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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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聪明购房人要掌握五原则  

2013-11-26 07:29:15|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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聪明购房人要掌握五原则

第一原则:现在该不该买房?先明确自身的生活居住需求

现在该不该买房,要首先抛开房价涨跌的心理预期,因为房价回落非一朝一夕,而且从目前趋势来看,房价最有可能是回归到正常的速度和幅度,但不太可能一落千丈。

因此,最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求,以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了,那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。

第二原则:该买什么价位的房?在自身购房财力之下,确定价格承受范围

由于房价已经处于高位水平,为了不背上过于沉重的贷款压力,在了解到满足生活需求的住宅选择标准后,需要对家庭的财力进行评估,确定出一个可承受的价格范围。

判断价格低限,可以用贷款最高额度与最高年限,来进行出每月还款额,只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间,可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系,明确哪些是必须满足的刚性需求,再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。

这样一来,就可以在有限的财力之下,得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

第三原则:该买什么类型的房?衡量房子的性价比是否最优化

衡量住宅性价比是否最优化,也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅,买下的并不仅仅是一套房子,还有附属在房子上的生活环境,包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成,这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括:绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

第四原则:如何在价格谈判中掌握主动?坚持价格底线,不要为明天的升值买单

房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述,手中拿着升值潜力这张牌,试图让买家感受到:他买到的不仅是一套房子,更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下,买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。

对于自主型购房者来说,房子买来是为了解决当期的居住,应该更看重的是房子当期所具有的价值,而不要过多地考虑房子的未来升值潜力,不要用今天的钱为明天的升值埋单。

要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动,您应该关注当前房产的价格行情,尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。为了让买房人对价格了如指掌,堂堂网特别设立一个“市场看板”,房价信息时时更新,并配有动态走势图,您只要输入小区、房屋类型、户型等向量,就可以即时搜索出相应的房价。

第五原则:买房怎么能最省钱?精打细算,采取最省息的贷款方式

不管是买新房还是二手房,购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导。开发商或房产中介往往会出于自己的利益,为买房人指定银行。但在频频加息的房贷政策环境下,贷款利息的成本支出越来越高,因此买房人需建立贷款理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式,应高度重视,多做比较,制定出适合自己的贷款方案。

如果您有公积金,那尽量在购房时办理公积金贷款。公积金贷款利率较低、首付政策不变、贷款成数较高。现在公积金贷款办理流程已经简化,贷款人完全可以自行办理。另外还有固定贷款利率、等额本金等贷款方式,都可以节省利息。

掌握这五个聪明购房原则,即使在高房价的形势之下,买房也能取得好收益。

购买二手房如何防止房产中介忽悠房龄

近日,一购房者在买房时不小心中了中介的圈套,被一套房龄达20年的房子给骗了。

通过调查了解到,原来该购房者是第一次购房,由于手中钱不多,决定买套二手房用于结婚。因为是第一次买房,该购房者只关注价格,而对于房龄等问题一概不知。

直到后来一位朋友前去参观他家房子的时候,这位购房者才知道原来这套房子已经有20岁了。

二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象,对于购房者会有怎样的影响呢?最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低,房龄其实也是一个比较重要的因素。在谈价时,购房者由于不知情,可能会比较容易接受这个“被年轻”的房子,最终导致利益受损。

在购二手房时,最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”。“如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄,购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。”如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况,严重损害购房者利益,则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同,并可要求赔偿损失。

顾云昌:房地产发展的四个关系和四个变化

——全面解读十八届三中全会对房地产市场的影响

十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布。虽然《决定》对房地产内容涉及无多,却给了市场无限猜测。

日前,中国房地产及住宅研究会副会长、《中国房地产50人论坛》发起人顾云昌指出:“三中全会让‘市场’在资源配置当中起决定性的作用, 这与习近平总书记在‘10.29 中央政治局讲话中提到的,坚持市场化的改革方向、激活市场的活力、满足多层次需求完全一致。此前媒体对总书记讲话的解读并不充分,他实际上已经为中国现阶段住房发展提供了可借鉴的纲领性文件。”

在顾云昌看来,三中全会着重从四个关系来理清了房地产市场,同时,这也体现了中央对于房地产调控态度的四个新变化。

四个关系

今年以来,各地政府屡次出手调控房地产市场,但收效甚微。面对人们日益增长的住房需求,房价却渐陷入了屡调屡涨的怪圈。影响房地产市场的要素显然已不是单一的,因此,理清房地产市场各要素之间的关系、保障“居者有其屋”显得非常迫切。对此,顾云昌分析解读认为,本届十八届三中全会主要从以下四个方面来理清各要素之间的关系:

第一个关系是政府与市场的关系,即以政府为主提供基本保障,市场为主满足多层次需求。到2020年,保障房的覆盖面会达到20%,但80%还是市场化,由市场提供不同的需求。从这个比例可以看出,以市场为主满足多层次需求是主体。实际上,政府的作用是补位的,在两个体系中,保障体系以政府为主,市场供应体系则以市场为主。

这与三中全会提及的“市场在资源配置上起决定性的作用,更好地发挥市场地活力”是息息相关的,而这可以说是本届政府的一种改善或者创新。

第二个关系是经济与社会的关系。整个住房发展中有两大功能,一个是经济功能,一个是社会功能。

经济功能的主要表现是,通过住房及房地产市场的健康发展,为GDP的增长出贡献,特别是为中国的金融业、扩大就业做出贡献,同时也为政府的财政收入做出贡献;社会功能即所谓的德政工程,就是通过住房发展,最终实现各取所需、安居乐业,为社会的和谐做出贡献。

这两个功能是统一的,而不是强调经济功能的时候,保持了房价的上涨;或为了大家的切身利益,安居乐业,又拼命地降房价。

第三个关系就是需要和可能的关系。我们的住房发展水平一定要建立在需要和可能的基础上,老百姓想住大房子、好房子、别墅,这属于他们的需要。但是这种需要应建立在可能的基础上,建立在中国土地资源能源状况、建立在我们还处于发展中国家的现状上。同时,这也与个人的收入差距有关。特别是保障房的面积、水准,都要和我们的资源禀赋、经济实力及发展阶段结合起来。

第四个就是保障与实际的关系,既要关注社会民生,又要防止社会危机。政府的保障不能脱离中国的实际,不能脱离了政府及社会的自负能力,而片面强调社会福利,而福利过高则会使政府背负沉重的债务。

现在一些西方国家政府的债务危机,就是因为社会福利过高,不仅是养懒人,而且福利过高使政府背负了沉重的债务。他们在这个社会保障当中,如果管理监督不严,会产生骗购、骗贷等各种乱象。

四个变化

四个关系对应着四个变化。顾云昌认为,十八届三中全会最大的变化就是明确了市场化方向,并据此在调控方向、立足点及途径方面做出了变化,具体体现为以下四点:

第一个变化是政府和市场的关系变化,我们过去主要用行政的办法而不是市场的办法来调控楼市。而这次强调的市场化趋向,明确了将来的新政将更多发挥市场的决定性作用,发挥无形之手的作用,有形之手只是一个配合。

第二个变化是调控方向的变化,我们过去的调控方法主要是限购、限贷、限价等“堵”的方法,来遏制旺盛的需求及投资需求。而在这次改革中,总书记提到了“千方百计增加住房供应量”,看得出来,政府是改用疏导的办法。过去是以堵为主,现在是以疏为主,疏堵结合,这是第二个变化。

第三个变化是调控立足点的变化。过去我们强调的是,通过调控使房价在短时间内回归到合理价位,不超过政府的预定目标。但这次总书记讲话当中没有提房价问题,也没有调控问题,而更多提出了建立新的供应体系和保障体系。也就是强调改革,建立新的体系、建立长效机制,而不是短期目标,绝非短期地房价变化、短期的目标。

第四个变化是途径的变化,是统一“一刀切”的办法还是因地制宜、分开决策?过去的办法是中央统一出政策,那么可能会造成北京感冒、全国吃药,上海感冒、全国打针。但是,到目前为止,中央的政策始终没有变化,在合理区间内。房地产的特点是分化,市场分化、差别化,因此调控也应是差别化,应由各地因地制宜,分开决策。于是近期才出了“京七条”、“深八条”、“沪七条”、“穗六条”。

解决之道

四个关系与四个变化,实际上是为中国现阶段住房发展提供了可借鉴的纲领性文件,也是保障中国住房房地产市场健康发展的纲领性文件。那么,该如何来满足这些方面的要求?顾云昌认为主要有以下几个着眼点:

第一个是千方百计增大住房供应。这实际上既满足了住房发展的社会功能和经济功能,又能够使我们长期控制我房价过快找到一个抓手。如何加大,则与三中全会提到的“建立城乡统一的建设用地市场”息息相关。现在房价涨幅过快是与城市土地供应不足息息相关的,建立一个统一的市场,能够扩大城乡土地的来源,对于增加供应量,平抑房价来说是有好处的。而这既是城镇化的需要,又是房地产市场健康发展所必需的。

第二是税赋体制的改革。三中全会提及,要完善律法,明确四权,改革税制,稳定税赋,提高效率,建立现代财政制度。房地产的税赋体制现在是不健全的,其在三个环节的税收都存在问题,开发环节是税费混杂,流通环节是税赋过高,保有缓解是缺少税收。所以,在房产事业增加的同时,房地产税收要保持平衡、稳定税赋。在增加税收的同时,则应减少或者取消一些不必要的收费。

墓地开发成“香饽饽” 利润远超商品房

沿着高速公路往西,在北京市门头沟区永定镇的一处山丘上,是北京最大的公墓之一——北京万佛华侨陵园。该陵园投资逾亿元,占地面积657亩,短短几年时间,这里墓地的价格翻了几番。

2006年这里价格是2万元,2013年是12万元。即使如此,这些费用也不代表墓地可以永久使用,仅仅是20年的土地租赁费。

这样的价格,已经非常“大众化”。在北京周边地区,一个0.6平方米的墓穴售价最低近万元,条件稍好则动辄十余万、数十万元。还有的豪华大墓,价格更是在百万元以上。部分墓地的价格,已经远远超越了同地区房地产项目的均价。

丧葬行业,由于涉及诸多禁忌,长期以来为人们所讳言。但随着中国老龄化社会的进程加剧,让这一行业以“暴利的面孔”进入人们的视线。供应紧缺,加上丧葬周边产品逐渐对民资放开,越来越多的企业开始进入该行业“掘金”。

种种迹象表明,已经有多家不同行业的企业开始“试水”墓地这一神秘的行业。

2008年前后,中坤地产曾经在黄山宏村项目的开发中尝试了墓穴产品。这是中坤旅游产品中的一个附属产品,为了吸引高端买家,中坤开发的墓地产品还引入了高科技因素。首先设计有防盗功能和很好的安保措施,在骨灰周围可以放置逝者生前喜欢的物品;其次,墓碑系统有多媒体功能,能够播放逝者的生平事迹照片。由于规模不大,该墓地的销售情况并未引起太多关注。

而今年的杭州钱江陵园天价墓则引发了社会的广泛关注,根据新华社报道,杭州钱江陵园几年前在售的一期墓地价格为1万多元,但2011年绿城注资定位中高档品质墓地后,面积相当的墓地,如今售价已经到了5万多元。更有高端墓地连同墓碑雕刻等,售价98~200万元不等。

毋庸置疑的是,墓地价格的上涨已成定势,所以才有众多公司趋之若鹜。

泰康人寿也是有意进军墓地投资的公司之一,该公司董事长陈东升在考察广州生物岛作为养老社区地段后有意在广东投资墓地,并已经实地调研过惠州罗浮山相关墓地。公开信息显示,罗浮山公墓在广州增城东面22公里,是经广东省民政厅、省建委、省宗教局及惠州市、博罗县两级民政局、国土资源局等省市相关部门批准,由罗浮净土园林开发有限公司合法经营的园林式公墓,总投资约6000万元。

在墓地经营上,一般由开发商与民政局合作,后者出地,前者进行投资和管理。据统计,一亩土地一般可修建350个墓位,即使按照每个墓穴1万元的售价计算,每亩土地上所建墓地的销售额可达350万元;由于公墓免收营业税,按照每亩墓地50万元的成本计算(石料及土地成本),开发商的利润可达600%

根据相关统计数据,目前国内殡葬行业每年的营收总额可达2000亿元。

但墓地的开发期较房地产时间长,因此,大部分企业还在试水阶段。对于很多企业而言,高利润和高风险同时并存,因为相关的殡葬行业往往与垄断相连,在现有的经济环境下,它既非公益化组织又非市场化主体,在目前的半行政化垄断之下,唯令“一部分人”受益。

根据在港上市的中国殡葬第一股——中国生命集团财报,其在2010~2012三年间的营业收入分别为6760万元、7250万元、6180万元,来自中国市场的收入占到81%~91%,同期支出的行政费用分别为3310万元、4310万元、4410万元。

暴利背后,也反映了产品稀缺的现状。根据民政部2013年发布的《中国殡葬事业发展报告》,目前我国60岁以上的老年人口达到1.81亿,随着人口老龄化的加剧,死亡人口逐年递增,对公墓的需求量正面临着考验。按2010年全国死亡的人口数量来推算,根据预测,从全国范围来看,目前现有的墓穴只能使用6年,大部分省市的墓穴将在10年内用完。

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