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赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

安溪XX城市广场后评估报告  

2012-11-08 13:47:07|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编制说明

安溪宝龙城市广场于"12.31"开业,开业面积为48058㎡。5月21日--5月25日,安溪商业总经办组织营运部、工程部、招商部、企划部、物业部等部门,采取资料查阅、现场巡视、客户访谈、会议交流等多种形式,对安溪宝龙城市广场进行了"后评估工作"。巡查了外广场、外立面、出入口、步行街、中庭、结合部、主力店、停车场、屋顶、地下等区域,并根据指令单要求,从多个角度进行了解,并从三个方面进行了总结,第一,立足商业营运使用角度对项目的规划、设计、功能、人流、车流、交通动线、招商、经营等进行总结;第二、对存在问题进行了汇总并提出建议;第三、为下一代产品提出建议。  

第一部分、项目定位、招商、企划及开业总结

 

  • 招商中心和营运中心意见

第一篇 定位与设计

第一 项目选址的合理性

一、人口

2011年5月5日统计公报(2010年人口普查数据)

1、全县户籍人口

全县户籍人口(含户口待定)为112万人,同2006年107万人相比,五年共增加5万人,增加4.67%,年平均增加0.9%。

2、人口分布(县城城区人口20万)

全县常住人口的地区分布如下:

地区

人口(人)

比重(%)

全县合计

1120000

100

凤城镇

107900

9.63

蓬莱镇

75000

6.66

湖头镇

80000

7.14

官桥镇

73426

6.55

剑斗镇

64025

5.93

城厢镇

96722

8.63

金谷镇

48000

4.28

龙门镇

49961

4.46

虎邱镇

51000

4.55

感德镇

53100

4.74

芦田镇

36300

3.24

魁斗镇

55000

4.97

西坪镇

64000

5.71

尚卿乡

32000

2.85

参内乡

21000

1.87

白濑乡

12000

1.07

湖上乡

11000

0.98

大坪乡

23000

1.88

长坑乡

34000

2.86

蓝田乡

24000

1.89

4、项目周边3公里分为人口约为15万,安溪县城城区未来规划将导入10万人口,消费能力相对较强。

 

二、经济数据

  安溪经济活跃,发展迅猛。改革开放三十年多来,安溪摆脱贫困,步入小康,持续发展,已成为全国县域经济基本竞争力百强县、全国最具投资潜力中小城市百强县、中国商标发展百强县、中国最具特色魅力旅游名县,福建省经济实力十强县、经济发展十佳县。2009年全县生产总值248.95亿元,工业总产值361.5亿元,财政总收入13.78亿元,农民人均纯收入7701元。

2011年度福建省县域经济实力"十强"、安溪县再次进入"十强县"。 2011年上半年,安溪经济运行总体呈现"高开高走、持续平稳"的发展态势,大部分指标实现"双过半",地区生产总值138.7亿元,增长15%;财政总收入增长11.19亿元,增长34.3%;一般预算收入6.97亿元,增长33.1%;全社会固定资产投资48.92亿元,增长39.4%。围绕纳入省、市重点建设盘子的29个重点项目,安溪将加快推进"三个一批",进入快速发展阶段。

三、项目位置

项目区位:安溪宝龙城市广场位于厦(门)漳(州)泉(州)金三角西北部,福建省安溪县东南沿海,处在二环路和建安大道的交汇处,北临项目规划路,南抵城区二环路。地理条件得天独厚。四面均临城市主干道,交通便捷,5分钟车程内遍及众多高尚社区,交通便利,聚集人流和消费力的潜力惊人。

 

根据上述材料,安溪项目选址基本符合宝龙购物中心选址要求。

 

四、购物中心选址建议标准

生产总值:250亿

全县人口:112万(县城城区20万)

项目周边:3公里20-30万(未来规划有规模性人口导入)

人均可支配收入:13000元以上

社消总额:46亿以上

位置选择:周边3公里范围内无同类商业体,距市级商圈3公里以上。

建议同区域的商业公司可适当介入,结合当地的市场情况,从招商、营运角度提供建议。

如当地没有开业项目,则商业集团不参与。

 

第二 产品定位的准确性

一、安溪项目SWOT分析

S优势:经济快速成长三线城市;县城人口众多,消费力尚可,作为铁光音的故乡,安溪茶都对全国茶商、游客具有较强的吸引力,项目周边3公里范围内有一定基础人群,并且未来有人口导入计划;毗邻县政府以及传统商业中心主干道,周围县市距离较近,周边交通便利,商圈除安溪县外可辐射至周边县市;

W劣势:城市第三产业较弱、白领消费相对不足,一站式购物消费理念较为薄弱,周边入住率不高;所处位置偏僻,相关配套不完善,未形成商圈,日常客流无法保证;整场的业态规划偏年轻,与安溪常住居民(无中间层)有落差。

O机会:安溪目前唯一的购物中心,传统商业中心面临拆迁;

T威胁:新华都有意建立新型的购物中心

项目整体定位策略:打造安溪现代化一站式时尚+家庭购物中心;牢抓周边人口日常消费,同时用现代购物中心理念及与核心商圈错位、突出项目特色吸引县城以及周边地区人口来此消费。并且加大企划力度、逐步形成安溪消费新的习惯。

 

二、体量定位

体量比较合适、布局较为合理。

-1F地下停车场

1—2F为大型超市

1F潮流时尚男装、皮具、日用品

2F儿童、运动、休闲、配套

3F餐饮娱乐

屋面商业物业办公室

 

三、辐射商圈

目标:本项目目前是安溪县内唯一的规模最大的现代化购物中心:

一级辐射商圈:安溪县城区、北石、茶都(3公里以内县城20万)

二级辐射商圈:龙门镇、湖头镇、仑苍镇等(3-5公里周边乡镇25万)

三级辐射商圈:南安市、永春县(5公里南安150万+永春56.22万)

安溪XX城市广场后评估报告 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 

四、客群定位

商圈内客群分析

安溪XX城市广场后评估报告 - wuhelo100 - 赤鱼追波

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商圈内消费者的总体特征-消费者背景

目标:本项目定位成家庭+时尚购物中心,客群范围覆盖较广年龄段的中端消费人群为主。

针对策略:

1.(安溪县城、北石、茶都),加强企划活动以及商家信息宣传,提升广场知名度,吸引当地消费者;

2.(龙门、湖头、仑苍),借助主力店大润发、金逸、欢乐迪、宝龙乐园在龙门、湖头、仑苍等周边乡镇强有力的吸引力,扩大媒体广告宣传,将主力店优势推广至周边乡镇,吸引更多的人群。

3.(南安、永春),积极和政府互动,结合当地茶文化特点举办各类茶文化与商业推广相结合的活动,各类资源(旅游、会议、商务)需积极开发促销活动,采用多形式促销方式,积极提升促销力度,吸引更多客户。

五、主题定位

现状:家庭消费相对明显、业态不够丰富,服饰业态女装较多、餐饮适中,相关配套较少。

目标:突出家庭+时尚的一站式购物中心主题

建议商业集团和同区域的商业公司提前介入,结合当地的市场情况,从招商、营运角度提供建议。商业定位要顺应地域市场竞争环境、产品功能要符合经营者和消费者的需求。

MALL专题定位

  1. 项目的介绍

项目地处安溪县城南,属于安溪新的开发区域。在开发之前,地理位置比较偏僻,离安溪主商业圈有一定距离。项目开业后,在政府的大力支持下,大大改善了交通环境,形成安溪开发区新的商圈。

二、方案设计

安溪XX城市广场后评估报告 - wuhelo100 - 赤鱼追波

安溪XX城市广场后评估报告 - wuhelo100 - 赤鱼追波

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 1、各功能区域平面及主入口、与主力店通道等优化完善建议

出入口——广场主入口应突出醒目,建议主出入口增设泛光照明,加强夜景效果

港湾停靠——目前安溪已经开始有的士(同时有较多的摩的),为方便顾客建议设计出租车的港湾式停靠处及候车亭。

非机动车停放——三线城市停放和管理问题较大,建议设计地面非机动车停放点,并加管理围栏(俗称铁马),有利于停放管理。

室外背景音乐—目前室外为大润发的背景音乐,从长远考虑必须是宝龙的背景音乐。

室外绿化植被—目前北侧有部分区域设计为大树,将来会挡住门面的视线,建议更换为灌木植被。

服务台——从提供服务角度,建议在一楼设置一个母婴室。

卫生间—卫生间目前未设计儿童便器及洗手台建议增设。

大中庭——现场有5个天井,天井玻璃没有任何的隔热措施,增加空调的能耗,建议增设隔热膜。

消防疏散通道——建议地坪采用环氧树脂地面。

屋面—屋面虹吸雨水管道点位设计不合理;伸缩缝设计、施工不合理,存在漏水现象;给后期的营运带来很大的隐患和租户间的纠纷,建议进行改善。

2、设备设计、施工缺陷

扶梯--目前扶梯未设计安全毛刷,建议增设安全毛刷。

货梯——现有货梯的楼层出入门较小,建议更换成双开防火门;货梯厅不明显需要改进。

空调---目前使用小风机盘管设备,存在维护费用较高,同时容易产生漏水现象;建议以后项目使用集中送风柜机。

设备房施工界面—目前整体的施工存在较多的工程界面盲区,施工结束后存在较多的区域在交界处存在争议,建议后续的施工界面清晰明了。

电气设备---电缆施工,配电柜的位置整体配置设计不合理;存在负荷分配不合理,电缆随意堆放情况,存在较多的安全隐患,建议后续加强相应的施工、设计的管控。

土建---屋面风井、挑檐均未设计挡水条,存在雨水顺屋檐倒灌到室内,建议后续改进。

装饰---整体的设计不错,但是施工细节局部粗糙,施工工艺较差。

消防、安防系统---整体的设计、设备的选型较为落后,建议加强。(如排烟阀、主机)。

给排水—大楼供水方式目前二楼开始使用二次供水,意义不大;建议改造为一次供水。

外围排水系统—目前由于施工赶工的原因,局部施工质量较差,需要后续改善。

煤气---MALL为娱乐、休闲、美食一体,需要有一定的餐饮租户,但是大楼未设计煤气系统,建议增加煤气系统。

 

三、外立面、景观、公装、泛光、智能化、标识等设计合理性

1、立面

外立面——建议一楼空挡部分增加橱窗设计

主力店店招——建议统一设计主力店店招位置,统一设计安装背板。

主LOGO——建议LOGO尺寸,字体加大、灯光加强。

2、内装

公区吊顶——灯具选型不合理,建议更改为节能型灯具。

栏杆扶手——建议栏杆扶手设计注意儿童防爬装置,避免意外事故的发生

3、景观

休闲椅——广场休闲椅较少,建议结合花坛绿化,设计休闲椅。

4、夜景泛光照明

整体夜景效果不佳建议进行改进;广场增加广场灯具。

5、导视系统

商场标识——现有标识太少,内容不清楚,建议在主要入口增加大堂综合索引牌(1~4F商户位置,结合DM摆放,灯箱式),自动扶梯旁设置楼层索引牌(商户位置,结合DM摆放,灯箱式),吊牌应突出主力店和次主力店的指引。

电梯厅灯箱——建议在车库电梯厅内设置灯箱,做补充导视。

卫生间标识——室内步行街男女卫生间标牌,建议采用内装设计,在进卫生间的墙面做男女形象化造型,颜色用男蓝女粉区别。

车库标识——现有标识太少,标识不醒目,建议重点对出口(市政道路)、主次力店、电梯厅做指引;建议除了吊牌,在柱面和电梯厅外墙面做超薄灯箱。

交通标识——建议在车库入口的市政道路上设置悬臂式指示牌,增加远端指示牌(1~2KM范围)。

第二篇、商业经营

一、招商

1、商家品牌与选择

1F

分析

楼层定位

潮流男女服饰旗舰店+国际、国内知名连锁品牌形象店

一楼众多国际、国内品牌的引进,确定了整体购物中心的中档时尚定位

正门入口处

分区定位

潮流男女服饰形象店

拉夏贝尔组合店的进驻,提升了广场整体形象,但由于非主要人流入口,且其面积过大,导致一楼顾客动线中断

引进品牌

拉夏贝尔

建安大道一楼沿街

分区定位

国际、国内知名连锁品牌

对购物中心一层整体品牌档次起到较大带动作用

引进品牌

KFC、屈臣氏、七匹狼男装、中国黄金等

超市入口处

分区定位

国内知名连锁品牌

针对超市入口周边的中低价位国内知名连锁品牌的引进,加强了该区域周边小商户与主力店之间的人流互动

引进品牌

莱尔佳尼、意尔康、保罗骑士等

2F

分析

楼层定位

男女品牌量贩休闲、运动、女装、内衣、手机城

向客群提供高性价比的产品,丰富购物中心消费体验,拉动人流垂直流动,品牌较好,对客户的吸引力和号召力比较强

靠超市二层北面入口区域

分区定位

餐饮、品牌女装

全国连锁餐饮、女装品牌商家为消费者提供必备的功能,丰富了购物体验多样性

引进品牌

蒙自源、胖太太、都市丽人

靠超市二层南面入口区域

分区定位

男女量贩休闲、运动、手机城、连锁餐饮

由于一楼南侧入口人流量较少,故此超市入口人流量很小,导致较大冷场

引进品牌

彬依奴、舒华、匹克、迪信通

3F

分析

楼层定位

主题餐饮、休闲娱乐、儿童乐园

为购物中心提供必要的服务类配套、满足消费者多种消费需求,餐饮及休闲娱乐商户短时间吸引较大人流,缩短广场培育时间

西侧区域

分区定位

餐饮区

迅速大量的聚集人气,拉动整体人流量提升,提高广场知名度作用明显

引进品牌

庆园丰收、百度烤肉、味道江湖、桔餐厅私家菜

北侧区域

分区定位

休闲娱乐

国内知名品牌休闲娱乐商户为拉动楼层人流,带动客流垂直流动起到重要作用

引进品牌

欢乐迪、金逸、宝龙乐园

南侧区域

分区定位

儿童乐园

为安溪较高档的儿童乐园场所,适合当地市场,带动客流垂直及横向流动作用明显

引进品牌

淘淘乐园、啵啵乐园

 

2、租金政策

楼层

集团政策

实际租金

折扣率

平均租金 (元\㎡\月)

优惠政策

平均租金 (元\㎡\月)

优惠政策

  

第二年

第三年

首年免租

第二年

第三年

首年平均免租9个月

第二年

第三年

一层

100

118

93

102

93%

86.44%

二层

55

64

67

71

122%

111%

三层

35

42

38

44

108.6%

104.8%

合计

63

74

66

72

105%

97.3%

 

政策分析

  1. 因我项目地处新区,与当地成熟商圈大同路、解放路在区位及周边社区入驻率上都明显处于劣势,因此根据项目对安溪各竞争商业项目进行了详细市调,制定了相对较符合该区域市场的租金定价。
  2. 在实际招商过程中,在遭遇安溪本地资源少、普遍安溪人不看好本项目的情况下,以外地品牌引入为主,将外地新的产品引入安溪市场,保障了购物中心的满铺招商,及以新产品吸引人流来保证后期营运,创造了良好的开业效果。
  3. 招商策略

筹备期:

2011年年初借助主力店大润发超市、金逸影院确定的契机,与企划紧密配合,将购物中心开始招商的信息通过报纸等平面媒体和项目周边围挡广告位等媒介广泛宣传,首先使客户对宝龙购物中心有初步的认知;

2011年4月从外地招聘有经验和资源的招商人员,充分利用外地有MALL经营经验的商户资源,不断沟通及宣传,引入很多外地品牌。

2011年8月以招商签约会的宣传造势为中心,在市中心醒目位置(商业大厦C楼大幅户外广告牌、中茵海华外公交站台等)、报纸主要版面、本地电视媒体全方位投放宝龙主力店及部分品牌商家状况,使客户充分了解宝龙品牌及购物中心全天候、全业态的优势;

2011年9月招商签约会隆重召开,项目招商人员与各部门人员及集团招商同仁紧密配合,全力邀约商家,确保目标品牌商户85%以上到场,总到场商家人数超过300人,保证了签约会的成功召开。

2011年11月以开业为宣传主题,采用各种宣传方式使宝龙品牌和购物中心模式逐步深入人心。有力的协助了招商工作的开展。

招商前期:

2011年3月-2011年7月,重点品牌突破阶段:根据项目已有规划定位情况,重点对一楼正面沿街及大型餐饮商家进行集中突破,与重点品牌屈臣氏、盛世经典牛排、肯德基、七匹狼、拉夏贝尔、庆园丰收、TH、或与番、雅柔等达成合作意向协议,结合集团明确的主力店商家大润发超市、金逸影院。为购物中心品牌结构打下良好的基础。

招商中期:

2011年8月,招商签约会商家邀约阶段:利用招商签约会造势契机,大量与安溪当地知名品牌商进行联络洽谈,重点洽谈与已明确意向的重点品牌类似的,在当地销售情况较好,商家实力较强的如新华眼镜、得意百货、莱尔佳尼、保罗骑士等。也与集团招商中心紧密配合,招商中心为招商签约会邀约了肯德基、屈臣氏、拉夏贝尔等重点品牌到场签约和大量重点品牌商家到场观礼,极大的增强了商家信心。

 

小结

在安溪项目招商过程中,克服了时间短、本地资源严重缺乏的实际困难,对中小品牌或非品牌商家则由基层招商员工发挥自我退后结果第一的奉献精神,对品牌代理商反复登门拜访洽谈,反复灌输购物中心经营理念及宝龙品牌优势,将招商信息、产品信息口口相传。通过商家互相介绍,逐步挖掘潜在意向客户。但由于项目所处地理位置、周边入驻率低及安溪是县级城市的影响,如绫致、哥弟、九牧王等较好的品牌都没有进驻。

在业务考核方面采用奖惩结合的激励机制,实施末位淘汰制督促员工不断突破自我。招商小组中每天召开小组会议,部门每两天召开部门会议,天天强调任务,将个人目标、小组目标、团队目标深入每个员工心中,使员工有危机感、紧迫感。采用问题不过夜的方式,当日解决当日招商过程中遇到的各项问题,及时给出指导方案,同时对员工针对每个问题进行实操培训,并要求尽快应用到实践中强化谈判能力。

与集团招商中心紧密配合,由集团负责对接外地品牌公司,由项目对接品牌当地代理商或接待公司考察人员推荐位置,取得良好的成果。这期间先后完成集团每月业绩目标,对团队信心和凝聚力的形成起到关键作用。

 

开业筹备:

开业时间定于12月31日,在还不完全具备商户进场条件的情况下,极力说服商户配合进场装修,并采取营运分田到户、每日开会追踪、立刻协调解决问题的方式,确保商户的整体装修进度。

开业前工程部保持24小时值班随时处理紧急问题,商业公司和地产公司配合紧密,对施工、设计等问题进行了变更,并及时进行了改造,使得商户的装修能够在开业前完成。

消防验收和证照问题造成部分商家开业延误。

 

  • 企划部意见

      

一、室内步行街刀旗杆:

现状:仅一条方管,下端无固定点。

存在问题:1、方管偏短,导致刀旗面宽太窄,广告视觉效果差

2、下端无固定点:导致刀旗无法固定,时间一长就前后不规则,影响美观

  1. 外立面广告

    存在问题:安装需挂蜘蛛人,更换成本高

    建议解决方案:建议从MALL内开口,直接安装

  2. 美陈用电葫芦

    存在问题:仅有线控方式操作垂吊

    建议解决方案:增加遥控设备

  3. 场外精神堡垒及活动公告牌

    存在问题:1、精神堡垒高度太低,商家LOGO太小且表现不明显

    2、外场缺乏广告牌

    建议解决方案:1、建议加高、加大精神堡垒的尺寸

    2、增加立地广告牌

  4. 地下停车场导视系统

    存在问题:1、导视太少,且内容不清楚(字体偏小)

    2、车场广告位未同步设计

  5. 主力店店招

    建议统一设计主力店店招位置,统一设计安装背板。(目前除大润发外,其他3家主力店均未安装店招)

  6. 主LOGO

    建议尺寸加大,提高亮度。

  7. 商场标识

    现有标识内容不清晰,且标识太小不够直观

  8. 自动扶梯旁的楼层索引牌太过笨重,且面宽太宽
  9. 卫生间标识太小
  10. 车库标识现有标识太少,标识不醒目,建议重点对出口(市政道路)、主次力店、电梯厅做指引;建议除了吊牌,在柱面和电梯厅外墙面做超薄灯箱。(已逐步完善中
  11. 交通标识

    建议在车库入口的市政道路上设置指示牌,增加远端指示牌(1~2KM范围)。逐步完善中

    第二部分、问题汇总

    序号

    分类

    问题描述

    原因分析

    工作建议、产品建议

    备注

    总平规划

      

      

      

      

    1

     

    整体布局现有主道两侧,后期的规划路未设计入口

    设计缺陷

    建议尽量采用双动线设计

      

    专项设计

         

      

    2

      

    无出租车、公交车港湾

    设计缺陷

    建议设计出租车、公交车的港湾式停靠处(应靠近主商业),出租车停靠处建议设置候车亭。

      

    3

      

    市政交通标识指引缺失

      

    应在市政道路上设置广场导视牌,引导客流顺利进入广场

      

    建筑设计

           
     

    景观设计

         

      

    4

     

    广场北面入口高大树木设计不合理,将来会遮挡入口视线

    设计缺陷

    改为灌木植被配置

      

    5

     

    小品、休闲椅设计缺失

    品质提升

    丰富小品内容,增加休闲、动感元素

      

    6

     

    绿化有阻挡

    设计缺陷

    除花坛外,外场绿化尽量采用移动花钵

      

     

    泛光照明

         

      

    7

     

    夜晚照度不够,缺乏动感

    品质提升

    亮化夜间照明,有时尚动感效应

      

     

    标识系统

           

    8

     

    广场标识系统不清晰

    品质提升

    明晰广场标识,准确引导消费者进入广场

      

    9

      

    停车场的标识系统不清晰

    品质提升

    对立柱、地面、墙壁等进行标识美化处理,清晰引导客流进入广场

     

    10

      

    广场内标识系统不清晰

    品质提升

    广场内部应有引导台,商户等指向标识应准确清晰。

      

     

    外广场

      

      

      

      

    11

      

    取水点位不足

    设计遗漏

    绿化覆盖面积200㎡、位置较隐蔽,取水点可敷设在绿化带内。其他取水点位应考虑。

      

    12

      

    公共区域用电分类计量表不全

    设计遗漏

    公共区域可分类计量、满足能耗统计需求

      

    13

      

    多经、企划用电源考虑不足

    设计缺陷

    营运、企划根据广场格局确定多经点位、包括位置、数量、业态确认用电量及分布

     

    14

      

    一层外街商铺空调外机机位处未留排水口,冷凝水无法正常排放

    设计缺陷

    应考虑设计预留排水点

      

    15

      

    监控点位存在盲区

    设计缺陷

    应综合考虑监控点位,避免出现盲区

      

    16

      

    外广场无背景音乐

    设计缺陷

    增加外广场背景音乐

      

    17

      

    绿化部分增加景观照明、提升商业氛围

    品质提升

    泛光照明的总体设计

      

    18

      

    广场景观照明、扶梯下方等照明亮化

    品质提升

    亮化工程的总体设计

      

    19

      

    整个外广场发光照明效果不足

    设计缺陷

    美化亮化工程

      

    20

      

    外广场增加对外宣传栏

    设计遗漏

    以营运事项立项上报

     

    外立面

      

      

      

      

    21

      

    外立面增设外置观光电梯

    设计缺陷

    设置外立面外置观光电梯1部

      

    22

      

    宝龙城市广场字体偏小、灯光效果不佳不醒目

    品质提升

    建议参考即墨宝龙城市广场的LOGO尺寸,统一规格

      

    楼顶

      

      

      

      

    23

      

    配电柜非防水型

    品质提升

    配电柜应使用防水型

      

    24

      

    外机基座防震、防锈处理不足

    品质提升

    外机基座应防震、防锈处理

      

    25

      

    电线穿管防腐不佳

    品质提升

    电线穿管应考虑防腐

      

    26

      

    排油烟机电源控制不集中

    品质提升

    控制集中、方便、安全

       

    27

     

    屋面虹吸雨水点位、安装不合理

    设计缺陷、施工质量

    合理布设、严加管控

     

    28

     

    伸缩缝整体较多,施工不佳

    设计缺陷、施工质量

    合理布设、严加管控

     

    中庭

      

      

      

      

    29

      

    中庭遮阳帘问题

    品质提升

    阻燃材质、白色、厚度、透光部分全覆盖、透光度较好、手自动控制

      

    30

      

    餐饮商铺排油烟采用独立烟道,增加屋面排油烟风机和油烟净化器的数量,增加商业的设备管控压力

    设计遗漏

    根据餐饮面积定位、设置统一设计烟井合理进行净化,提高购物中心的档次

      

    31

      

    排油烟系统无防火阀

    设计缺陷

    在商户排烟罩上方增加150度防火阀,防止火灾蔓延

     

    32

      

    烟道封堵未考虑

    设计缺陷

    烟道封堵、水泥压光

      

    33

      

    风机盘管回风口设计部合理,气流声音较大

    设计缺陷

    风机盘管回风口应合理设计

      

    34

      

    风机盘管水管路Y型过滤器不足

    设计缺陷

    风机盘管水管路增加Y型过滤器

      

    35

      

    步行街地面地插分布不合理,不利于多经分布

    设计遗漏

    每隔15米设置4kw荷载地插一组,建议用电量

      

    36

      

    卫生间未设计儿童洁具

    设计缺陷

    增设儿童洁具

      

    37

      

    主要入口未增加综合索引牌(灯箱式)与导视结合

    设计遗漏

    建议在主要入口增加综合索引牌(灯箱式)与导视结合

      

    38

      

    服务台设计部人性化

    设计遗漏

    从提供服务角度,建议在一楼设置一个母婴室

      

    停车场

           

    39

      

    停车场地面容易起沙

    品质提升

    应考虑车库地面的质量提升

      

     

    40

     

    地下室无踢脚线

    品质提升

    地下室增加踢脚线

     

    41

      

     车辆导视不够

    品质提升

     建议增加导视标示及广角镜

     

    42

      

    生活水泵房生活水箱无杀菌设施

    设计遗漏

    二次供水增设灭菌装置

      

    43

     

    地下室4个风机房风井移位

    设计缺陷

    设备预留位置偏小

      

    44

      

    变电所面积设计偏小,线路大部分为低进低出

    设计缺陷

    应从安全、使用上综合考虑

      

    45

      

    制冷机房水泵控制柜选型不佳

    设计缺陷

    应从安全、使用上综合考虑

      

    46

      

    配电系统无设置电抗器、线路谐波大、造成电容补偿装置损坏。

    设计缺陷

    应从安全、使用上综合考虑

      

    消 防

           
       

    消防设备的选型不合理

    设计缺陷

    应从安全、使用上综合考虑

     

    第三部分 设备节能选型的简要分析

     

    根据建筑用能类别,分类能耗主要包括:水、电、燃气、蒸汽、集中供热、集中供冷和其他能源等。一般建筑中,电能使用量最多、应用范围最广,降低能耗的空间最大、建议先从电能角度作为对设备选型的第一参照标准、以最小的资金投入、获得最大的收益效果。

    安溪宝龙城市广场全年测算暖通电耗30%左右、照明、插座、动力电耗60%左右,主要能耗集中在空调及照明方面,设备选型节能降耗工作将主要围绕这两个方面展开。

    一、空调用电是为建筑物提供空调、采暖服务设备用电的统称,可分成冷热源站用电和空调末端用电2个子项。(安溪项目仅限供冷)

    1、安溪宝龙广场制冷主机使用2台约克离心式冷水机组和4台约克螺杆式冷水机组(步行街使用2台离心机组:YKEPEPQ65CMG/XD22制冷量共计1000冷吨;KTV使用2台螺杆机组:YEWS170HA50E制冷量共计326冷吨;电玩城使用2台螺杆机组:YEWS170HA50E制冷量共计326冷吨)使用类型属于舒适型,国家能耗等级2级、属节能型机组。循环泵:(冷却水泵:步行街使用2台立式清水离心泵 ISG(B)200-400(I)C、KTV及电玩城各使用2台两台立式清水离心泵ISG(B)100-200S;冷冻水泵:步行街使用2台立式清水离心泵ISG(B)200-400(I)C 、KTV及电玩城各使用2台立式清水离心泵ISG(B)100-200S)冷冻泵、冷却泵大型电机使用了变频器、根据负荷变化自动调整水流量,属于较先进的技术节能;总体设备选型较好

    2、空调末端为空调加新风方式,使用约克(中国)吊顶新风柜、吊顶式风机盘管、吊顶风柜、等产品。公共区域新风机因回风管道太长及回风口小,且滤网处因空间原因无法开检修口、建议选用落地式风柜机。空调设置了空调楼宇自控装置,及温控装置、楼宇自控至今未施工完成。

    从设备能耗使用及节能技术的使用上选型较好;但是该机组后续维护费用较高。

     

    二、安溪宝龙城市广场的用电分项照明插座用电。照明插座用电是指建筑物主要功能区域的照明、插座用电等室内、室外、地下、外立面等设备用电的总称。可以细分成照明和插座用电、走廊和应急照明用电、地下室照明、室外景观泛光广告位照明用电。

    从选型的角度、地下室与外立面、外广场、广告位应大量使用LED灯、统计安溪宝龙地下停车场T8灯管、外广场使用金卤灯、射灯将近100kw,以地下室为例,457盏T8荧光灯、总功率457*40=18.3KW.全年全部开启的工况下、使用电费。18.3*24*365*0.8*0.8113=104046元。如改造为LED灯、使用费用可降低一半,按照市场LED灯180元/盏,更换费用共计457*180=82260元,2年可收回成本,且不算由于使用寿命延长而减少的维修更换成本;同时可以考虑与节能单位进行合作,费用不需要我司承担,合作期间我司可以收益约15万。

    从管理角度在地下室根据车道、车位进行多级自动控制、提高有效照明时间。

    三、动力用电是指提供所有动力服务(包括电梯、非空调区域通风、自来水加压、排污等)的设备(不包括空调采暖系统设备)用电的统称。动力用电可分解为电梯用电、水泵用电、通风机用电3个子项。

    1、货梯使用广州奥的斯SPAN(2000KG,0.63m/s)

    观光梯使用广州奥的斯GeN2-MRL( 1000KG,1.0m/s)

    电动扶梯使用广州奥的斯 LINK(0.5m/s)

    选用的电动扶梯设置了变频器、属节能产品、可增加重力势能转动能的节能技术,存在缺陷:建议使用红外感应不用重力感应、在待机的过程中可调低运行速度。

    选用的货梯、观光梯使用了曳引机变频、双台电梯并联控制、属节能产品。建议在光幕的基础上增加防撞板控制。

    2、生活水泵采用采用了变频控制,根据用户用水量随时调整水泵功率、属节能型水泵。

    四、因现在负荷多为感性负荷、且开关量设备较多、影响电能质量,由于谐波较大、安溪宝龙城市广场电容补偿装置微型开关多处爆炸、电容补偿装置无法正常投运,建议增加电抗器、消除谐波。

    五、其它、广场中的信息中心、消控中心中用电量较大的是显示屏、可选用LCD或LED屏。

    第四部分、新一代产品建议

    MALL空调设计

    1、宝龙城市广场建筑体量大、业态复杂,在空调、照明、小动力等方面采用"自动控制系统"设计,兼具手、自动切换功能;其中空调主机采用厂家自主控制系统(制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制)各家商铺支路空调水阀独立控制;照明系统采用"回路控制"设计方式;小动力(插座)部分采用整层控制;

    2、中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的租户(如电玩、KTV、影院和餐饮等)系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享,以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用;

    3、由于室内步行街通道为全部开敞式设计,每层中间有天井,应在适当层顶部增设侧出风空调设备,分别在冬季供暖和夏季供冷使用,保证室内步行街内不出现温度分层现象。

    4. 空调末端设备尽量使用集中送风空调柜机,减少运营期间对租户,公共区域吊顶的损坏。

    二:MALL沿街小商铺空调设计

    MALL正面沿街商铺,预留四到五家一拖二全球连锁餐饮品牌(麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰和星巴克等)做独立的空调系统,设计预留分体外挂机及隐蔽的冷凝水收集管。其余外街商铺空调系统介入MALL中央空调系统,末端设备采用风机盘管加新风的方式。在制冷机房的分集水器上设置独立的分支管,并设置相应的控制阀门。

    三:遮阳帘(膜)

    中庭的采光天棚及室内步行街的采光廊应进行节能设计,必须结合日照方向和日照强度在天棚部分玻璃面或全部玻璃面内侧设置内遮阳帘,遮阳帘应为电动、遥控开启形式,或给天棚玻璃面内侧贴高级、有效的遮阳膜,以达到遮阳降温作用。

     

    四:中庭走廊灯光

    1、室内步行街照明布置方式要有灵活性,灯具不宜繁杂,满足照明条件即可,灯具选用高效节能。

    2、灯具上的色温主要营造空间气氛,采用冷暖配搭形式。确保足够的照度和照明质量,通道基础照度为200lux(可采用2*13w节能灯),交通节点(廊桥、主、次出入口)基础照度为500--600lux(可采用150w金卤灯),基础照明的色温为4000K。

    3、灯具与灯具之间的间距不宜超过1.5米,光源的照度要有衰减性,设计当中两米之间达到补充光源与调色温作用。

    4、暗藏灯带设计的作用具有指引性,流动性,让整个空间活跃,提升空间档次,具有补充光源作用,增强材质感。

    5、MALL室内步行街照明系统应采用多回路控制,分区域控制,方便夜间保洁作业、工程维修和商户夜间装修,达到节能目的。

    2、延时营业主力店夜间通道:

    1)、娱乐区域需设计专用夜间通道,并有客货垂直电梯和疏散楼梯通往机动车停车场和地面楼梯外;

    3、地下室设施和配套:

    1)、为便于观察配电室设备运行状况,建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防爆玻璃窗; 2)、应将开闭所与其它变电所规划在同一层,以方便安装施工及运行管理,节约投资,高压配电室人员值班可设置在一处配电室,利用监控摄像装置检测其他配电室设备运行状况

    4、垃圾房:

    1)、垃圾房的位置应设在靠近货梯及卸货区,垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度,尽量靠近货运通道;

    2)、生活垃圾房分设干、湿垃圾房,每组面积不小于60㎡为宜,

    3)、湿垃圾房的建造标准:墙面、地面统一铺瓷砖,墙面到顶、排污沟亦应铺砖,并配置上下水、照明、送排风和灭蝇灯等。

    5、设备房:

    1)、相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设置,各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室,亦可同时照看运行。

    2)、充分考虑设备房的通风和散热问题。

    3)、弱电机房:消控中心(含监控中心)、软件管理IT机房等,面积在150--200平方米,配置单冷空调,保证温度不致过高。住宅区消控中心必须和MALL的消控中心分开,各设置一处为宜。

    6、非机动车停放处:

    在地面MALL附近合适位置设置能停放总计1000部非机动车的带雨棚的停放点两处以上。设置员工专用非机动车停车位,设充电电源插座10个。

    五:地下车库地面施工用材和车场交通设施要求

    1、人行走道与车行通道之间建议有明确区分,避免人车混行;

    2、车库地面应为水泥亚光地面,最好刷地坪漆;

    3、车库柱四个角应安装夜光防撞橡胶条,防止车辆损坏承重柱;

    4、车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置;

    9、车道地面增加指引方向形状的减速带,按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。

    六:餐饮区域面积及工程要求

    1、室内步行街餐饮商铺面积占小商铺面积总量为35%--40%,分别位于第四层全层、第三层部分和第一层一拖二的四大连锁品牌餐饮;

    2、应为三、四层餐饮商铺预留烟道、屋顶净化排烟风机安装位置、商铺内一级隔油池、管道天然气、上下水和足够的电容量(预计为150W--200W/平方米,视不同的餐饮种类预留充足的电容量);

    3、餐饮商铺均要求在其内部设置卫生间,设计时预留上下水和排污管道,方便就餐顾客入厕。

    七:地板用材要求

    1、外广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质,建议采用600*600规格的天然石材,面积不宜过大,既便于日后维修更换,更换后色差也不会很突出。

    2、外广场机动车行驶部分厚度建议大于4cm或达到上车地面的要求。

    10、外广场井盖采用抗压型并便于开启的金属型井盖,并考虑防盗;

    11、由于地埋灯易损坏、发热烫伤人,应取消地埋灯;若确需,应慎重选择地埋灯,确保无故障和使用寿命;

    八:广告位要求:

    1、广告位、店招及相关照明的电源,在配电室内设立独立的配电箱/柜,采取集中控制方式,并接入楼宇自控系统(BA系统);

    2、为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确,对每块广告位进行独立计量,百货、超市和电器三家主力店由于都需要单独的增值税发票,三家店专用广告位应从其店内接电;

    3、户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理,筋、梁密度分布合理;

    4、内衬镀锌板厚度要符合要求,铆接牢固、密度合理,以避免在刮风时出现噪音;

    5、外立面广告位内侧应设置检修口,方便维护;

    九:LED屏要求:

    LED电子显示屏的音响效果适合户外使用,在广场圆弧面至少安装三处音箱,确保广场搞活动时的舞台音响效果,并在一层外立面弱电井预留视频、音频接口,方便广场搞活动时同步转播。

    十:中庭、多种经营点位区的配套要求

    2、多种经营点位确定后,应考虑电源插座(电容量为2--5KW)、网线接口,甚至上、下水预留接口。

    3、主通道和一楼自动扶梯下面设置地插和网线接口,方便设置收银台和多种经营点位。

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