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赤鱼追波

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六省市楼市督查完成 近期或出后续政策  

2012-08-07 14:16:07|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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六省市楼市督查完成 近期或出后续政策

国务院分别派出8个督察组赴16个省()了解调控政策落实情况。上海、北京等城市率先表态将继续“从严执行调控政策,巩固调控成果”。随着前期几个省市督察结果公布,政策落实情况“被肯定”后,多位业内人士表示此次督察,除了意在巩固当前调控成果,亦不排除是决策层在酝酿后续储备政策的一个准备工作。

督察组最忧房价波动 近期或出后续政策

六省市楼市督查工作完成 成都房企称赔本希望放宽政策

近日,国务院分别派出8个督察组赴16个省()了解调控政策落实情况。据经济参考报报道,督察组在北京、天津、上海、南京、湖南、大连等省市的全面督察工作近期已经先后完成。督察组认为这些城市均做到了落实调控政策。一位参加督察的官员表示,在督察过程中,多家企业反映现阶段资金压力较大,希望能适当放宽贷款政策。

报道称,北京市一位消息人士透露,国土部副部长胡存智带队的督察组在北京市主要通过实地察看、走访座谈等方式,了解当前房地产市场,"尤其关注中介机构是否严格落实限购等相关调控政策。督察组在走访门店时,会询问一些(中介机构)店员,哪种类型购房者具备购房资格?哪种购房者能够申请到购房贷款。"

督察组在北京还分别召开了两次座谈会。据一位参加过座谈会的业内人士透露,"参会人员除了国土部、住建部、银监会、人民银行等督察组成员,还包括代理商、房地产经纪机构和一些专家学者。督察组并没有做任何表态,也没有怎么发话,就是一直在听。"

上述人士称,督察组主要询问了"北京市5月以来房地产市场(包括土地市场)的供应量、交易量、价格走势及房价波动原因。还有未来半年的供应情况,开发商的推盘周期等"。该人士解释,"可能主要还是担心房价波动情况。"

据一位参与成都等地区督察的人士告诉记者,在成都市督察过程中,当地除了反映税收降幅较大以外,开发商也多表示现阶段"多是赔本卖房子"。因此,他们向督察组建议,希望适当放宽改善性住房政策,不要一刀切。

上述参加督察的官员表示,"在督察全部结束后,各督察组将根据各组督察情况分别作出报告进行上报。另外,住建部还会将各个分报告进行汇总,最终形成督察情况总报告上交国务院。"

后续政策将视督察报告而定,"一刀切"方式或将改变

近日,国务院分别派出8个督察组赴16个省()了解调控政策落实情况。上海、北京等城市率先表态将继续"从严执行调控政策,巩固调控成果"。随着前期几个省市督察结果公布,政策落实情况"被肯定"后,接受记者采访的多位业内人士表示此次督察,除了意在巩固当前调控成果,亦不排除是决策层在酝酿后续储备政策的一个准备工作。

督察 多地政策执行情况获肯定

督察组此次督察的重点是"检查住房限购措施执行情况,差别化住房信贷政策执行情况,住房用地供应和管理情况以及税收政策执行和征管情况"。督察的地区包括:北京市、天津市、河北省、上海市、重庆市、江苏省、浙江省、福建省、湖北省、湖南省、广东省等。对其他地区落实情况,国务院有关部门也将通过各种方式进行督促检查。这个过程中,对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的,督察组将督促进行整改。

据北京市一位消息人士透露,国土部副部长胡存智带队的督察组在北京市主要通过实地察看、走访座谈等方式,了解当前房地产市场。该人士称,"尤其关注中介机构是否严格落实限购等相关调控政策。督察组在走访门店时,会询问一些(中介机构)店员,哪种类型购房者具备购房资格?哪种购房者能够申请到购房贷款。"

该人士指出,"经纪机构是执行调控政策过程中比较重要的一个环节。"

记者了解到,督察组在北京还分别召开了两次座谈会。据一位参加过座谈会的业内人士透露,"参会人员除了国土部、住建部、银监会、人民银行等督察组成员,还包括代理商、房地产经纪机构和一些专家学者。督察组并没有做任何表态,也没有怎么发话,就是一直在听。"

上述人士称,督察组主要询问了"北京市5月以来房地产市场(包括土地市场)的供应量、交易量、价格走势及房价波动原因。还有未来半年的供应情况,开发商的推盘周期等"。该人士解释,"可能主要还是担心房价波动情况。"

据上述参会人士透露,实地调研和座谈会交互进行,最终督察组认为"北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。"这样的结果几乎在所有人意料之中,接受记者采访的多位与会人士均表示,"北京市是调控政策实施以来,执行力度最严格的城市。"

据记者了解,督察组在天津、上海、南京、湖南、大连等省市的全面督察工作近期已经先后完成。督察工作内容类似于北京,结果也以"肯定"为主,督察组认为这些城市均做到了落实调控政策,"坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果"

另外,据一位参与成都等地区督察的人士告诉记者,在成都市督察过程中,当地除了反映税收降幅较大以外,开发商也多表示现阶段"多是赔本卖房子"。因此,他们向督察组建议,希望适当放宽改善性住房政策,不要一刀切。

一位参加督察的官员也向记者表示,在督察过程中,多家企业反映现阶段资金压力较大,希望能适当放宽贷款政策。该官员同时介绍,此次督察的主要目的是宣示中央对于房地产调控的决心,重点督察地方对于调控政策的落实情况。以达到控制房价过快上涨,抑制投资投机性需求的目的。

"在督察全部结束后,各督察组将根据各组督察情况分别做出报告进行上报。另外,住建部还会将各个分报告进行汇总,最终形成督察情况总报告上交国务院。"该官员告诉记者。

表态 地方转向"从严"

链家地产市场研究部常清告诉记者,当前督察组对调研城市均表示满意,这很可能是由于此次调研更侧重于政策落实的层面,因此这种表态的实际意义其实并不大。"虽然政策严格落实,但近期也出现了量价齐升的态势,并伴有部分需求恐慌性入市,市场涨价预期逐渐强烈,并不意味着中央对地方调控的满意即是对市场异动的默许。"

北京中原市场研究部的一份统计报告称,截至目前已经有近40个城市出台了不同程度的楼市微调政策。该报告认为,"地方政策微调不断,且力度有进一步加大的趋势。除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外,扬州对个人购买成品住房提供房款4‰至6‰的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度,以及传闻中的首付比例下调等,均明显超过了之前政策微调的幅度。"

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,购房者对政策松动的担忧刺激了一部分恐慌性入市需求。"在已经出现近40个城市微调的情况下,目前市场对调控松动的预期非常大。而一旦证实的确有政策松动,将会很快转化为购买行为。"

事实上,与前阶段各地频出的"微调政策"相比,最近的情况则有些相反。在国务院刚刚表示将派督察组调研各地政策落实情况的第三天,上海下发紧急通知,进一步重申坚持调控政策。随后,北京市住建委相关人员亦表示,北京下半年将继续从严执行住房限购政策,并透露针对56月份楼市量价齐升情况,将临时采取对企业的约谈和告诫,在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。

除此之外,中山市亦决定自81日起执行新的公积金贷款政策。内容包括,"二套房首付比例提高至6成。贷款利率上浮10%,贷款额度降到30万元。其次,暂停发放三套()以上个人住房公积金贷款"

随后的83日,地产股暴跌,引发投资界对于房地产的深思。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,这是"源自房地产调控加码的风险。即便是不排除空头借机打压地产股的可能性,也是空头利用了政策收紧的普遍预期兴风作浪"

而观察上海、北京、中山等城市"限购从严"的表态不难发现,这个时间节点正是国务院督察组开展16省市督察工作的间隙。常清告诉记者,"尤其是在当前市场上涨走势明显的情况下,从严的政策预期将促使消费者购房情绪逐渐平稳"

预测 近期可能祭出后续政策

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,国务院派出8个督察组进行督察,预示着房地产调控再次升级。张大伟也认为,多部委的密集强调,及督察组的一系列督察工作,均表示了政策不太可能从中央层面松动。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受记者采访时表示。"中央层面此次一改之前隔空敦促而直接以实际行动督促地方坚持调控,再次释放坚决执行房地产调控的信号。虽然督察多是进行指导与督促,但是仍会对地方形成很大的威慑作用。"

尽管此次督察凸显中央坚持房地产调控的决心,但是一位业内人士在接受记者采访时表示,"督察最终效果仍有待检验"。该人士指出,20114月国务院曾派出多个督察组对一些省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了专项督察,但最终不了了之。"因此,此次督察是否真的有实效,还是要看是否会有后续政策出台。"

一位住建部内部人士则向记者透露,房地产调控是否会出台后续政策,以及后续政策所涉及的范围与力度,还要看此次督察报告情况而定。他表示,此次政策或许会改变过去一刀切的模式,根据不同城市的不同情况,分别制定政策,使政策执行更具针对性,以达到更好的效果。

事实上,前述参与北京座谈会的业内人士告诉记者,对于督察组来说,最为关注的问题可能就是"下半年房价的波动情况。"杨红旭对此分析认为,若市场调控结果不尽如人意,房价增速仍然过快,不排除会引起新增调控措施,"比如房产税试点城市扩容、二手房交易税提高、房地产贷款收缩、切实问责地方官方"等。

而张大伟则预测,调控后续政策极有可能本月就会出台,也许不会有太多新措施,但会再次重申坚持调控。他认为,"8月的房地产市场对于调控来说将是极为重要的月份,它的变化不仅会影响金九银十的状况,甚至决定着后半年的房地产走向。若8月没有相关政策出台,按照惯例'金九银十'可能会出现难以抑制的情况。"

房地产迎第三轮洗牌 刚需企业冲击一线格局

近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示,楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张;而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。

中国指数研究院日前在北京、香港两地同时发布的研究报告指出,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对"游戏规则"的改写,重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企,将随城市化进程获得更快发展。

针对这一趋势,经济学家赵晓认为,过去房地产市场,政府靠卖地就能赚钱,开发商靠囤地就能赚钱,炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不复返,行业将迎来第三轮洗牌。

新一轮洗牌启动

庄凌顾问董事长张映光认为,房地产行业过去十年间,曾经历过两次大洗牌。第一次是在"8·31大限"前后,土地开始"招拍挂",一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会,一线房企与二三线房企迅速拉开距离。第二次是在2008年金融海啸前后,一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列,如SOHO中国、龙湖、恒大等,但也有一批房地产企业,由此从一线退居二线。

如今,房地产行业正迎来第三次洗牌,房企的发展模式是否与国家调控方向一致,现金流的稳健性、抵抗周期性、市场调整能力等都成为至关重要的因素。

中国指数研究院报告指出,2013年后,重点城市住宅成交量增速逐步趋缓,未来五年的复合增速为6.5%2016年成交面积有望达到2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓,预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米,复合增长率为11.5%

住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,在国家调控政策的打压下,住宅投资投机型需求将受到抑制,刚性需求--即首次置业和首次改善型需求,将成为支撑住宅市场发展的主要动力。

二线房企蓄势待发

中指院报告认为,今年以来,房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归,行业分化逐渐加剧,以高周转见长的房企开始崛起。

恒大集团董事局主席许家印表示,恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚表示,今年推出300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

近期,旭辉地产今年赴港上市计划曝光,一直以刚性需求为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注。公开市场数据显示,得益于市场刚需回暖,今年上半年,旭辉地产销售额跻身上海前三位。

旭辉董事长林中表示,旭辉的产品结构中,中低价位产品占60%。企业一直在灵活应变,及时调整产品战略。目前,旭辉超过140平方米以上的产品比例大概只占20%。产品定位主要以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主。他透露,2011年以来,市场销售最好的就是中低价位、中小套型。去年公司这类产品只占45%,今年占到60%,估计明年应该会占到80%

华高莱斯董事长李忠认为,旭辉的刚需模式有一定的共性。中国一线城市化持续性更强,城市人口聚集效应会越来越明显,北京、上海等城市圈的发展,是支撑刚需房企的基础。

销售额环比下降逾两成 三大标杆房企7月业绩现疲软

有分析人士表示,万科、富力和融创中国7月销售额不乐观,下半年将仍以加快推货为主

截至6日,万科、富力和融创中国三大标杆房企已公布7月份销售业绩。值得一提的是,相比于6月份销售的全面飘红,这三大房企7月销售业绩却不太乐观。其7月销售总额为151.6亿元,同比上涨5%,环比下降22%

"明显出现疲软",链家地产市场研究部常清表示,上述三大房企加权年度目标完成率仅为52%,完成全年目标依然存在较大的压力。因此,有分析人士认为,下半年房企不会大幅提价,而购地步伐可能进一步加快。

销售现疲软

据链家地产市场研究部统计数据显示,上述三大标杆房企1-7月三家房企销售1046.35亿元,加权全年目标完成率为52%。其中,万科7月销售103.9亿元,同比上涨14%,环比下滑22%;富力地产7月份协议销售额为23.7亿元,同比减少22%,环比减少15%;融创中国7月销售24亿元,同比增长6%,环比下滑27%

"总体上来说 ,如果将6月底房企赶半年报的因素剔除,7月份的成交量基本上和6月相持平,还是正常现象。"同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者如是表示。

据记者了解,7月份一直是楼市的传统淡季。不过,张宏伟认为,今年不一定会受到传统淡季的影响,主要是政策微调对于市场需求放量的刺激作用仍然在发挥作用,在这个时间段仍然是放量的时间窗口。

正如某房企的销售总监向笔者所示,市场上有购房资格的客户正在逐渐减少,加上政策风向有所改变,所以住宅产品销售出现疲软。

值得注意的是,富力地产销售金额虽然同比环比均出现下滑,但销售面积为21.82万平方米,同比增长23%。对此,富力地产董事长助理陈志濠曾向媒体表示,商业项目方面,成绩理想,下半年会推出多元化产品,包括针对首次置业者及换楼客户的住宅产品。

对此,中原地产市场研究总监张大伟也表示,虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量,但库存量的持续增加却是不争的事实。

根据中原不完全统计,截至到20126月底,标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。

事实上,根据中原地产的监测,20115月以来,标杆房企在售项目库存量一直呈逐月攀升的态势。今年3月份以后,销售市场持续回暖,标杆房企库存压力虽有所缓解,但依然处于高位,下降速度依然缓慢。因此,房企仍然以消化库存为主要目的。

提价楼盘并未大幅增加

实际上,关于下半年房价到底会不会涨的问题,各方争论不休。值得一提的是,对于项目提价问题,大部分开发商都在尽量保持沉默。

"我们下半年的主要销售策略还是加快出货。"某知名房企的高层人士向本报记者透露,"虽然个别房企整体情况要比去年好,但不少企业的资金链还是比较紧的,因此加快出货仍是关键,而大幅提价的可能性比较小。"

"当前来说,炒作涨价预期的多,实际涨价或者大幅涨价的不多,这主要和个案楼盘的客户积累情况有关系,蓄客情况好就小幅提价,反之则不会贸然提价。此外,普遍涨价尚不存在,涨价幅度也不会太大。"张宏伟向记者如是表示。

"世界城项目几乎就是以成本价推向市场了。"路劲地产执行董事及副行政总裁汪浩向本报记者坦言。

上述房企高层人士也进一步表示,当市场不好的时候,房企推出的是旗下最差的楼盘,项目中最差的户型,以低价吸引购买者出手。而等到市场有抬头预期的时候,开发商会推出优质户型和优质位置的楼盘,比如说推出同一项目的"楼王",价格自然有所提升,但同时产品的性价比也在提升。此外,先前买房的业主也能得到心理上的安抚,避免开发商的"售楼处"被砸,但不会大面积和大幅提价。

该人士向记者坦言,房企是不会贸然提价或者捂盘的,一旦市场不买账,企业是耗不起的。

兰德咨询总裁宋延庆也曾预计,如果企业贸然涨价,很有可能陷入滞销状态。此外,下半年企业为了冲业绩,不排除有新一轮降价的可能性。

抄底拿地动作或将频繁

"下半年,只要是优质项目且符合公司战略发展的土地,公司会考虑拿地。"汪浩向《证券日报》记者透露,公司正在关注北京土地市场的住宅用地。

事实上,万科等多家房企已经一改年初在土地市场的沉寂,近日正在集中抄底土地市场。万科日前披露,7月份新增6个项目,涉及土地款项及合作价款约30.2亿元,两数据均创今年以来新增项目新高。

除此之外,有消息人士向记者透露,金地集团(5.53,0.10,1.84%)近期在海外举债12亿元,或许用于下半年抄底土地市场。因为公司今年计划拿出106亿元拿地,但年初至今无任何新增土地储备,因此下半年很有可能集中拿地。

"这个时候土地市场本身呈现出外热内冷的特征,是房企拿地的好时机。"张宏伟向记者表示,市场成交量持续回升后,房地产企业通过"以价换量"储备了一些富裕资金,而目前市场成交量持续回升,整个市场基本面趋好,这个时候开发商拿地是必然的。

"不同企业具体策略不同,总体来看,下半年土地市场还是相对较好的抄底时机,因此一些手头有余钱的房企是不会错过这一机遇的,但也不排除一些房企还是采取保守态度,谨慎拿地。"上述某房企的高层人士向记者表示,不过,只要有优势项目出世,开发商还是会抓住机会的。

房企巨头首份半年报出炉 万科半年净赚37.3亿元

作为房地产上市公司四巨头之一,万科率先发布2012年半年报。万科今日披露,上半年,公司实现营业收入307.2亿元,同比增长53.7%;实现净利润37.3亿元,同比增长25.1%。尽管今年的推盘“前低后高”,万科在上半年推盘明显低于去年同期的情况下,仍然保持了比较理想的销售速度,实现销售面积602.5万平方米,销售金额625.4亿元。

万科方面表示,根据目前的推盘计划,下半年销售高于上半年、全年销售超越去年应无疑问。截至6月底,万科已售未结资源规模达到1392万平方米,对应合同金额达到1464亿元,相当于公司一年多的销售量。

上半年,万科累计实现销售面积602.5万平方米,同比增长6.5%,销售金额625.4亿元,同比下降4.7%。万科董事会秘书谭华杰表示,今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度,上半年虽然推盘量不大,但通过合理的销售策略,公司仍然保持了销售面积的同比增长,此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加,只要市场环境不发生太大的不利变化,全年销售超越去年是大概率事件。

据悉,16月,万科的销售均价为10380元,较去年同期下降10.6%,公司的结算均价也有所降低。谭华杰表示,这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响,但更主要的原因还是销售结构的变化。

新增项目方面,上半年,万科新获取开发项目13个,对应万科权益规划建筑面积约174万平方米,平均楼面地价约2230/平方米。此外,万科还参与1个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,由万科负责开发的部分用地面积约13万平方米,计容积率建筑面积约39万平方米,预计平均楼面综合改造成本和地价约3800/平方米。

谭华杰预计,下半年各地将加大供地力度,土地供应规模将超过上半年,由于开发企业的投资能力尚未全面恢复,资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。

事实上,近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科的销售月报显示,在刚刚过去的7月,公司分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目,对应万科权益的建筑面积约84万平方米,需支付地价款30.2亿元。

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