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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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老公房加装电梯的协商本质  

2013-03-14 16:47:41|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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老公房加装电梯的协商本质

刘远举

即使不考虑加装电梯补贴政策中的科学性、普适性、可行性、公平性等问题。政府补贴安装电梯,或者采取加装7层的方式筹资,仍会遇到小区内的协商困境。居民间利益的协调才是根本。

从已试点的经验来看,加装电梯后,会遇到维修、保养、运行等琐碎问题,但因费用相对较小,先撇开不谈。加装电梯主要有三个方面的主要难题,一是住户的楼层高低不同,年龄和收入不同,利益各异众口难调,住户很难一致同意。对于近期有出售计划的业主,加装电梯几乎是纯粹的资产增值,他们当然愿意出资以得到超额收益;而对于无计划置换的人而言,加装电梯仅仅带来使用上的方便。由于上海房价高企,租售价格比远超合理区间,房屋在使用价值和资产价值上有着巨大的分离,所以,对有着不同使用计划的业主,加装电梯有着巨大的效用差异,这也正是一切困境的初始因素。二是老人退休后收入低,出资超过一定数额就比较难接受,拒绝出资的业主一多,一栋楼内其他人所需分摊的就更高,让更多的人无法接受。三是由于旧宅没有预留电梯井道,新装电梯必须在楼房窗户旁建井道,电梯加装后,不但会占用底层业主的天井,也会影响到靠近电梯的住户的正常采光和通风,以及噪音等问题,这就产生了补偿问题。而且由于会使用到小区的公共空间,还需要小区全体居民的同意。实际上费用分摊、补偿和小区业主态度一致是同一个问题的侧面反映。

显然,这是一个复杂局面,而更困难的在于,这个复杂博弈的参与者的理性水平、认知能力是参差不齐的,在这个加装电梯的投入和收益博弈中,他们很难合理认清自己的利益程度、利益边界,也缺乏去实现自己利益的各种手段、技巧。于是,在拥有一票否定权的情况下,必然开出过高的价格,显然这不能导向双赢,而是导致双输。

需要特别强调的是:如果认为政府、组织可以代替他们去思考,代替他们去决定,显然是一个更坏的“多数人对少数人”的暴政局面,最终会导致剧烈的对抗,影响社会和谐。所以,帮助他们去认识自己的合理利益以及实现,是解决电梯小区困境的一个首要办法,但在这之前,不管是政府、小区居民,还是老年协会,对小区电梯自治困境的本质却缺乏清晰的认识。仅视征求2/3的小区居民同意为一个单纯的程序环节,是完全偏离事情本质的。所以,首要的问题,不在于教育居民,而在于政策制定者加深认识。

首先看一栋楼内的协商本质。现在买房者对多层老公房的56层兴趣不大,其房价也比1-4楼要低,加装电梯后,56层房价提升,反而超出1-4楼。即使1-4楼居民没有任何损害,只要加装电梯需要征得他们的同意,他们就会要求分得56楼升值的一杯羹。更何况,电梯井需要占据空间,减小12楼使用面积、发出噪音、遮挡照明,损害他们的利益。

再顺着这个思路来分析小区内的投票协商本质。根据产权定理,清晰的产权能避免公地悲剧,避免公地被过度使用和侵占。加装电梯中涉及了低层的住户,他们完全的产权带来的谈判权、索取补偿权,可以清晰议价要求增值共享。同时,小区公地的产权被定义给了小区全体居民,但他们却只有赞同和否定两个选项,并不能索取增值,不是真正的产权。无法分享增值的小区其他居民对增值分配显然是不满意的,于是他们就选择阻止这个增值的实现,从这一点而言,“小区内协商”和“一栋楼内的协商”本质上并无差别,只不过更加隐蔽。由此,也不难理解为何很难取得2/3的小区居民同意。这种非完全产权导致的局面可以视为产权定理的一个相关例子——拥有不完全的“公地”产权,最终造成双输局面。

同济大学附近的同济新村正是这样一个典型例子。20098月,经过业主与负责改造项目的开发商协调,同济新村计划对三栋6层老式公房进行加装电梯等改造,并加盖一层对外销售,用销售所得作为加装电梯等工程的资金来源,整个改造过程业主不需出资。这一方案获得了所涉及三栋楼全部居民的同意,但由于未能达到小区2/3以上全体业主的支持,搁置至今。

除了同济新村、上南九村、阳光三村等一批老小区均遇到这一困境:即便解决了资金问题,也无法取得增设电梯所在那栋居民楼的全体业主同意、或小区业主2/3以上同意。本质上,这都是缘于对增值分配不满意导致的双输局面。

所以,从最本质的角度讲,居民间协商的不是补偿,而在计算各自的资金成本和利益损害成本后,对一栋楼整体资产增值在整个有投票权的居民间的分配——如果需小区全体居民投票,其利益必然需要在整个小区居民间分配。理论上而言,每套房的增值在刨除房主付出的成本后,增值的程度应该相等。但是,不同类型、收入、年龄、心理状况,以及对房产的预期使用方式,都会导致对成本和收益的效用度不一致,这就增加了协商难度。

面对这种很难解决的困境,按照传统的治理思路,有人倾向于求助于强制性。上海杜跃平律师事务所的杜跃平律师认为,从法律层面上来看,对于电梯改造,可按照物业管理有关规定,业主委员会要召开业主大会,进行协商,若不能达成一致,则可按照多数人利益一致的原则进行协商,并强制执行。上海人大代表曹兆麟也持相同意见,建议修改老房加装电梯的前置条件,把指导意见中规定的“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”改成2/3以上同意,与物权法规定保持一致。

根据《物权法》规定,物业管理活动中业主共同行使权利、共同决定问题时(如更换物业公司、对公共设施行使权利、诉讼等),投票权要满足两个2/3,一是人数达到小区业主总人数的2/3,二是专有面积占总建筑面积的2/3

但仔细分析,就会发现在加装电梯的问题中援引《物权法》的规定缺乏足够的合理性。小区居民在做出是否更换小区物业,是否新建公用设施的时候,他们是利益一致的利益共同体,所以,可以以2/3同意的投票方式来决定。但加装电梯的矛盾主要出现在1-2楼居民和4-6楼居民之间,而投票的对象也不仅是公共地域,而是12层楼业主的私地。这时一栋楼内的居民已分裂为两个零和的博弈利益共同体,他们之间的补偿是否合理,就不应该由全体居民投票决定,或者说,不该由占有人数优势的4-6层居民来决定,如果这样,就是多数人对少数人的暴政,侵害了1-2楼居民合法的财产权。

从这个角度看,呼吁政府牵头,除了争取补贴外,还有两个作用,一就是政府强力下,减小交易成本,二就是希望借政府的强力压制要求共享增值的行为。但对政府来说,加装电梯不像拆迁能带来巨大收益,麻烦却并不比拆迁小,所以,遇到问题,推不下去也是自然的。

所以,要解决这个问题,必然是由有投票权的全体小区居民共享利益——哪怕仅一栋楼加装电梯。实现这种共享利益的方式,要么是小区全部居民楼统一进行加装,要么设计机制,在全体小区居民中合理分配试点楼的增值——当然,对后续加装的楼也是如此。

认清小区协商的本质后,仍会面临巨大的协商成本,也即交易成本。出于传统的习惯,政策的设计者在制定政策时,未把协商成本这个重要的交易成本考虑在内,也未对这种交易成本给出货币化的大致估计。巨大的交易成本不仅来自于居民本身,也来自于他们对各自诉求缺乏精确的预计。对一般居民而言,测算预期利益的成本太大,也缺乏足够的知识去分析,以至于采取高索价的方式。

既然存在着一个如此高的交易成本障碍,拿着微薄工资的居委会大妈显然无动力,而有着巨大利益的工程方或电梯供应商却无组织结构、人力资源、政策权威来进行协调;小区居民本身,更是无法面对巨大的人力成本。如果政府把无形的交易成本货币化,只要估算出的成本能够承担,以低于这个成本的价格去购买有组织、有经验的协调服务,那么,就可以帮助小区居民提高理性程度,达成一致。从现实的商业机构来看,连锁的房地产中介是一个较好的选择,他们精通房屋的构造、了解小区内的价格差异和分布、也能较好预计加装电梯后的增值、同时熟悉和人交流沟通的技巧。总之,任何公共政策,不仅要凭着目的去做,更应该凭着结果去做;不仅凭着表面去做,更应该凭着本质去做。这不但帮助我们审视政策的合理性、公平性、科学性,可行性,同时,唯有把握本质,才能“以无厚入有间,恢恢乎其于游刃必有余地矣”。■

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