注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赤鱼追波

建筑日记

 
 
 

日志

 
 

上海港汇恒隆广场  

2010-08-22 14:05:07|  分类: 商业地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

上海港汇恒隆广场

集购物、餐饮、娱乐、休闲全方位业种为一体,创造宽松的空间环境和舒适的购物休闲氛围,为顾客提供一次购全的良好服务。该项目2014年销售额达40亿元,成功入围全国重点商业项目销售额前十位。2014年租金收益9.15亿元,获称为内地最赚钱的购物中心。有如此不俗业绩的购物中心在运营上有何策略?商业动线上是如何规划的?

项目档案

开 发 商

香港恒隆集团

总建筑面积

40

商业面积

13

开业时间

1999.12.28

所属商圈

徐家汇商圈

停车位

1400

项目定位

集购物、娱乐、办公、商贸、休闲、餐饮为一体的大型商业综合体

主力店

GucciBottega VenetaHugo Boss、永华电影城、名店运动城、ole精品超市、好孩子、丝芙兰、优衣库等

项目地址

上海市徐汇区虹桥路1(华山路口)

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

解密内地购物中心租金收入:上海港汇恒隆广场最赚钱

2014年,上海港汇恒隆广场租金收入9.15亿,这应该是内地最赚钱的购物中心,天河城租金收入7.69亿,深圳万象城包含写字楼租金收入以及酒店营业收入共7.92亿;上海恒隆广场租金收入6.62亿;西单大悦城则收入5.42亿

去年内地最赚钱的购物中心是哪家?对于消费者而言,衡量一个购物中心“好”的标准,是引入了哪些品牌、体验感好不好……而对于运营者而言,赚不赚钱(即租金收入如何)则是重要的标准之一。

根据上市房企年报公布的数据,整理出内地部分购物中心2014年租金收入情况,虽然不能将大部分购物中心纳入其中,但仍有一定的参考意义。

数据显示,2014年,上海港汇恒隆广场租金收入9.15亿元,这应该是内地最赚钱的购物中心。而作为国内第一个真正意义上的购物中心,天河城去年租金收入7.69亿。深圳万象城包含写字楼租金收入以及酒店营业收入共7.92亿元。恒隆集团在内地第二个购物中心上海恒隆广场租金收入6.62亿元;西单大悦城则收入5.42亿元。

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波内地部分购物中心租金收入情况一览

 港汇恒隆广场:租金收入逆市上扬

作为最早进入内地市场的港资开发商,恒隆地产在内地首个大型综合项目“港汇恒隆广场(专题阅读)”在199912月正式开业,之后的2001年,上海恒隆广场开业。这个两个项目占据了上海商业的核心位置,也成为恒隆地产在内地的标杆项目,也是恒隆在内地租金收入最高的商业项目。

尽管内地反腐措施持续对奢侈品消费带来影响,港汇恒隆广场零售额上升3%,而上海恒隆广场零售额下跌4%,不过,这两个项目在2014年租金收入仍有不菲的表现。上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场,租金收入合共上升5%22.22亿元,其中两个购物商场的租金收入达15.78亿元,较去年上升7%。港汇恒隆广场购物商场近乎全部租出,上海的恒隆广场购物商场的租出率则稳企于96%

值得注意的是,在恒隆地产31.36亿元的内地租金收入中,上海两个项目就贡献了其中的70%,恒隆地产在内地业务对上海两家商场高度依赖。

天河城:广东最大收银机

如果说国内的购物中心,天河城是绕不开的一个,其打造了内地第一个真正意义上的购物中心,并开创了独特的“天河城模式”。

天河城被誉为“广东最大收银机”,2014年,天河城购物中心和办公楼实现租金收入11.8亿元,同比增长5.8%。其中,购物中心总建筑面积16万平方米,租赁面积10.3万平方米,年内平均出租率近99%,实现租金收入9.62亿,同比2013年的9.05亿元增长6.3%

在过去的2014年,天河城进行了一轮以“更时尚、更聚焦、更快”的调整,“更时尚”意指引进首次进驻广州的时尚品牌、提升品牌时尚档次;“更聚焦”强调覆盖以时尚白领和中产阶层为主的客群;“更快”则是货品更新速度更快,针对年轻客群增加冲动性消费、高流转消费等。

根据调整方向,天河城购物中心去年实行品牌大换血,新引进韩国品牌悦诗风吟、英国内衣品牌维多利亚的秘密、日本女装品牌摩西,以及韩国豪丽斯咖啡(Hollys Coffee)、香港太兴餐厅(太兴café)、台湾休闲餐厅茶木等餐饮品牌,购物中心的吸引力得到增加。

深圳万象城:10周年大调整

2014年是深圳万象城(专题阅读)(相关干货)开业10周年,10年的发展,不仅奠定了其在深圳购物中心首屈一指的地位,也使万象城成为华润置地的品牌。

深圳万象城在去年租金收入7.92亿元,包含写字楼租金和酒店经营收入。而在销售额方面,也取得不错的成绩,根据第三方数据,销售额达到62亿元,位列全国第三。

顺势而变,深圳万象城2014年进行了较大幅度的调整。据了解,深圳万象城已经调整了近40个品牌,其中一半是调整门店位置,而另一半则是淘汰制引进一批新品牌。而业态调整主要集中在服装和餐饮品牌,其中休闲运动服饰成为万象城淘汰的重点对象,而童装和餐饮则成为新招揽重点。

餐饮品牌是万象城调整的重头戏,于此前调整不同的是,此次主要是引进一些时尚元素较强和人气较高的特色品牌。如一楼引进人气布丁“布歌东京”、起司蛋糕坊“徹思叔叔”,四楼则是首度引进书店业态-西西弗书店&矢量咖啡,五楼则成为以“绿茶”代表的时尚餐饮品牌聚集地。

西单大悦城:国际化青年城

可以说,中粮的商业地产起步于北京西单大悦城,也是大悦城体系中的标杆。

定位于“国际化青年城”的西单大悦城,拥有数十个北京独有品牌,时尚潮流的定位、最长的飞天梯、超大规模影院及餐饮等体验业态。在西单大悦城,消费者几乎可以找到北京甚至全国最流行的时尚品牌。深受年轻人偏爱的H&M北京首店,便落户在西单大悦城。

西单大悦城总经理沈新文表示,西单大悦城已进入成熟发展期,业绩增幅会逐渐步入平稳阶段。未来的西单大悦城将更注重内涵式发展,在品牌的精细化组合上多下功夫,做好产品和服务。

上海港汇恒隆广场区位分析

区位分析

上海港汇恒隆广场坐落于华山路,虹桥路侧交界处,上海轨道交通1号线徐家汇站上盖,处于上海十二大著名商业中心之一——徐家汇商圈,毗邻东方商厦、太平洋百货、太平洋数码,与汇金百货、美罗城隔街相望。

交通分析

项目四至,含三条地铁路线,多条公交路线,通达性良好。驱车20分钟可至虹桥国际机场、驱车50分钟可达浦东国际机场.

轨道交通:1号线、9号线、11号线,徐家汇地铁站;

公交路线:5725487540293、沪兴线、徐闵线等30余条公交路线。

商圈分析

徐家汇商圈位于上海中心城区西南部,东及瑞金南路、陕西南路,与卢湾区毗邻;西南至虹梅路、虹梅南路、老泸闵路,与闵行区分界;北达长乐路、华山路、淮海西路,不静安区、长宁区接壤,是集购物、娱乐、办公、商贸、休闲、住宿、餐饮、培训教育为一体的综合性商业区域。

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

上海港汇恒隆广场动线分析

项目外部商场与办公楼出入口与出租车停靠设计良好地结合,通过对人流与节点的安排,为商场正门创造了良好的展示条件; 内部动线以圆型单向进出设计,高层用楼廊连接客,规避了由于公寓一层不能完全作商业而导致人流不能环流的弊端,完善了一层的动线组织,同时营造出室外休闲的空间; 地铁通道与项目轴心连接,采用对称型方式,设计两条从地铁大厅到地面层的扶梯和楼梯,通过控制扶梯的方式,由两部电梯直接导入中庭进行缓冲,有效分散人流。

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波外部动线 
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
内部动线 
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
 地面人流动线 
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波地下人流动线 
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
 垂直动线

上海港汇恒隆广场定位与业态规划

项目定位

整体定位

集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等全方位业种,主题品牌组合、一站式服务

主题定位

中西合并的都市白领时尚、前卫的一站式购物中心

客群定位

以上海本地白领为主的新都市年轻人,同时吸引国内外旅游人群

形象定位

时尚、流行、年轻

档次定位

以中高档次为主,略有拔高

业态定位

零售+餐饮+休闲娱乐

业态规划与占比

项目集购物、餐饮、娱乐、休闲全方位业种为一体,其中零售业态占比67%,餐饮业态占比22%,休闲娱乐业态占比11%。零售业态占比较大,体现时尚、潮流的项目定位。

业态

占比

代表品牌

零售

67%

GucciBottega VenetaHugo BossPaul&Sharkmichael kors、蒂凡尼等

餐饮

22%

一茶一坐、Simply Thai、小南国上海公馆、MU Café、鼎泰丰、苏浙汇、新元素、极食等

休闲娱乐

11%

永华电影城、美丽田园、创意天地、启梦星乐园、玩具反斗城等

注:因品牌随着诸多调整存在不可控因素,以下资料仅供参考。品牌信息收集于20155月。

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 

楼层规划与品牌落位

项目共七层,地下一层,地面六层。B1层主要品种为时尚品牌、名表、超市等;L1层主要品种为国际品牌、美食、鞋包;L2层主要品种为国际品牌、化妆品、潮流饰品;L3层主要品种为时尚服饰与儿童业态;L4层主要品种为休闲服饰、生活品味,L5层主要品种为休闲服饰、潮流饰品、美食;L6层主要品种为电影院、家用电器、美食。

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
B1
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
L1 
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波
L2
上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 L3

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 L4

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 L5

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波

 L6

上海港汇恒隆广场 - wuhelo100 - 赤鱼追波 

楼层

业态组合

入驻品牌

L6

零售+餐饮+休闲娱乐

零售

金数码城

餐饮

瓯之味、美心?翠园、港丽餐厅、正斗、井井屋、一风堂、一茶一坐、Simply Thai、小南国上海公馆

休闲娱乐

永华电影城

上海港汇恒隆广场运营策略分析

招商策略

采用差异化策略,引进与周边项目不同的品牌,并且注重品牌引进的系列性。如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列,并且将15Disney授权品牌集体引进,形成品牌集聚效应。

租金策略

项目租赁模式为租金+扣点,两者取其高。据调研,当下该项目的租金为80/平方米/天。2014年上海港汇恒隆广场租金收入为9.15亿元。

运营策略

1.一直坚持只租不卖的经营策略。运营自主高效,运营过程免受其他干扰,能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整;

2.项目规划布局中注重品牌规模效应。将诸多世界一线品牌布局在一定区域内,借助各种品牌的影响力,形成天然相互支持的品牌团队,具有强大的合力;

3.注重品牌建设,创立自有服务品牌。坚持“先港汇、后商家”的经营原则,对所有商户实行统一管理,坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一,加强品牌影响力;

4.实现错位经营、互不竞争。注重品牌的提升,开业十余年来品牌不断优化,商场既有国际一线品牌,也有i.tZara等潮流个性旗舰店,为消费者提供多元化的选择;

5.瞄准市场趋势,适当求变,保持常新。品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化,并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换,保持项目整体新面貌。

项目易名:强化恒隆品牌效应

2011323日,香港恒隆地产有限公司公开宣布,港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名CBD。此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应,体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。

品牌特色:以主题品牌系列组成400余家特色专卖店

项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合,汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列,共有四百多个特色专卖店,分布于各楼层的主题区域内,涵盖了消费领域各种标杆品牌,例如Hugo BossLongchampDKNYCoachSwarovskiArmani ExchangeCalvin Klein等。

营销推广策略

项目定期举办慈善义工活动,提升品牌美誉度;每个月举办各种主题活动,包括节假日活动、主题活动、明星助场、模特展、少年文艺活动等,提升品牌知名度,吸引客流。

五大方面解读港汇恒隆广场运营策略

上海港汇恒隆广场落成开业迄今已有十多年的时间,基于项目良好的运营和发展,该项目已成为主导商圈发展,起领头羊作用的上海标志性项目。

该项目近年来发展迅速,一方面得益于恒隆品牌自身影响力,另一方面在于项目运营有方。项目运营和优势主要体现在以下几点:

1.项目挑空设计大大增强了空间体验感,品牌可视效果强,滚梯设计便于引导客流高层购物消费;

2.项目面对市场变化总能主动调整、优化,进行租户组合,满足消费增长需求;

3.项目活动举办密度合理,各种不同主题的活动有效吸引客流;

4.业态规划分布层次感强,品牌梯度分布非常好;

5.细节服务处理到位,如公共空间的维护、灯光布置、酒店打车服务等。

氛围营造及休闲餐饮布局有待进一步加强

项目餐饮业态布局太过集中,在零售品牌集中楼层缺乏休闲餐饮排布,不利于延长消费者停留时间,中段楼层及动线较深的部分尤甚;让消费者休憩的公共设施较少,公共空间的背景音乐、景观小品应用等有待进一步加强,如今最新一代购物中心均非常重视这方面的处理。

购物中心运营中最需要关注的是消费者心理和氛围营造,项目体量较大,景观和小品的有效应用能加强消费者的购物愉悦感,配套设施的完善有助于给消费者提供舒适的购物环境。

行业热点透视

餐饮品牌的引进关键在于客群定位

面对当下众多购物中心纷纷增加餐饮比例的做法,个人认为增大餐饮比例是一个吸引人流的手段,而餐饮品牌对硬件均是有一定要求的,故在项目设计阶段就应计划好餐饮业态占比,预留场地,后期调整硬件难度比较大。

购物中心加大餐饮占比最关键的一点为引进的餐饮品牌需要注重消费群体的定位与零售等其他业态的定位是否相符合,考虑好商业配套,引进后是否具备释放消费的可能。

港汇恒隆广场近期也陆续引进国际一流餐饮品牌,其综合项目定位对品牌作出规划和筛选,增加吸引客流的砝码。

购物中心未来发展预测

提供智能化、一站式服务将是未来购物中心发展趋势

今年1月起,徐家汇商圈开始打造沪上最大的免费商圈WiFi,该举措的实施为徐家汇商圈的区域市场竞争力增强一道推力。同时徐家汇商圈为整个上海西南方向进入主城区的必经之路,截流性强,商业氛围浓厚,客流量有绝对的保障。在此环境中,处于徐家汇商圈的购物中心应思考如何把消费和消费体验融合为一体。如何从如此大的人流中筛选并截留符合自身定位的客户。

根据目前科技发展水平,互联网的高速发展,一些运营非常成熟的项目完全可以建立自己的APP客户端,免费WiFi只是手段,关键要看内容。结合项目的电子平台、电子屏、配套服务(停车、酒店、交通、天气等)等能够提供消费者便利性的活动综合起来,打造真正的智能化、一站式购物中心。

如消费者在家即可利用APP软件了解天气状况、道路情况,停车场情况,点击某一业态,就能清晰的看到此业态分类及具体品牌的分布情况,餐饮业态和部分体验业态可以提前预约订位,并且能够统一实现线上支付,实现车位引导、停车费线上支付等功能,这样将大大增强项目的知名度和消费粘性,提高商户的积极性,同时也将消费者体验发挥到极致,这也将是未来购物中心发展的一个趋势。

上海港汇恒隆广场经营现状

PRECISIONPAK普瑞仕派港汇恒隆广场新店开业

PRECISIONPAK普瑞仕派时尚箱包全新形象于511日登陆上海港汇恒隆广场!PRECISIONPAK普瑞仕派是源自加拿大的时尚箱包品牌。追求品质,与时尚并存,致力于打造不同类型男士的商务及休闲的高级箱包,为经济独立、自信时尚、追求创新的男士提供个性品质的生活需求和享受。

港汇恒隆广场首层租金曝光

据数据统计,上海港汇恒隆广场首层租金始终保持在80/平方米/天左右。

项目在2014年前三季度租金始终保持在85/平方米/天,第四季度略有下滑,为80/平方米/天。根据恒隆地产半年报显示,上半年恒隆上海两项目恒隆广场、港汇恒隆广场的总租金收入13.95亿元,上升7%

2014年租金收入9.15亿元(单位:RMB

年初时根据上市房企年报公布的数据,整理出内地部分购物中心2014年租金收入情况。根据记者统计的数据显示,2014年上海港汇恒隆广场租金收入9.15亿元,获称为内地最赚钱的购物中心。根据2013年租金收入及2014年年报增长率估算,上海港汇恒隆广场租金收入同比增长7%

2014年销售额达到40亿元

年初时根据上市房企年报公布的销售数据,整理出国内各商业项目2014年销售情况。根据记者统计的数据显示,2014年上海港汇恒隆广场销售额达40亿元,成功入围全国重点项目销售额前十。

  评论这张
 
阅读(970)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017