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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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商业业态  

2013-05-12 16:37:56|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业业态

业态一词来源于日本,是典型的日语汉字词汇,大约出现在20世纪60年代,定义是:针对特定消费者的特定需求,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化服务形态。

日本安士敏认为:“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一,形态即形状,它是达成效能的手段。

业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

商业业态的形式及特点

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

1)选址在城市繁华区、交通要道。

2)商店规模大,营业面积在5000平方米以上。

3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利。

4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。

5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。

6)采取定价销售,可以退货。

7)服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态。

1)选址在居民区、交通要道、商业区。

2)以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达。

3)商店营业面积在1000平方米左右。

4)商品构成以购买频率高的商品为主。

5)采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。

6)营业时间每天不低于11小时。

7)有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态。

1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

2)商店营业面积2500平方米以上。

3)商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。

4)采取自选销售方式。

5)设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店(方便店)

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

1)选址在居民住宅区、主干线公路边,以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

2)商店营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高。

3)居民徒步购物5-7分钟可到达,80%的顾客为有目的的购买。

4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点。

5)营业时间长,一般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日。

6)以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

1)由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。

2)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

3)内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

4)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。

5)核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%

6)服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。

7)根据销售面积,设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的,储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式,只为会员服务)。

1)在城乡结合部、交通要道。

2)商店营业面积大,一般为10000平方米左右。

3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

5)店堂设施简朴、实用。

6)采取仓储式陈列。

7)开展自选式的销售。

8)设有较大规模的停车场。

商业业态对城市商业空间结构的影响

1、商业业态影响城市商业空间结构的方式

商业业态本身不直接对城市商业结构产生影响。

商业业态对城市商业空间结构的影响是通过不同业态的商业企业的区位选择实现的。影响特定业态的商业企业区位选择的因子有两大类:一是该种商业业态的自身因素如一般区位因子(交通、地段地价等)、规模经济、集聚经济、物质设施形态、经营商品特色等;二是消费者行为方面的因素如消费偏好、消费者数量与支付能力、消费出行方式、消费心理与方式等。

商业企业区位选择的过程是在利润最大化前提下上述二者有机结合、实现动态均衡的过程,其结果便形成了特定的城市商业空间结构与商业景观。因而可以说城市商业空间结构是商业业态的功能、规模与等级结构的空间表现。

商业业态 - wuhelo100 - 赤鱼追波

1表述了商业业态影响城市商业空间结构的过程。

2、商业业态对城市商业空间结构的影响

1)传统商业业态与“金字塔”网状商业空间结构模式

传统商业业态以随工业革命而兴起的百货商场及稍后出现的杂货店、小百货等为代表。欧美早期的城市,是在市内交通尚不发达的情况下形成的。因此百货商场与专卖店杂货店的区位选择遵循接近性(accesibility)原则,即商业网点尽量接近顾客住地,以便顾客就近购物。城市中心位置由于通达性好、处于全市顾客购物平均距离最小处等优势,往往成为百货商场与专卖店等业态的选址目标。

随着城市的向心发展与近域推进,城市中心逐渐发展成为中央商业区(CBD)。城市CBD一旦形成,由于地价高昂,只有盈利水平高、地租支付能力强的高档商店与百货商场及专业店才可能集聚在CBD而形成全市最高级别的商业中心。地租支付能力较弱的一般商场与一价店等只得选址在区位条件一般但客流量较大的城市地段而形成城市分区商业中心。其它面向居民提供中低档商品与服务的杂货店、小百货等广泛分布于居民区而形成社区购物中心与邻里购物中心。传统业态的商业企业区位选择的结果形成了以CBD为核心、以若干次级商业中心与众多邻里商业中心为支撑的“金字塔”型网状体系,并且绝大多数商业活动集聚在CBD。整个“金字塔”网络体系中,顶部由CBD组成,越往下,商业中心数量越多,众多的普通商店组成“金字塔”的底部,这些特征与克里斯泰勒的中心地等级模式基本相符。

2)现代商业业态与多极分散的城市商业空间结构模式

城市商业业态的发展与城市化进程息息相关。二战后特别是50年代以来,由于“城市病”问题的困扰与城市交通网络设施现代化的推动,欧美城市发展相继进人“郊区化”与“逆城市化”阶段。以住宅郊区化为先导,西方城市郊区化引发了市区各类职能部门郊区化的连锁反应。首先迁往郊区的是商业部门,商业是为城市居民提供服务的,市区居民的外迁势必影响到商业的营业。市区人口尤其是富裕阶层的外迁,导致市区购买力的下降,市中心区(包括CBD)的一些百货商店纷纷倒闭。传统的由CBD主宰城市零售业的格局逐渐被打破。为求得生存与发展,市区尤其是CBD的一些商业企业不得不追随居民而迁往郊区。但此时的商业环境已发生变化,由高速公路、地铁、轨道交通等组成的发达的城市交通网络已经形成,家庭小汽车也得到普及,驱车购物已成为可能;而且随着现代生活节奏的加快与生活方式的改变,人们“一次购物”的愿望加强。

于是,超级市场、购物中心与巨型市场、仓储式市场等业态应运而生。这些新兴业态的商业企业占地面积广,提供商品服务种类多,一般选建于地价便宜的城郊接合部。以超级或巨型市场或购物中心为核心,一些便利店、专卖店等集聚在其周围而形成郊区商业中心。郊区购物中心不仅服务于郊区居民,而且也吸引了相当部分的市区居民。因为市区道路陈旧,交通不便,顾客驱车到市区边缘带的高速公路沿线的新商业中心购物反而省时方便,“时间原则替代了空间原则”。商业郊区化发展降低了城市CBD与城市中心的商业功能与作用,如美国芝加哥1950年市区商业企业职工占总数的7396,郊区仅为27%,到1970年代则各占一半;1977年美国城市郊区商业零售额已超过市区。

国内有研究表明北京零售业出现“市中心区商业区衰落,边缘商业中心崛起,社区商业中心蓬勃发展”的态势。

50-60年代以来,人文主义兴起,城市居民的闲暇时间增多,其购物行为趋于复杂化。更多的消费者将购物、娱乐、康体休闲、领略城市风光等结合在一起,他们不仅要求购物方便,而且要求购物环境优雅舒适。城市消费者的多重购物目的使得一些大型商业业态与服务业的功能界限不再十分明显,商业的两栖性即商业与服务业的综合性特征日益明显。融购物与娱乐休闲为一体的新兴业态—ShoppingMal适应了时代的需求,这种新兴业态综合考虑了消费者的各种需求,体现了对人的关怀,因而ShoppingMall自产生起便获得广大消费者的青睐,并取得巨大成功。

ShoppingMall一般选址在客流较集中、交通便捷的市中心或次(区)中心,选址在次中心往往形成城市分区商业中心,有利于城市商业的分散布局与纵向发展。

购物中心、巨型市场与ShoppingMall等业态的兴起与区位布局客观上打破了传统的“金字塔”式城市商业空间格局。由于发展的惯性,城市CBD可能在城市商业网络中仍居于重要地位,但城市分区商业中心的兴起与郊区商业中心的崛起,使城市商业布局向多极分散格局发展,特别是各种业态的商店连锁经营的发展,更加剧了城市商业的综合性与横向性发展趋势。

3)新兴商业业态与三维的城市空间市场结构

近年新兴的虚拟商厦与电子商业是以计算机网络为基础,通过电子网络方式进行商品交换与行政作业的全过程。这可视为商业业态的第五次革命,因为它第一次实现了无店铺经营,突破了传统的商业生产、批发与零售的流转程序与营销模式,真正实现了低成本、高效率与零库存,将对城市传统的商业空间结构带来前所未有的冲击。众所周知,传统的商业市场是二维的地理位置(Marketplace),距离障碍与交通费用是影响商品交易成本的重要因素。而虚拟商厦与电子商业的发展造就了三维的空间市场(Marketspace),借助这一市场,企业可以突破地理位置的局限,摆脱空间距离的束缚,直接与消费者进行交易。

虚拟商厦与电子商业使得网络直销成为可能,而以零售与批发为主业的中间商的作用将弱化。“网上购物”模式促成了“虚拟商场”的出现,传统的商业地理空间将让位于空间市场(包括地理空间与网络空间),因而虚拟商厦与电子商业对城市的商业空间结构的影响将是深远而复杂的。笔者认为,应该正确评价新兴商业业态对传统业态与传统市场空间结构的影响。虽然电子商业与虚拟商厦必将对传统商业业态造成很大的冲击,但不会完全取而代之。因为现代人们的多重购物目的与要求使得ShoppingMall与购物中心等业态相对于电子商业仍具有较大的比较优势,因而仍将存在下去。

参考文献

张水清,商业业态及其对城市商业空间结构的影响。


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