注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

商业地产实现资金平衡常用模式  

2013-01-31 12:55:57|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

商业地产实现资金平衡常用模式

时下,商业地产如火如荼,但整体缺乏合理的产业政策指导,却存在政府盲目规划引导,和完全滞后的金融体制支撑。

纵观西方,早在1960年就在美国诞生世界上第一只REITs。目前美国大约有300REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

然而国内金融体系不完善,资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立,使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异,运营模式较单一,规模较小,利率缺少弹性,呈现期限较短,流动性较差的问题,难以对商业地产形成必要的支撑。与当前遍地开花的商业地产开发量来讲,严重不匹配。

在这一背景下,“以住养商”和销售部分或全部商业物业,从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营,再地产”相违背,但客观存在的市场环境和融资渠道作用下,部分销售,持有项目的优质部分,在实现项目资金自平衡的同时,为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。

一般来讲,项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中,销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡,从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。

“住宅+商业”模式。一般以所谓的城市综合体或集合体为多,由于政府主导商业和其他潜规则,商住比例一般是商业略大于住宅。比如建筑面积10万平米,商业要求超过5万平米,则实现项目资金自平衡的关键就是实现住宅的“短、平、快”去化,尤其是在“三限”政策紧逼下,快销跑量回收项目整体投入必须在价格上让利,且实现产品有较强的竞争力。

基于此,与刚需楼盘匹配的地段,最大限度赠送,严控总价、最大限度少修地下车位,则实现自平衡基本实现。但项目整体能否产生高额利润,就在于商业部分的运作。一般商业部分尽量做到商业形态的多样化,产品的高包容性、再加上,商业地产的基本操盘经验即可。

一般来讲,“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”这三种模式,主要适用于商业占绝大多数,或者全商业地块。实现资金自平衡和相对较高利润的关键点有几个:

第一,控制集中商业的体量。比如,一个10万平米的购物中心,一般成本在50008000/.。按照一般公司的管控成本能力,中档装修预计,整个项目投资成本6000/㎡计算,总投入将是6亿左右。产品丰富化的思路下,尽量把集中商业控制在5万平米以内,街区控制在2-3万㎡,塔楼用完剩下的指标。按照集中商业B1F4共修5层的思路,单层基本在1万㎡,F2_F3主力店各占每层5000㎡平米左右,1000平米中庭和挑空,其余精品零售、体验、餐饮等业态布局实现租金自平衡。销售室外步行街区、集中商业F1临街部分、塔楼实现项目整体资金平衡。但问题在于,此种模式如何快速实现塔楼、室外步行街区的快速销售?

第二,接第一点,就是增加塔楼的容量和高包容性,让步行街有卖相。就塔楼的高包容性来讲,在面积划分上需实现可分可合,预留上下水、预留一定的层高,实现办公、经济型酒店、公寓三者之间的高包容性,后期根据市场情况,灵活包装和营销。具体就是产品细节,不赘述。此种塔楼,只要不是太贪,可在控制风险的情况下实现跑量回款。至于室外步行街区,销售的,分散产权的不能说所有的都经营失败,但后期运营较好的确实没有几个,除非返租还可以苟延残喘几年。但大多看不到商圈成熟那天的太阳,就混乱不堪。但在商言商,卖相的塑造是重中之重!F1送半地下空间和外摆区、F2层高可搭建,买一层得两层、F3退台、F4送屋顶等手段是基本手段,再此产品细节支撑下,做到平面动线流畅、垂直动线简洁、面积划分可分可合、最大化满足经营、返租主力店、招商先行等要求,对于销售室外步行街都是有效手段。

第三,控制酒店等必修项目的体量。酒店与地下车位有类似特征,均是硬投入。除非是集团化的公司,有专业的运营团队,一般都要尽量控制酒店的体量。至于政府要求的星级质量,采用挂牌、山寨都是有效途径。另外,如果能把酒店附属设施单独办产权,则后期无论是销售还是其他资产运作,都进可攻退可守。至于酒店,还有最后一条就是无限期拖延,都懂的??

不管哪种模式运作,都不能脱离地段而空谈商业。至于哪些项目适合那种模式,回答是:首先看地段,如果地段本来不适合做商业,等死是成本最低的开发;如果地段还可以,那么具体问题具体分析,须知商业地产一案一例,照搬照抄,东施效颦矣!

  评论这张
 
阅读(212)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017