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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

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杨军:感恩香江花园  

2012-12-12 16:54:24|  分类: 建筑 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杨军:感恩香江花园

——中国好别墅20年《对话别墅》

北京慧诚房地产开发有限公司副总经理杨军女士和我们共同分享中国别墅1992年至1997年的发展历程。

杨军女士自1996年从事香江花园别墅销售主任以来,直到现在仍然从事着别墅行业的工作,这期间操盘了很多比较具有代表性的别墅项目,比如:香江花园、紫玉山庄、塞纳维拉、融城、华悦国际、瀛海名居,以及最近君山高尔夫别墅。在这个过程中她不仅见证了这些年中国别墅的发展,同时自身也是在这16年的别墅从业过程成长成为业内举足轻重的专业人士。

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北京慧诚房地产开发有限公司副总经理

杨军

“在香江花园,我租的比卖的多”

香江花园是94年下半年到95年初的时候开始销售的。杨军是96124号去的香江花园,当时香江花园的价格是3000美金每平方米左右。而那个时候买别墅的人都是东南亚一带,包括台湾、香港地区的外籍华人为主,支撑他们购买的原因不仅仅是他们要自己买的别墅住,而更多的是一种投资的行为。当然这种投资的行为和需求量是成正比的,没有需求自然不会有人投资。而当时的本地人是不会买别墅住的,所以这部分客群就是驻外使馆和一些外企公司的高管人员。当时除了中央别墅区的别墅,还有香江、丽京、裕京以及马坡那边的别墅,外国人当时来北京是没有更好的房子住的,所以说那个时候是靠外国人租房推动了别墅的销售。“我在香江花园四年,我租的比卖的多”。虽然这部分需求客群比较大,但是由于外国人当时对中国市场的不信任因素,所以他们并不会直接购买别墅。那么,当时别墅产品真正的购买客群只能以投资性购买的居多了。而这些投资购买客群是集中在香港、新加坡、马来、印尼等地方。香江花园当时是新加坡丰隆集团的投资背景,所以这个项目主要在香港和新加坡销售。租赁的客户主要都是由比较知名的代理公司统一提供的,比如:第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行四大代理行,这都是当时对于客户把握和服务最好的,同时深受开发商和客户信赖的代理行。当时租客都是有独家代理权的,比如说美国大使馆委托一个公司,那美国那边的客户基本都会在这家租赁,别家也撬不走。所以当时的开发商必须要招呼好代理行。“其实那个时候做中介挺好的,因为是托两家的,一方面有需求,另一方面开发商又想把房子租出去。”

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香江花园实景图片

“当时的别墅不会炒太多的概念”

早期的别墅产品概念比较简单。比如别墅的名字,就简简单单的香江花园、裕京花园、丽京花园等。可以说当时的大多数别墅项目的名称都比较单调,也不会赋予太多的文化内涵。购买的客群以投资为主,考虑最多的就是回报率;租赁的客户考虑最多的是交通和项目品质,所以名称和内涵文化可能在当时并不为开发商所重视。直到02年左右,国人自住购买客群兴起后,别墅项目也越来越多,开发商为了吸引更多的人关注,才逐渐注重起项目的外在包装。

“早期别墅都是外国人的归属”

9394年的时期的外销别墅开发商基本都有一些外资、港资等背景。比如说香江花园、裕京花园(裕京花园别墅也是美籍的投资背景)。所以从根源上来说,那个时候很难吸引国内的买家。明显的需求大于供应的时期也就是莱蒙湖前后那短暂的几年。那时期的需求量特别大,而在短时间内并不能很快供应上。所以就算是国人想要买别墅也有点望而生畏的感觉。 直到2000年前都一直存在的,就好像别墅就是外国人的归属。

9798年购买客群开始变化”

97年香港回归开始逐渐的到02年左右,国人的观念才开始慢慢的有了根本上的改变,从此中国市场上的别墅才算是真正由外销型别墅逐渐转变成了内销自住型别墅,那随之,别墅产品的品质也逐渐有了明显的提升。

杨军回忆说:“我99年去的紫玉山庄,当时很不适应的就是我原来面对的都是外国人,突然之间购买群体变成了中国人,包括很多现在的地产界大佬。那时候我做销售经理,都不知道原来坐在我对面的人,在现在看是这么大名鼎鼎的人物,我当时还跟他一板一眼的谈折扣,现在想想真是有一点点成就感。”那个时候的别墅市场已经不再单纯的依赖这些外国人租房子来推动销售了,而是靠国人越来越强的购买力和购买意识形成的很大的购买群体。

“别墅的发展要依赖于城市的发展进程”

可以说城市的发展为别墅市场的发展起到了关键的推动作用,最为明显的就是交通的改善以及郊区城市化的发展。

交通方面比如说,939月机场高速开通后对中央别墅区的形成和发展起到了非常大的带动作用。北京在98年以前大家最熟悉的都是老机场路,现在基本上都不走那条机场路了,机场高速对那个区域的别墅推动作用是非常非常大的。

配套方面杨军也为我们提到了教育配套的重要性。中国别墅区的国际学校:ISB国际学校、蒙台梭瑞幼儿园、京西国际学校、力迈国际学校、查尔斯王子就读的伊顿公学,还有瑞典学校,这些学校也是推动这边别墅租赁和销售的重要因素。道路交通、教育配套,以及后来一些商业配套也越来越多了,所以说配套的完善也是推动别墅发展的重要因素。

还有就是区域的发展,比如中央别墅区。中央别墅区实际上就把北皋、温榆河流域再到杨林韦沟那一带全部囊括在内,这样形成了一个大的区域影响。交通可以统一配置、配套可以共享、区域概念完善了,就回招揽更多的项目入驻,同时也会招揽更多的人气。所以说别墅区域的形成与别墅市场的发展是相辅相成,相互影响的。杨军:“香江花园能得到那么多人的认可一部分原因也是因为香江花园是在朝阳区,那时候人对这个区域概念还是很看重的。”

城市化的发展给别墅带来的推动作用是方方面面的,不仅仅是交通和配套方面。杨军就回忆说当年她刚开始在紫玉山庄的时候,从那边走一路泥泞淹没到小腿,99年的时候已经好多了,那个时候我们员工上下班是坐班车的,在三环燕莎那边坐班车,现在去那边上班根本不需要坐班车了。这是城市化进程的发展的好处,如果那个时候紫玉山庄算是一个在郊区的别墅的话,现在是完完全全的城市别墅了。刘东:“我记得最初的时候有一句话说的就是紫玉山庄:亚运村北原来没有路,终于有了一条路,左边的叫紫玉东路,右边的叫紫玉西路。”城市化进程一方面推动的别墅的发展,而别墅的建设也是在一方面推动了城市化的发展进程的。

“现在的客群对别墅自身要求越来越高,对别墅的距离越来越宽容”

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君山高尔夫别墅效果图

现在的别墅产品仅仅只有“城市别墅”这样一个优势的话,已经没有那么大的说服力了。人们对别墅关注的更多的是私密感、豪宅感、尊贵感、奢华感和他的山水需求。就像现在的君山高尔夫别墅也赋予了很多在那个年代没有的别墅内容。比如说更大的山水景观、非常好的高尔夫球场。别墅这个建筑本身发展到现在已经比较成熟了,周边环境以及更多的优质配套服务的优势才是真正价值所在。

另外,现在人看待别墅的距离已经宽容太多了。以前就觉得到亚运村过了炎黄艺术馆再往北没法走了,但是现在要是开车到顺义到机场那边去买别墅就觉得已经很近了,那已经可以算是第一居所别墅了。“人们审视距离已经不用公里数了,而是用时间”。这又是越来越多的高速路带给人们对于别墅看法的改变。比如说君山高尔夫别墅在密云,大家一听密云的概念都是以前棚户和农庄的概念,那时候去一趟要走一天中途还有可能迷路。现在京承高速通车后就便利了非常多。所以交通的发展真的是给别墅的发展带来了很多的推动作用。

杨军最后表示:从客群购买能力、购买意识的发展到别墅建筑形态、价值点的改变同时加了很多文化内涵的东西,发展到今天跟她16年前从业的时候真的是改变太大了。所以说从一开始的香江花园到现在的君山高尔夫别墅,这一路过来无论从她做的产品还是她本人我们都能看到变化和成长。

为别墅找个低碳出口

许多漂亮建筑内部实际很丑陋,它们在建造过程中污染了水源、大量砍伐森林,它们的存在消耗着大量的能源、排放废气,我们需要的是既漂亮又环保的绿色建筑。

——美国绿色建筑委员会创立人之一罗伯特·沃森 

作为住宅链条的终端之一,别墅面貌始终与“豪”、“奢”二字脱不开干系。一般来说,别墅的主人多为成功人士,如果不能表现出与众不同的精英气质,项目恐怕也难以被青睐。

在绿色成为不争的潮流,在全民环保的时代,别墅需要“低碳”吗?答案不言自明。

那么,“奢华”与“低碳”矛盾吗?别墅的高端性如何找到一个“低碳”出口?

低碳≠降低舒适度  

提起低碳,很多人想到的都是通过减少高能耗的设备来降低碳排放。比如多走路少开车,多爬楼梯少用电梯。表面上看,这似乎意味着降低生活水平,回到更为原始的生活状态中去。

但事实并非如此。有环保专家指出,实现低碳与改善生活质量两者并不冲突,都是为了让环境变得更适合我们生存和发展。关键是找到一个交叉点,在居住舒适度不降反升的前提下,实现低碳发展模式,这其中新科技成果的运用不可忽视。

作为改善居住感受的终极形态,别墅在新技术推广上一向身先士卒,日益呈现出智能化、科技化的特点。比如现在普遍推广的墙体、门窗保温隔热材料,都是由别墅项目最先采用。

深圳万科中心被誉为新近崛起的绿色建筑代表作。它的外墙装置了可转动式悬挂立面外遮阳系统,即大量采用弧形百叶板,百叶上有着大小长短不等的方型镂空,根据不同的日照时间与强度,通过电脑自动旋转角度,调节室内温度。而从外表看起来,整个建筑犹如一棵有生命的大树,被无数光影斑驳的”叶片“覆盖,堪称智慧与美貌并举的建筑。

别墅低碳,从空间设计做起

高绿化率、低容积率是别墅”低碳化“的先天优势。数据显示,相比普通住宅,别墅项目的绿化率至少高出一倍以上,公共活动空间更大。

在武汉这样一个典型的冬冷夏热城市,没有空调的生活不可想象。不过在炎热的夏天,不少市民依然选择在清早和傍晚到江边晨练纳凉,在清爽的江风中呼吸自然空气。距离愉悦与宁静生活最近的,正是绿色原生态。

从这个角度来说,”低碳“别墅首先要从空间设计做起,通过最大程度的自然通风、照明让建筑居住感受迎合人体需求;通过空间组合来达到自然能源利用率的最大化,在降低人工能源使用量的同时,提高生活品质。

因此,别墅项目在前期设计时,每个空间都要考虑自然采光和通风。南北通透能有效转换室内外空气,避免卫生间、厨房的湿气进入客厅、卧室,空气的流动循环还能降低室内温度,减少温室气体的排放。

在最近上市的一些别墅产品中,我们惊喜的看到不少创新空间设计作品。比如位于盘龙城的龙泰·北郦湖,200-280平方米的户型均按人居需求进行科学规划,让室内功能布局更加合理而贴近生活需求。从入户动线的流畅设置,到专为老人考虑设置的一楼卧室,从厅室的开间进深,到卫生间和衣帽间的合理设计,从每户都有”四个庭院“到全地下交通系统,刷新武汉别墅产品的设计空间。

低碳装备,内外兼修

中央新风系统,不开窗户能保证室内外空气的流通,减少空调的能耗;

雨水回用系统,收集之雨水量能满足整个社区地块冲洗及浇洒用水总量的50%

换一个节水马桶,在水龙头上加一个节水装置或改成直饮水系统,能耗量马上减少70%……

经常关注别墅项目的购房者,对上述设备应当不陌生。它们的身影频繁地出现在别墅和一些高端项目中,成为绿色和节能的物质先导。

武汉民用建筑设计院副院长郑国庆表示,与以往单一的采用节能材料相比,现在不断有房地产项目将节能理念贯穿到设计、施工、使用全过程,并且不仅关注室内小环境的节能,更与整个片区的生态大环境结合起来,是个了不起的进步。

不过除了上述的”硬件“装备,别墅所倡导的居住习惯更应该向”低碳“看齐。摒弃抽象的环保口号,开发商应该更多地通过居住习惯的培养来推广低碳生活模式。比如万科在社区内广泛组织废物回收再利用,华润向业主分发绿色生活白皮书、宣传生活节能小窍门,武汉天地通过环保E展厅介绍和展示最新节能技术等。

国外别墅装修案例大搜集

别墅装修可以细分为装修、水电、智能化家居、装饰、结构加固设计等等,而这样一个庞大的系统,确实是无法靠单一传统装修组织来解决的。一个卓越的别墅装修,是需要全程家居设计师团队,即一个家装设计师+多个专项设计师(橱柜、卫浴、设备、内门、家具、饰品、花园景观设计师)设计与配置的精美组合,因此,实施别墅装修最为基础的,也就是对于承接别墅装修各个环节的公司或设计师,就显得尤为重要。 

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