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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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风险管理制度_1  

2013-02-19 13:58:24|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第一章 指引

一、             风险管理总体目标和原则

为进一步加强公司的风险管理工作,以促进和推动各级管理层加强识别和管理企业风险,形成企业健康发展机制,编制本指引。各单位和各级管理人员应在日常工作中遵循公司的制度流程,主动识别和管理自身面临的风险。

1、   风险管理目标

公司风险管理的总体目标是为公司持续健康发展和实现战略目标提供合理保证。具体包括:

1)        为公司战略调整和投资决策服务,优化公司的风险组合,将风险控制在与总体目标相适应并可承受的范围内,避免现金流风险,确保公司利润和资产规模的稳步增长;

2)        完善公司风险预警机制和危机处理机制,避免重大灾害性事件和人为错误给公司带来巨大损失;

3)        提高经营活动的效率和效果;

4)        确保公司内部,尤其投资企业和公司之间信息沟通的真实性、及时性和完整性;

5)        确保公司投资经营行为合法合规。

2、   风险管理原则

要实现风险管理目标在公司总部和地产公司两个层面加强风险管工作逐步建立和完善适合商业地产开发和运营特点的全面风险管理体系实现集团对重大风险的系统化管

项目公司全面风险管理体系是公司实现风险管理目标有效开展风险管理活动所需要的管要素的集合包括确风险战略完善风险管理组织职能应用风险管理有关技术建立风险管理信息系统等内容。公司全面风险管理体系建设是一项系统的管理工程  需要公司各级领导和全体员工的共同努力,并在实际工作遵循下述原则:

1)        战略导向原则。风险管理工作始终围绕公司战略目标的实现,将工作的重点放在影响公司战略目标实现的关键风险上;

2)        注重实效、全员参与的原则。从目前的管理和业务实践出发,在公司多年来形成并在保障公司健康发展中发挥着重要作用的财务监督、审计监督和法律监督制度的基础上,使各级员工都参与到风险识别和应对中来;

3)        前端推进原则。将风险管理工作从重要的业务前端,即从土地投资开始,向全业务链推进,逐步形成风险管理的意识、行为和结果,推动地产公司级的主动的风险管理的目标、职能以及风险应对措施;

4)        防范与利用相结合的原则。在注重防范和控制风险可能给企业造成损失的同时,还应把机会风险视为公司的特殊资源,通过积极的风险管理为公司创造价值。

二、             公司面临的主要风险

所谓风险,是指未来不确定性对目标影响。风险普遍存在于公司所的经营管理活动之中。按经营管理活的不同,公司的风险可分为战略风险、投资风险、财务风险和运营风险等四大类:

n         战略风险是指影响公司战略制定过程,以及影响战略目标实现的高层次的内外部相关风险的总称;

n         投资风险是指影响公司投资决策、投资管理、投资退出整个投资过程,以及影响投资目标实现的相关风险的总称;

n         财务风险是指影响公司财务活动及财务目标实现的相关风险的总称;

n         运营风险是指由于制度不健全或不完善、人为错误或失误所带来的风险,以及外部灾害性事件等各类风险的总称。

作为商业地产开发和运营企业,公司业务领域相对较宽,风险种类较为复杂;同时,公司正处于快速发展阶段,随着业务的不断发展,资金需求量在不断增加,公司承担的风险水平在不断提高。基于对公司战略目标和内外部环境的评估,在当前及未来一段时间内,在公司总部和地产公司层面影响公司战略目标实现的风险主要包括31类,如下图所示。

风险目录

风险类别

战略风险

1)宏观经济风险

2)政策风险

3)相关行业风险

4)资本市场风险

5)战略定位风险

6)公共事件风险

7)经营目标风险

8)业绩约束与激励风险

9)品牌形象风险

10)授权风险

 

 

投资风险

11)自然地理环境风险

12)投资决策风险

13)投资管理风险

14)并购合作风险

15)产品定位风险

 

 

 

财务风险

16)现金流风险

17)融资风险

18)税务风险

19)债务风险

20)会计政策及信息披露风险

 

 

 

运营风险

21)人力资源风险

22)技术风险

23)成本控制风险

24)采购风险

25)工程建设风险

26)营销政策风险

27)客户风险

28)法律风险

29)舞弊风险

30)灾害性风险

31)安全健康风险

 

不同类别风险的含义、应对措施和主责部门对应如下表:

编号

风险类别

定性描述

风险应对

主责部门

战略风险

1.          

宏观经济风险

宏观经济条件GDP 增长、通货膨胀率、固定资产投资规模、 人口红利等的变化和波动影响公司的整体经理环境进而影响投资收益或现金流

公司应有专门的宏观经济研究小组,定期收集国家统计局、央行等权威机构发布的宏观经济运行数据,分析宏观经济的走势,得出对公司影响如何的结论。

营运管理中心

2.          

政策风险

国家对房地产行业制定的的相关调控政策,其能明显的影响房地产企业整体经营环境。

设立专门的行业政策研究小组,随时关注国家发布的最新的与房地产行业相关的政策及相关的社论,分析政策对公司的影响。

营运管理中心

3.          

相关行业风险

房地产行业的竞争结构区域分布增长态势等发生变化,进而影企业的经营效益。如越来越多的房地产企业加入商业地产的队伍,公司面临的竞争日渐激烈。

加强对行业本身发展的研究(如70个城市的房地产数据),以及对主要竞争对手的研究,了解其战略布局、产品态势、业务模式等,从而为战略决策提供相对完整的信息。

营运管理中心

4.          

资本市场风险

作为上市房地产公司,资本市场的波动影响公司股价、股东预期的回报率、企业形象等,进而影响公司目标的制定。

应对股价波动设定预警等级和相应的应对措施,保证股价处于合理价位,确保公司有下面的资本市场形象及合理的投资回报。

资本管理中心

5.          

战略定位风险

公司的战略定位不能适应宏观经济、行政政策或者其他外部环境的变化,或者反应落后所导致的风险。

信息充分:通过充分的掌握和分析内外部信息;

群体决策:确保公司的战略是基于充分的信息和理性的群体分析面决策出来的

定期回顾:通过持续的战略环境研究和战略执行的对比进行战略回顾和修正

营运管理中心

6.          

公共事件风险

与政府社会商户之间的关系发生变化响公司的项目获得、项目核准及其公众形象。

建立公共关系维护和事件应急预案,预防公共关系恶化给公司造成不良影响。

公共关系部

7.          

经营目标风险

经营目标设置不合理所导致的风险。

确保经营目标制定流程经过集体决策、评估、调整等过程。

营运管理中心

8.          

业绩约束与激励风险

绩效考核制度没有明确关键考核指标,或考核指标设定不合理,或者没有有效的激励措施,从而不能有效约束和激励业绩。

完善绩效考核体系,做到目标明确,赏罚分明。对地产公司的绩效考核需要根据公司总体经营目标进行分解,并保持一致。

营运管理中心

9.          

品牌形象风险

由于外在或内在的因素(如工程质量、媒体舆论),或者不可抗的灾难(如火灾、台风)使公司的品牌形象受损。

注意与主流媒体维持一贯良好的关系,在问题发生时能第一时间掌握话语权,给予决策层充分的时间解决问题。

品牌部

10.      

授权风险

无明确授权使得流程不清晰;或者授权过小造成权力过于集中,决策冗余缓慢推卸责任;授权过大造成权力失控增大风险。

建立和完善权责手册,使授权范围既满足决策能对外界变化进行快速反应又不至于使权力过大而失控,使决策缺乏统一协同性。

营运管理中心

投资风险

11.      

自然地理环境

投资项目当地自然地理环境条件(如地基条件、平地条件、气候问题)对工程建设有不利影响,进而增大投资成本、延长开发周期,增加投资风险。

规范、完善项目拓展内容,细化调研报告中地理环境的调查内容,预防不利风险,并在可研报告中充分体现。

投资发展中心

12.      

投资决策风险

对项目地块的调研不充分,在未获得充分的市场、地理、政策等信息基础上匆忙决策投资,造成后期开发难度大,协调难度大,难以实现预期的收益。

针对每个拟投资地块,集合各专业口相关人才(营销、工程、成本等)建立专门的投资决策小组,在各方面信息充分的基础之上,进行合理的、透明的、科学的群体论证和决策。

投资发展中心

13.      

投资管理风险

获取土地后,没有定期的跟进、评估和管理后续的操作,从而使项目与拿地时有重大差异;或对地产公司的监控管理不到位导致股东权益受损或不能收回投资。

制定相应的投资评估跟进制度,以防止在项目操作过程中与投资决策的内容发生重大变化从而影响投资目标的实现。

同时制定完整的项目管控体系,加强对地产公司的监控和管理,确保项目在合理的控制下实现目标

投资发展中心

营运管理中心

14.      

并购合作风险

并购合作易中由于信息不对称造成商业上或法律上的风险,如目标企业土地权属不清晰,经营管理权和利益分配不均,导致并购合作股东权益受损;或者在合作过程中发生冲突不能达到预期目标。

成立专门的的并购合作小组,由专人负责,全面搜索和分析目标企业尤其是目标地块的相关信息,进行相应的尽职调查,建立健全并购合作流程规范;预估合作中可能产生的冲突,提前制定应对措施。

资本管理中心

投资发展中心

财务管理中心

15.      

产品定位风险

所开发的产品不符合所在地区域定位、当地消费水平、消费习惯等。如户型过大、招商品牌定位过高或过低,业态选择不合适,影响项目投资回报和现金流。

在项目开发前期,充分分析当地市场,分析当地消费习惯,规划与之相适应的产品及相应的招商品牌。

投资发展中心

规划设计中心

财务风险

16.      

现金流风险

由于资金预算不充分、现金调度统筹不及时,使企业在现金并非绝对缺失的情况下,因为资金需求的时间差,造成现金链中断,给企业带来巨大损失。

充分细化资金预算,全方面统筹安排好集团资金调度计划,及时查漏补缺,充分保障集团正常运作不受现金流影响。

财务管理中心

17.      

融资风险

公司不能及时获取计划的融资,或者融资成本过高影响回报率。如现在房地产公司在调控的背景下,融资受限。

研究房地产相关金融政策,广泛研究市场上的金融产品,提前做好规划,扩展融资渠道。

财务管理中心

资本管理中心

18.      

税务风险

公司税务筹划不合理或现行税收制度不完善致使税收增加;公司由于避税造成的潜在法律风险

根据房地产开发公司特性及集团公司众多的优势合理进行税务筹划,努力减免税收,减低税负;对不同项目评估避税可能造成的法律风险,并制定应对策略。

财务管理中心

19.      

债务风险

负债率过高或债务成本过高,从而导致资不抵债。

建立负债率预警机制,制定债务成本控制目标。

财务管理中心

20.      

会计政策及信息披露风险

公司采用的会计政策不符合规定,信息披露不准确或不及时;公司的会计政策不统一,造成同一样事务有不同的会计处理方法。

定期对财务工作进行检查和辅导,规范信息披露流程。统一会计政策,明确会计处理方法

财务管理中心

运营风险

21.      

人力资源风险

人力源不能满足企业未来发展的需要,或者关键员工流失,公司的投资经营因此受到制约。

加大新员工培训定期专业知识和技术培训等方面的投入并通过各种措施培养复合型的人才;完善不同策等。

人力资源管理中心

 

22.      

技术风险

产品设计理念不适合项目;图纸审核不全面或未达到预期效果;技术问题导致反复修改等,造成时间成本增加,开发周期延长,影响投资开发计划。

进行产品研发,建立适应需求和技术发展的产品目录;完成审图问题库及审图流程,降低技术风险。

规划设计中心

技术管理中心

23.      

成本控制风险

目标成本未制定或形同虚设,动态成本未有效执行,不能及时反映项目实时的真实成本,造成成本失控。

加强现场变更签证包括设计变更签证的管理,对变更项目及时上单,对未获批准变更不得自行开工;强化目标成本和动态成本的执行情况,完善目标成本考核机制。

成本控制中心

24.      

采购风险

招标采购流程执行不到位,导致采购价高;或者供应商欺诈给公司带来损失。

制定分级的、集/分采相结合的规范的招采流程并督促执行;建立战略合作商目录,并对供应商进行考评。

成本控制中心

25.      

工程建设风险

程建设过程中出现工期拖延质量问题或成本超出预算等问题,影公司开发计划。

加强三级计划进度监管,对偏离计划的项目重点关注并及时进行调整;加强集团巡检和项目自身巡检的力度和精度,对重要节点进行必要的拍照等取证手段

营运管理中心

26.      

营销政策风险

营销优惠政策滥用,营销政策审批不合规,销售佣金计算和发放不合规,给公司造成损失。

加强营销政策合规性检查和营销活动的监管,严肃营销政策的强制性。

营销管理中心

27.      

客户风险

客户由于自身不诚信,或者产品/服务不满,而产生的拖延付款、投诉等行为带来的风险。

地产及商业针对客户可能产生的问题进行整理分类并制定相应的应对流程。

营销管理中心

商业运营中心

28.      

法律风险

企业违反相关法律法规,承担法律责任、经济赔偿;或由于经济纠纷也产生的法律纠纷,从而影响公司利益。

梳理法律应参与业务环节,完善法务参与的审定工作;制定相应的法律指引并宣贯。

法务部

29.      

舞弊风险

企业内控不完善或用人不当,员工有舞弊行为,造成公司财产损失,给公司造成不良影响。

加强廉洁自律的相关培训;完善公司各方面内部控制制度,并督促执行到位;加强内部审计工作。

各级管理层

监审部

30.      

灾害性风险

不可预见的自然或人为原因造成的灾害,如地震、台风、传播性强的疾病等,对工程产生不利影响。

需根据当地地理气候条件改良开发房产的建筑构造,建立突发灾害应急预案,并进行培训和必要的演练;项目开发时必须根据气候情况安排施工计划。

地产公司

 

31.      

安全健康风险

企业在工程建设物业管理等程中发生重大安全事故导致财产和人员损失或建筑质量不合格影响业主的人身安全。

建立健全安全生产管理的领导和组织机构;组织落实安全生产的各项规章制度定期评价并根据实际情况修订完善、动态更新;建立健全生产安全事故控机制;通过保险合降低安全生产风险发生带来的损失。

地产公司

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