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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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顾云昌:今年楼市先扬后稳 行业进入“白银时代”  

2013-02-07 13:39:37|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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顾云昌:今年楼市先扬后稳 行业进入“白银时代”

近日,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受了问专访。在分析2012年楼市时,顾云昌认为去年楼市先抑后扬趋势明显,原因一来是国家“稳增长”的政策影响,另外则是开发商以价换量赢得了购房者信心的回归。对于2013年楼市,顾云昌则预测楼市将先扬后稳,房价暴涨的基础不存在。

除此以外,对于房地产行业,顾云昌给出了自己的判断:人民消费已经进入“房车时代”,在这一时代中,房地产仍是支柱产业,但行业已进入“白银时代”。然而,虽然利润摊薄、分化加剧,行业仍在新型城镇化等动力支撑下,具有很大发展空间。

2012年楼市率先回暖 2013先扬后稳房价不会暴涨

问:2012年楼市先抑后扬的趋势是很明显的,2012年开年许多城市的楼市成交很低迷,但年末出现看“暖冬”。您怎么看待2012年楼市呈现这样走势的原因?对2013年您有怎样的预测?

顾云昌:2012年的确是先抑后扬,从销售量和房价看,年中是个转折点,全国的房价6月份开始止跌回稳,销售量也是从下半年开始往上走。

这个变化当中有一个特点:大城市或者说一、二线城市是先热起来,他们热得快,而中小城市热的慢。从市场来说,房屋市场率先销售回暖,由房屋市场的回暖逐步带动土地市场回暖。应该说从全国看来,房屋市场回暖的态势已经清楚,土地市场只能说还在做底,开始止跌回稳,但是很难说它已经是达到了回暖,因为从整个土地交易量来说,它仍然是比去年同比有百分之十几的下降,所以土地市场恐怕还有一个过程。

先抑后扬、出现暖冬,第一个原因,我认为主要是国家“稳增长”的政策举措导致。因为影响房地产市场的冷热是两个方面的政策,一个是宏观经济政策,一个是房地产调控政策。从房地产调控政策来说,没有任何的放松,限购还是限购,限贷还是限贷,当然了,在限贷方面资金方面有一点松动,但主要是稳增长的政策举措导致了我们信贷相对的宽松,个贷的优惠,再加上整个预期的变化,导致了楼市的回暖。

当然,还有一方面就是开发商在以价换量方面做出了许多让步,使一些楼盘的价格有所下降,达到以价换量,6月份开始止跌回稳,整个房价,整个的销售在下半年开始往上走。

在这个市场当中,大城市和中小城市之间的差异值得谈,大城市热得快,中小城市热得慢,到现在为止,有些中小城市市场仍然还是不冷不热的,但是大城市明显市场开始回暖了。

第二个原因就是土地市场和房屋市场的差异。房屋市场率先热起来,土地市场到目前为止全国的土地成交量同比还是有百分之十几的下降的,房屋市场热起来,土地市场可能热得要慢一点。

站在这个时点上我们来预判一下2013年,可以这么说,2012年是先抑后扬,2013年可能是先扬后稳,这种可能性可能是更大一点。也就是说年初这一、两个月可能会延续去年下半年,特别是四季度的发展态势,特别是在北京、上海、广州这样的大城市,楼市这种交易量的上升仍然在继续当中,就是刚性需求的这种反应出来,还是在继续当中,但是随着整个楼市的发展,恐怕下半年相对稳定的态势可能性更大一点。

问:现在购房者的信心回归,一线城市市场热度升温明显。去年任志强提出的“房价三月暴涨论”,确实引起了很多质疑。在您看来,今年房价出现暴涨的可能性大不大?

顾云昌:从总体上说,房价暴涨的可能性不存在。主观原因是,现在可能出现暴涨的城市仍然是被限购的,限购城市的投资投机性需求得到了遏制,现在释放的都是刚性需求,或者说一部分的首次置业需求,还有一部分是改善性需求,这样的需求情况下,是一种合理的、良性的需求,产生暴涨的可能性很小。

过去暴涨可能是由于炒作,由于投资、投机性需求,大量的资金涌入房地产市场造成的,而我们这个政策如下不放松的话,不可能产生过旺的需求,这是一个。

第二点原因是,国务院发出了增加普通商品住宅供应量、增加土地供应量的号召,这会对市场下一步的发展造成一种预期,那就是我们的供应量还是大量存在的。土地供应量增加以后,我们的销售也会增加,也会对市场造成一种平衡。

我们看市场是不是暴涨,关键是看供求关系。投资、投机需求是房价越高,买的人越多,他是看涨,而刚性需求会随着他的购买力,如果涨得太快了,会影响购买力,也会影响到进一步的销售量,这个就是说房价上涨的动力就没有像投资、投机性需求那么大,所以暴涨的可能性不大的。

当然不是说就此要放松警惕,有些供求关系紧张的城市,恐怕还要在加大供应,还要继续坚持严格的调控政策,否则放松警惕、供应量不增加,就很可能在一个阶段房价强烈反弹,这对市场也不是一种好事情。

各线城市楼市差距加大 政策仍需差异化持续化

问:您刚才谈到,我们现在市场是出现了分化,一、二线城市市场出现了比较明显的回暖,但是三、四线城市现在是处于不暖不冷的情况。在您看来,为什么会出现这样的情况,未来一、二线城市会不会继续保持上涨的态势,而三、四线城市由于缺少一些当地需求,它们会继续边缘化?

顾云昌:有些城市不冷不热,有些地方恐怕还是很低迷,就是城市市场的供应量很大,而需求量不足,这个和我们整个的房地产市场的特点,和我们这两年调控以后产生的投资情况有关。

一般来说,一个地方的人流很多,资金流、人流可能是推动房价,推动交易量上升的主观原因。前两年我们在一、二线调控以后,许多开发商眼光对上三、四线城市,往下走了,大量的投资、开发商都往三、四线城市布局去了,造成了很大的供应量,相对而言那些地方不限购,他们以为市场很大,但经过一轮购买力以后,刚性需求都释放了,投资需求也上不来,尽管二、三线城市没有更多的,三、四线城市没有更多的投资、投机性需求,因为那个不值得投资、投机,因为它房价上升空间很小,所以造成了供应量大,而需求量不足,这些城市恐怕会存在一定的消化期,不仅是不热,有一些地方可以有一段时间的冷,这是整个市场的这个,所以现在开发商也回来了,感觉到还是一、二线城市市场很大。

一、二线城市尽管有限购政策,但是有限购政策有期限,比如北京五年以后,总是有一部分人进入,从限购以后产生的真正的刚性需求、自住需求,原来没房票,现在有了房票,原来的刚性需求和新生的刚性需求加在一起,就导致整个楼市还是一个需求很旺盛的状态。

而相对而言,像北京、上海、广州这样的大城市的土地供应比较困难,土地的供应计划的完成情况又不太好,真正好的地段、交通便利、配套好的地段又不多,所以在这种情况下造成了有效供应的短缺。所以可能在很长的时间当中,我们调控的重点还是这些城市,要警惕这些城市由于供应跟不上需求的增加,刚性需求不断爆发,人流的不断增加,造成供求关系的失衡,会导致房价出现反弹,这是需要引起我们注意的。

所以现在对我们的政府而言增加了一个困难,就是政策的差别性,针对我们一些热点城市,恐怕要继续严格的进行调控,防止房价的反弹,要增加供应量,而我们一些中小城市呢,要消化存量,防止市场过冷,所以政策绝对不能一刀切,所以这次你看中央经济工作会议也好,建设工作会议也好,特别强调差别化的信贷政策、税收政策以及限购措施,突出差别化,这恐怕是在2012年过了以后,2013年当中,在房地产市场调控当中一个特别需要关注的问题。

新型城镇化将是房地产发展动力 城镇化应更注重“城市群”建设

问:新型城镇化是一个非常热门的话题。国务院也谈过,新型城镇化将是推动中国经济未来发展的重要动力。您怎么看待新型城镇化对房地产行业的影响?对于“新型城镇化会给二、三线城市房地产带来很大发展机会”这样的观点您怎么看?

 

顾云昌:新型城镇化的确是一个利好的消息,是中国未来经济、社会发展的主要的潜在力量,对房地产来说也是一个利好的消息,因为城镇化就意味着更多们进入城市。而且我们的新型城镇化当中突出一个字,就是人的城镇化,我们过去强调的是楼盘、土地的城镇化,许多农民工进城以后没有市民化,这次新型城镇化提出务工、进城农民工的市民化。市民化就是让他们在城里面真正享受市民的这种待遇,包括住房的,包括社会保障的,包括其他一些方面的待遇,这个对整个经济的发展是很大的动力,因为城镇居民的人均GDP是农村居民的五倍,城镇居民的收入和消费都是农村居民的三倍,在真正的市民化的过程当中,会爆发出来对投资,对消费的一种需求,当然是中国经济发展的动力。

对房地产而言,的确也说明我们面临着很大的发展空间,因为他们需要增加住房,他们需要工作的场所,需要消费的场所,也就是说城镇化的过程也是房地产发展的过程,这是房地产业人士看得很清楚的。

但是新型城镇化又提出了市民化的概念,那么我们在发展房地产当中如何解决好农村居民进入城市以后的住房问题。由于我们现在大城市房价比较高,中小城市房价稍微好一点,在这样高房价的时候如何解决他们的住房问题,中小城市问题不大,稍微补贴或者稍微加一点保障房就可以解决,但是大城市恐怕要他们买商品房有很大的难处,所以对我们房地产的发展当中保障房的发展,在大城市的农村居民进城以后的保障房的问题,要提到一定高度来看待。过去我们基本上没管,这些大城市解决当地居民的住房问题已经是很大的任务了,现在要把农民工进城的住房问题纳入保障房的范畴,这个恐怕是在新型城镇化过程当中一定要解决的一个问题。

问:您觉得新型城镇化的进展之中,户籍改革会不会在未来几年有一个实质性的推动?

顾云昌:现在户籍改革在中小城市已经不成问题了,难的是在大城市。大城市的进程恐怕要逐步来。比如北京、上海这些大都市,户籍一下放开,会有很大的问题,所以需要逐步、有控制型地逐步推进。

所以我在想这个问题,我们想的城镇化问题,我在想大城市的一些问题,大城市当中现在为什么房价涨得快,还是供应和需求的关系的问题,特别是在北京和上海这样的大城市,有效的土地供应量是不足的,也就是说我基础设施比较好,交通比较便利的地方,没有多少土地供应了,或者说土地供应量也受到城市规模的限制,所以说我们要跳出这个行政区划的概念来运作我们的城镇化。

比如我们搞城市群,不是一个大城市的问题,不是集中往大城市里拥的问题,能不能周边的一些城市,城市群的发展,城市群发展的过程当中,大城市和中小城市之间的交通、配套,就是公共服务、公共产品的均等化,比如我工作在北京,实际上我可能住在河北某个地方,但是河北某个地方的小城镇的建设,和北京之间的交通,小城镇的配套如果能够齐全了,和北京接轨了,那么可能会对新型城镇化,城市群的发展有好处。

而我们现在由于区位的行政区划的行政管理的局限,往往是北京只考虑北京的,这个不是从经济角度来考虑城镇化的问题,而是仅仅从区划来说我只管我自己的,这些交通、配套可能有问题,所以我觉得真正的新型城镇化,大城市周围的小城市的发展,城市群的发展,恐怕要打破区位的这种概念,打破行政区域的概念,要用经济区的概念来推进城镇化,真正形成大城市,中等城市,城市群,中小城市的这种发展。

我们国家之所以提城镇化,就是希望不要更多的人都涌到大城市,但是在大城市里恰恰是更多的吸引人来,这就造成了一个矛盾,就是高房价也好,房价上涨过快也好,恐怕和这样的一种城市化的概念,大城市的概念是密切相关的,这是世界性的难题,在中国如何解决这个难题,推行新的城镇化,恐怕刚才我说的那些问题要引起我们中央政府顶层设计,或者整个城市群概念当中的一种区划的概念,要进一步的贯彻经济型的概念。

“房车时代”房地产仍是支柱产业 但行业已进入“白银时代”

问:国家新任领导班子就任,您觉得在新的管理层看来,未来房地产在中国经济的角色是怎样的,还会像以前那样是国民经济的一个支柱产业吗?

顾云昌:支柱产业不是支柱产业,和领导更换没有关系,它是客观存在的,房地产业在国民经济中就是支柱产业的地位。最近我一直强调一个观点,中国现在正处在“房车时代”。经济的发展目的是为了提高人们的生活水平,人民生活水平的提高,表现在消费能力的增强,而人们的生活水平提高,消费能力增强,一般来说体现在五大要素:衣食住行用。

经过改革开放以后30年的努力,我们国家整个的经济发展,老百姓的生活水平提高了,吃的穿的应该说不成问题了,基本达到小康了,现在人们进入了以住和行为主导的消费阶段,所以我把这个阶段叫做“房车时代”,房就是住房,行就是汽车、动车、飞机这样的大交通,这个住和行这样的消费,是作为我们现阶段的重点。

“房车时代”的特征就是老百姓生活水平的提高,这又更多体现在住房水平和出行水平的提高。消费是拉动经济最大的动力,那我们房地产的发展是不是重要的支柱产业,汽车是不是重要支柱产业,动车,飞机是不是重要支柱产业?肯定的。这个阶段必然是这个阶段发展,也就是说我们的衣食住行用的这个进程已经进入了“房车时代”,在这个阶段中,房地产肯定是重要的支柱产业。而且房地产代表了住,代表了我们所有的许多行业发展的一个场所问题,房地产是一个重大的载体。

任何产业发展离不开房地产的发展,老百姓的生活水平离不开房地产的发展,所以这个阶段我们房地产的发展,必然是重要的支柱产业。

关键是领导人如何引导这个产业的健康发展,既要使我们的产业发展带动整个的经济(因为房地产业的产业链很长,上游、下游几十个产业,对国民经济的支柱产业地位是不可动摇的),同时要使这个产业发展和城镇化的进程相吻合,保持一种健康的发展态势。

当然,我们前一届的政府,现在的政府已经动了很多脑筋,下了很大功夫,只不过就在房地产市场健康发展方面,恐怕更多的用符合市场经济的这种办法,调整好政府和市场之间的关系,因为我觉得经济体制改革发展的一个中心问题就是如何处理好政府和市场之间的关系,就是市场的规律如何更好的尊重,政府的作用如何更好的发挥,这两者结合的问题,所以我想新政府肯定会在这方面采取更加完善,更加改革我们现在调控的办法,使市场保持发展。

我觉得在新政府的发展当中,房地产应该承担的任务以及房地产发展目标的设定,应该要起到三方面作用:第一个作用是社会目标,房地产发展的社会目标就是四个字——住有所居。房地产发展的最终目的是为了解决人人有房住,住有所居的目标,这方面恐怕最重要的角色就是保障房,因为要解决全社会的住有所居的问题,关键是低收入,中低收入的家庭住房问题,这个问题的解决,主要靠保障房,所以保障房如何做好,现在是做大,如何做好,我觉得恐怕是下一届政府的主要的一个任务。

第二方面就是继续发挥房地产在国民经济当中的支柱性作用,就是使房地产保持健康发展的态势,平稳健康发展,就是健康楼市这个概念,因为房地产搞好了,国民经济支柱产业很好,搞不好我们已经看到了美国的次贷危机,亚洲金融风暴当中的房地产的危机,要防止房地产危机的发生,要控制房地产的泡沫,要挤压房地产的泡沫,仍然是房地产发展过程当中的一个核心问题,这是第二个目标。

第三个目标就是生态文明、美丽中国,我们国家提出了美丽中国,生态文明的概念,房地产恐怕是重要的一个方面,因为房地产的耗能,房地产的碳排放在发展过程当中是一个很大的行业,另外房地产能不能建造更好的,适合人居的楼盘,更好的产生绿色建筑、低碳的建筑,绿色的这样一种住区,恐怕是房地产重要的责任。所以这三方面,一个是人住有所居的社会目标;第二是楼市健康的经济目标,以及生态文明的绿色低碳的环境目标,都是新一届政府恐怕在发展房地产当中关注的问题。

问:过去10年房地产经历了黄金十年。下一个十年,房地产发展面临的环境有一些改变,包括中国经济的发展增速可能会出现一个进入中等发展阶段,包括我们中国的人口红利也在减少。在这样一个环境下,对下一个十年您是怎么看的?

顾云昌:中国的房地产要吻别“黄金时代”,牵手“白银时代”。

房地产黄金十年已经过去了,因为目前行业的发展速度和利润,以及房价上涨速度已经不可能再有。另外,宏观经济的速度放慢,GDP速度放慢,房地产市场房改以后带来巨大红利的爆发力也在减弱,加上宏观经济和房地产市场的调控,这些都使房地产市场的供求关系相对平稳,房地产市场的竞争会加剧,洗牌会加快,利润会摊薄,这是“白银时代”的特点。同时房地产市场也很可能从过去的供不应求的卖方市场转入一种供求相对平稳的买方市场,这就是黄金十年变成白银十年的一个标志性的问题。

为什么说白银,而不是铁锈呢?因为大多数制造业都产能过剩,他们许多设备就卖不出去。产品卖不出去,生产也不可能饱满,所以他们进入了铁锈时代。而房地产没有进入铁锈时代,因为房地产还没有饱和了,相反它还有很大的空间。未来房地产还有很大的上升空间,每年7%-8%的增长是正常的,其增长速度将和GDP的增长速度相吻合。在这个过程当中人均达到一套一间房,达到户均一套房,我们还有时间达到发达国家的户均1.1套,所以当中还有很大的发展空间。

但是不能指望着像过去那样,拿了土地就发财,买了房子就增加很多的收入,开发不开发,只要有土地就能赚钱,盖什么样的房子都能卖得出去,这样的时代恐怕过去了,但是这个时代过去,就意味着房地产市场进入了一个相对稳定的,相对成熟的一个阶段,就是房地产市场随着黄金时代的进去,进入白银时代,进入了一个比较相对稳定、成熟的一个时期,这是我对整个房地产行业的判断。

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