年笔者去莫斯科留学时住的学生宿舍里,还住有大学副校长与教授,一对离婚的夫妻还同住在一间学生宿舍里。赫鲁晓夫下决心要在10-12年内解决住房不足的问题。从1957年开始,决定每年建造200万平方米的居民住宅,目标是为每个家庭提供独户住房,人均9平方米。住房设计较简单,是装配式预制结构五层住房。后来被称为“赫鲁晓夫筒子楼”。尽管这一时期所建住房带有简易经济房性质,但对缓和住房紧张起很大作用,到1965年居民人均住房面积为10平方米,约有30%的家庭住进了单元式住房。到勃列日涅夫时期,继续加强住房建造,后经过各届领导的努力,在苏联解体前的1991年,苏联居民人均住房面积为16.5平方米。

苏联时期住房一直处于十分紧张的状态,改善进展缓慢,尽管在客观上有战争破坏与俄国留下很差的住房条件的影响,但从根本上来说是由苏联的住房制度造成的。与传统的计划经济体制相适应,苏联的住房制度具有福利性质,它的主要特点是,由国家大包大揽,即靠国家解决住房问题,大多数公民的住房主要由国家负责建造和无偿分配给予,实行低租金与高补贴政策。上述苏联住房制度具体反映在:第一,住房建造主要靠国家,尽管苏联亦有鼓励合作社建房与私人建房的政策,但始终没有改变以国家建房为主,1986-1990年,国家所建住房的面积占总面积的68.9%,合作社占6.4%,私人占17.3%。第二,国家所建住房由国家按统一规定标准无偿提供公民使用,只象征性收取一点租金。根据1928年的有关规定,每平方米住房面积每月租金为13.2戈比(1卢布=100戈比),对后来新建的设备比较完善的住房租金为16.5戈比,水,电,煤气与暖气供应等收费亦很低,并且长期不变。因此,居民用于住房的开支占其家庭收入很小一部分,1990年占职工家庭收入的2.5%,占集体农庄庄员家庭收入的1.7%。第三,住房的维修靠国家补贴。

苏联上述住房制度的弊端十分明显:一是国家承担沉重的财政负担。长期来,国家用于国民经济的基建投资中,住房建设投资要占15%18%,仅次于工业、农业投资。二是极低的房租无法弥补住房折旧与保养维修,相差2/3,这要靠国家大量补贴解决。据莫斯科市的材料,向居民收取的房租、水电费、暖气费与天然气费,只能弥补实际费用的1%2%,甚至连维持收费单位的经费开支都不够。三是助长了人们对国家的依赖心理,削弱了多渠道建房的积极性。四是在分配住房的过程中,由于苏联是官本位制度,很难按统一规定分配住房,往往领导人利用权力多占住房。总之,苏联的住房制度,难以从根本上解决住房问题,并且问题越来越尖锐。据俄国家建委负责人1993年年底发表谈话说,俄仍有1700万人的住房面积低于5平方米,约有1100万户几家合住一套住宅,约有200万户住旧房危房,约有950万在排队等房,全俄缺4000万套住房,排队等房的队伍越来越长,平均等房期限长达20年之久(见俄《文学报》19931229)

在上述情况下,俄罗斯在经济体制转型过程中,必须对住房制度进行根本性改革。改革政策:一是实行公有住房私有化,即以无偿方式把房产权交给居民;二是改变原来主要靠国家建房并无偿提供居民使用的住房制度,即国家亦不再分配住房,实行多渠道筹资建房,并鼓励公民个人建房与购房;三是提高房租,使其接近住房实际价值,以克服原来的低房租的平均主义;四是尽快建立与发展房地产市场,使其与国企大规模私有化和整个经济向市场经济体制转型相适应。

俄住房私有化是根据自愿、无偿与一次性三原则进行的。自愿原则就是公民根据自己的意愿参与住房私有化,使公有住房归己所有;无偿原则即所有公民均可按规定的标准无偿获得已住房屋的所有权。无偿转为公民所有的住房按俄罗斯人均住房面积确定,不得少于每人18平方米,特殊条件下,可按住房性能再向每户提供9平方米,超标部分按一次性或分期付款方式解决。一次性原则即公民可按私有化方式一次性获得归己所有的住房。

在推行住房私有化的同时,俄采取各种政策措施鼓励公民建房与买房,如提供建房买房信贷。俄规定,银行可通过缔结信贷和抵押合同向法人与公民提供三种信贷:用于得到建房地段的短期或长期贷款;用于建设住房的短期贷款;用于购买住房的长期贷款。俄还通过发放住房券以吸引居民手中资金投资建房。住房券是具有保值作用的有价证券,持有者可用来分期购买住房。另外,俄对自有资金和专项贷款建房、买房的公民,其个人存入住宅专项储蓄账户的可以免征个人所得税。

逐步提高居民住房公用事业的缴费比例,从2005年起由居民100%的负担,如该项费用在居民家庭总收入中的比例超过20%的,国家可给予相应补贴。这一措施既有利于减轻地方财政压力,又可以使住房公用设施的维修得到资金保证。

住房制度的改革,使私人住房量大大增加,到2001年私人住房占存量住房的63%,公房占37%,而改革前的198967%的住房为公房,33%为私房。这对逐步形成住房一、二级市场亦也有重要意义。住房制度改革促进了住房建设的发展,1992年俄住房总面积为24.92亿平方米,2011年增加到32.72亿平方米。从而使人均住房面积从1992年的16.8平方米,提高到2011年的22.8平方米。

目前住房方面存在的主要问题是,住房私有化后,可提供无偿分配或以优惠价出售的房源大大减少,从而使无房户增加。产生这一问题还与房价大幅度上涨有密切的关系。随着住房私有化改革的进行,俄罗斯房地产走向市场,房价也随之上涨。

特别是进入21世纪,俄罗斯房价迅猛飙升,2000-2005年间,房价上涨了253%2006年房价上涨了53.8%,而首都莫斯科的房价上涨了93.8%2012年房价比上年上涨9.9%。

根据俄罗斯报纸公布的俄各主要城市201110月房价排行榜,其中前十名城市的城市名单如下:莫斯科5902美元/平方米(套内面积)、圣彼得堡2895美元/平方米、叶卡捷琳堡1985美元/平方米、哈巴罗夫斯克1872美元/平方米、卡卢加1845美元/平方米、顿河畔罗斯托夫1767美元/平方米、新西伯利亚1738美元/平方米、秋明1637美元/平方米、克拉斯诺达尔1597美元/平方米、雅罗斯拉夫尔1579美元/平方米。

在莫斯科市黄金地段的高档住房,每平方米近1万美元,有的甚至高达5万美元。20111-5月莫斯科市人平均月工资为1465美元,其中金融领域从业人员月工资为3500美元,建筑领域从业人员月工资为1000美元。2011年,全俄月均最低生活费的标准为6369卢布,约213美元。随着房价上涨,租房也很贵,

根据俄罗斯联邦“房产世界”协会20111020日公布的对24个主要城市租房价格的调查,莫斯科市平均月租金一居室为1000美元、两居室为1723美元,三居室为3502美元。圣彼得堡一居室为644美元,二居室为925美元,三居室为2103美元。莫斯科州一居室为639美元、二居室为827美元。

普京在2012213日在《共青团真理报》发表的题为《俄罗斯的社会政策——建设公正社会》总统竞选一文中指出:目前俄只有1/4的公民有能力建设或购买新住房。据专家计算,如果把全部工资都用上,那么1989年要买54平方米的房子要攒2.5年,而现在需要4.5年。

在俄住房制度改革过程中,另一个问题是,房地产行业存在垄断,市场存在价格操控。这一问题普京在2004年的总统国情咨文中就强调指出,为了使房地产市场规范化,必须打破建筑市场的垄断,俄公民不应当为建筑业由于行政障碍造成的代价付钱,也不应为建筑商的超额利润付钱。这几年来,俄罗斯主要采取两大措施调控房价:一是加大建造经济适用房的力度,增加住房市场供应量;二是加大查处垄断与腐败,压制房价。针对上述问题,普京在上面提到那篇文章中又提出解决住房问题的四项对策措施:一是降低住房建设价格,杜绝因建筑业腐败而导致的价格泡沫。这可使现代舒适住房价格下降20%,个別地区下降30%:二是让大量土地进入流通市场,土地应免费地(条件是规定住房销售价格)给那些建设社会性、经济性住房与社会性项目的人:三是要使按揭贷款的价格与通胀同步降低;四是要建立文明的住房租赁市场。大多数欧洲国家中1/31/2的家庭一辈子都在租房。

普京认为,随着各种措施的实施,2020年前可以让60%的家庭获得新住房,2030年前可以彻底解决该问题。■

阿里巴巴下一步走向何方?

那个身穿银色风衣的瘦削男子走上舞台时,人群发出一阵轰鸣。接着,这个男子开始演唱:“朋友一生一起走,那些日子不再有,”观众的兴奋情绪达到极点。

但是,这并不是一场流行音乐会。上周五晚聚集在杭州黄龙体育馆的这4万人,是阿里巴巴集团(Alibaba Group)的雇员及其家人,而台上那人是正在告别该集团的马云(Jack Ma),他创立的这家企业已发展壮大,成为全球最大电子商务公司之一。

现年48岁的马云将首席执行官的职位交给自己的亲信、为阿里巴巴效力13年的公司元老陆兆禧(Jonathan Lu),自己继续担任执行董事长,由此进入半退休状态。

高层换人之际,阿里巴巴集团正准备进行首次公开发行(IPO),这可能成为史上规模最大的互联网企业IPO之一。预计该集团将在今年底或2014年初在美国上市,使其能够购回雅虎(Yahoo)所持其24%股份的至多一半,并从公开市场投资者那里募资至少600亿美元。

陆兆禧继承了一家令人敬畏的企业。阿里巴巴集团运营着世界上最大的企业对企业(B2B)在线交易市场。它还打造了中国首屈一指的在线零售平台。淘宝网(Taobao.com)是阿里巴巴集团旗下类似于eBay的消费者对消费者(C2C)网站,在该板块占有中国在线零售交易价值的90%

麦肯锡(McKinsey)数据显示,阿里巴巴集团旗下的企业对消费者(B2C)平台天猫(TMall),按交易价值计算占中国在线B2C销售的一半。

“他们拥有的市场份额集中度和实力是独一无二的——你在世界上其他任何市场找不到这样的例子,”纽约Forrester Research电子商务分析师齐娅?丹尼尔?维杰(Zia Daniell Wigder)表示。

这种市场实力反映在阿里巴巴集团的最新业绩上。雅虎最近提交的监管申报文件显示,2012年末季阿里巴巴集团营收同比增长80%,至18.4亿美元,净利润同比飙升156%,至6.50亿美元。

但是,真正的问题在于阿里巴巴下一步能走向何方。

在本土市场,竞争对手正在叫板该集团的霸主地位。这些竞争对手包括京东商城(360buy)——艾瑞咨询(iResearch)的数据显示,2012年京东占有中国在线零售交易价值的近五分之一;另外还有苏宁(Suning)——拥有庞大实体店网络的电子产品零售商,目前正积极向网上业务拓展,并涉足其他产品的销售。

虽然阿里巴巴集团否认自己面临威胁,但该集团为了守住自己的地盘正把目光投向未来。它已推出自己的移动操作系统,以求与消费者打造更紧密的关系。目前中国消费者日趋使用移动设备购物。

阿里巴巴集团借鉴亚马逊(Amazon)的战略,也在快速扩张其云计算业务。

据阿里云计算总裁王坚介绍,该公司预计,到今年底,其云计算业务所用带宽的一半将是为外部客户服务。他表示:“最终,我们的目标是按照发运的服务器数量计,拥有中国全部计算能力的5%。”

阿里巴巴集团还踏上了收购的道路。上周五,该集团同意收购高德(Autonavi) 28%股份,后者是中国最成功的移动地图应用的开发商。阿里巴巴集团希望借助这项投资扩大自己的移动商务能力,例如显示集团旗下类Groupon团购网站“聚划算”或C2C平台淘宝网上商家的实际地理位置。

最近,阿里巴巴集团还同意收购中国最大微博网站新浪微博(Sina Weibo) 18%股份。这一结盟将使该集团得以大幅提高广告的针对性;广告是该集团的一大营收来源。

阿里巴巴集团高管表示,随着集团继续围绕电子商务打造一个生态系统,未来还会有几笔类似的交易。“为此,我们正在获取必要的数据提供与处理能力。”王坚表示,“传统经济以工业为核心,由电力驱动。在新经济中,我们将提供等同于电力的东西。”

但是,令外界更加不安的问题是,阿里巴巴集团会否让自己的电子商务机器走向全球?2004年,开通仅一年的淘宝网就已超越了eBay的在华业务——这一发展最终毁掉了eBay这家美国公司在中国市场的零售业务。

“问题在于,(阿里巴巴集团)能不能在中国以外复制自己的成功,”维杰表示。

业内有很多猜测称,阿里巴巴集团可能会向全球竞争对手eBay和亚马逊发起攻击,帮助中国卖家快速而廉价地向发达市场发货。业内高管和分析师称,阿里巴巴集团正考虑向欧美以外的“离岸”仓库投资,使其成为现实。

阿里巴巴集团发言人约翰?斯佩里奇(John Spelich)表示,他尚未听说有此类计划。

但艾瑞咨询分析师王婷婷表示,该集团“最终肯定会做出此举”。竞争对手京东最近启动了一项国际业务。京东副总裁石涛表示,把产品成批地储存于“离岸”仓库,然后零零碎碎地发往发达市场,能够降低成本,因为不到20欧元的包裹所适用的进口关税更低。

无论阿里巴巴集团最终是否走上这条道路,该集团都已启动全球化计划。去年它成立了一个专职团队,由其探索让淘宝网全球化的可能性。“目前我们聚焦于香港、台湾、新加坡和马来西亚,”淘宝国际(Taobao International)业务主管李芃君(Daphne Lee)说。她表示,公司正在步步为营地推进,目前在试图打造物流和支付方面的合作伙伴关系。

需求显然是存在的——去年仅新加坡一个地方就有28万用户在淘宝网注册——尽管需求常常会出人意料。据李芃君介绍,地处热带的新加坡的消费者热衷“购买羽绒服——他们需要在出国旅行时穿这种衣服,而在国内市场根本找不到”。


郊外

一个泥土色的孩子

跟随着我

象一个愿望

 

我们并不认识

在雾蒙蒙的郊外走着

不说话

 

我不能丢下她

我也曾相信过别人

相信过早晨的洋白菜

会生娃娃

露水会东看西看

绿荧荧的星星不会咬人

相信过

在野树叶里

没有谁吃花

蜜蜂都在义务劳动

狼和老树枝的叹息

同样感人

 

被压坏的马齿苋

从来不哭

它只用湿漉漉的苦颜色

去安慰同伴

 

我也被泥土埋过

她比我那时更美

她的血液

象红宝石一样单纯

会在折断的草茎上闪耀

她的额前

漂着玫瑰的呼吸

 

我不能等

不能走得更快

也不能让行走继续下去

使她忘记回家的道路

 

就这样

走着

郊野上雾气蒙蒙

 

前边

一束阳光

照着城市的侧影

锯齿形的烟

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